徐 红
（长江师范学院，重庆 涪陵 408100）
摘 要：近年来，我国经济迅速发展，房地产事业也随之不断发展，然而房价亦逐步呈现不断上涨的趋势，而且其价格远远超出了人民的承受能力，脱离了市场可调控的范围。造成这种现象的主要因素有供给途径单一、垄断、土地的积存和炒房的现象严重等重要原因。要加强租用房的建设与管理，适当调整金融货币政策，土地收入上缴国库，使房价回归于理性。
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关键词 ：房价疯涨；原因；抑制措施
中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）16-0099-02
1.前言
纵所周知，住房是我们大家生活的必需品。然而，随着我国经济不断向发达国家看齐，社会主义市场经济飞速发展。房地产是国民经济的重要组成部分，房价上涨完全超出了国民的经济承受能力，鉴于目前老百姓对房价问题的种种议论，现实生活中各大80后、90后等纷纷踏入“房奴”的队伍等社会现象。因此，本文基于这一系列社会问题，深入剖析导致房价高涨的因素和抑制房价疯涨的措施，使房价回归理性，促进我国房地产事业的发展。
2.我国房价疯涨的现状
根据国家统计局最新发布的“2014年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”整理①：70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比，上涨的城市有62个；与去年同月相比，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%。其次，二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，持平乃至上涨的城市有48个；与去年同月相比，上涨的城市有67个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%。（70个城市中包括北京、天津等这样的大城市，也包括泸州、大理等一批中小城市，都各具代表性）可见，2014年4月份70个大中城市，不管是城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格、还是二手住宅价格都为上涨趋势，只有小部分城市呈下降趋势。从总体上看，房价依旧是上涨趋势，房价的变动趋势依然是我们百姓关注的焦点。
住房问题关系着每个家庭，特别是对于现在漂泊在各大城市的80后、90后来说，更关系着他们的结婚生子，许多未婚男青年，在一个城市买不上一套房就不能取到媳妇。或者说，成为单身女青年判断一个男人是否成功的标志。一名当代青年，背负着过重的房贷负担，对于许多中低收入家庭来说，带来了沉重的心理焦虑困惑。房价疯涨一直是全社会高度关注的问题，使原本的贫富差距进一步扩大。2010年，政府出台了一系列抑制房价上涨的调控政策，2011年，国家推出房地产税在重庆、上海进行试点改革。伴随着房价的飞速上涨，不仅关系着个人问题，更导致社会出现了土地积存、炒房等问题。为此，国家也出台多项政策，分别从贷款、土地供应、税收等方面抑制房价上涨当中的非理性因素，然而房价趋于理性依旧不太明显，未来依旧任重道远。
3.房价疯涨的原因
房地产业是一个与人民生活息息相关的产业，它让有的人一夜暴富，也让一批人沦为“房奴”。房价疯涨有其各方面的原因，试从以下四方面做简单分析：
3.1供给途径单一
在房地产市场中，主体结构不合理是造成供给途径单一的主要因素。而主体结构不合理可以说成市场主体单一。在刚性需求中，当人们的需求大于供给时，就会造成供不应求，而此时的供给主体单一，联合造成了价格上涨。从我国的所有制结构来观察，房地产开发商又将近一大半是国有企业，小企业或者民营企业很难进入其中，供给途径单一，引起房价上涨。面向中低收入人群的经济适用房、社会保障性住房数量很少，然而面向高收入人群的高档商品房所占比例较高。许多低收入者买不起房，望房兴叹。许多低收入者只有利用贷款买房，这样必定会将一部分中低收入人群推向高价楼盘的购买中，造成了“无条件创造条件也要买房”的尴尬局面。同时在另一方面，刺激了高价房的消费，使得房价进一步上涨。
3.2垄断的原因
在房地产的买卖过程中，不管怎样，房地产商处于双方的优势地位，其开发商的规模也越来越大。每一新楼盘的开发、竣工都要大造声势，开发的规模也越来越大，使造就了在其在某一城市或是某一区域的价格影响极大，其他处于弱势地位的小开发商只能价格随之上涨，盲目跟风愈演愈烈，造成了由于垄断市场导致的定价模式。在此垄断模式中，巨额经济利益的背后，慢慢地形成了一个个巨大的利益集团。房地产开发商的规模越来越大，就显得购房者力量相对弱小，造成了其购买者影响价格的能力越小，形成的垄断抑制消费者与之谈判的能力，购房者只能采取被动地接受开发商的高位定价。其次，房地产业市场信息透明度低，购房者在购房之前不可能对市场信息、房屋质量等信息完全了解，以至于开发商和购买者之间存在着严重的信息不对称，房地产商经常处于信息的垄断地位，因此购房者常常是以高于实际的房价购买，影响了购房者决策的正确性，也促使了开发商为了追求利润而提高房价。
3.3土地的积存
虽然我国地大物博，但是面对人口基数大的特殊国情，人均土地资源显得相对贫乏。随着经济的发展，人们在土地利益的驱使下，对本身就以稀缺的土地需求无限扩大。许多开发商低价购入土地投资建房，然后高价出售以获取暴利。在此循环中，房价的上涨会引起房地产业的投资增加，投资的增加直接扩大了土地的需求，刺激土地价格的上涨。土地价格上涨带来的不是其土地资源的有效利用，而是造成土地的积存。拥有土地的人为了等待更高的价格把土地囤积着，房地产业链资金无法回笼，又大量增加投资，必定会造成房价的上涨，形成恶性循环。另外一部分投资者买了卖，卖了买，一直坚守在楼市里，期待着更高的回报，造成房产资源浪费。
3.4炒房的现象
在银行金融信贷政策的过度支持下，许多购买者贷款大量资金对房地产进行投机，以至于日本呈出现过房地产泡沫危机。许多投资者把房地产看作为一种利润收入回报显著的投资品。不管是富裕的人还是收入水平低下的人，都把大量的货币资本投入到房地产中，购入大量商品住房，以防止货币贬值或者赚取利润。在信息不对称的情况下，投资者很难对其市场的变化做出准确的判断。过度的炒作通常会导致投资者高估或是低估未来收益，媒体通过炒作等模式，各大银行金融机构、地方政府、房地产开发商都积极投入到炒房的行列当中，由于机构等炒房团投机实力强大，房价迅速疯涨，居高不下，房地产投机需求的扩大也造成了市场的虚假“繁荣”，促成人们对房地产业的更高期望，从而引起进一步的价格上涨。
4、房价疯涨的抑制措施
4.1加强租用房的建设与管理
在城市化进程中，许多进城务工人员和刚毕业的大学生的奋斗目标就是能在城里买一套房，在城市里有房可住。为此许多人可以说是望房兴叹，甚至有大部分人甘愿当房奴。此外，许多生活在城市里的困难家庭，下岗工人家庭等，他们也许有自己的房屋，但都破旧不堪，甚至整个家庭十来个人都挤在一间房子，生活十分困难。有关部门应有计划地增加租用房的规模，完善廉租房的入住标准，把真正的困难家庭纳入到住房保障之内，保障中低收入者家庭的住房需求，并且进行对外公布，严格要求及时、准确、充分地披露信息。各个地方政府等机构要对租用房实行严格的监管，防止住房空置或是供应不足，对各种滥用廉租房的行为进行严厉的打击，控制好租用房的建设，保障房地产业的健康发展。
4.2适当调整金融货币政策
由于房地产业关联着金融行业，有其相关金融属性，货币政策和信贷政策等对其有着重要的影响，银行等金融机构要科学合理地分析信贷制度、货币政策。地产开发商在贷款前，要深入剖析其贷款条件，调查其信用等级，减少不良信用贷款，避免不必要的损失和欺诈骗取信贷资金的行为，加强信贷审查。商业银行要建立、健全金融体系，完善监管机制，有效控制贷款总量，合理调整贷款结构，控制银行对房地产领域的贷款比例，严格执行个人住房贷款利率政策。
政府应出台一系列其他产业的优惠政策，引导资金的合理流向，完善税收机制，健全我国房地产税制，开征不动产空置税。2011年。我国房地产税制在上海、重庆等地进行试点，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，在重庆对个人购买高档住宅，以及对没有工作、没有户籍等的人新购的第二套房进行征税试点，都收到了较为良好的效果，有效控制房价。因此，2013年7月，国家税务总局下发通知，研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。以此通过征税来加强房地产市场的调控，以通过付出税收代价来达到抑制投资投机性炒房的目的。
4.3土地收入上缴国库
房地产业是一个高回报与高风险并存的产业，在看到房地产业巨额利润的同时，大量投入土地新建商品房和高档住房拉动经济增长。虽然地方政府可支配收入增加，城市化进程日益加快，但从长久来看，必将会带来更多的弊端。政府必须规范土地出让带来的收入分配，保护国家、农民的利益，将更多的土地收入上缴国库，保障土地财产权利，完善土地招标拍卖制度。土地管理制度实际上是政府代表国家行使土地所有权，这就要求政府在行使土地所有权的时候，不仅要经营好国家的土地，更要管理好国家的土地。在房地产业中，土地的成本相对较高，如果土地投入过度，则会造成资源的浪费；要严格控制土地资源的投入规模，防止土地资源的不必要的浪费，合理地配置土地资源，完善土地管理制度，实现土地资源的价值最大化，土地收入上缴国库，以免其资金又流入房地产业链中，带来价格的新一轮上涨。
结束语
住房作为居民生活的必需品，小到影响个人、大到影响国家、社会，我们必须时刻关注。目前房地产市场发展尚不完善，通胀压力依旧明显。虽然政府、金融机构等已出台部分措施抑制房价上涨，但房价依然居高不下。房地产业未来依旧任重而道远，政府和社会各界媒体等必须正确引导居民购房，树立正确的价值观念，相信通过社会各界的努力，房价会回归理性，房地产业会健康蓬勃发展。
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参考文献：
[1]周绍新.对我国房地产价格的思考[J].科技创业月刊2009 （10）.
[2] 李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2007.
[3] 赵翠玲.房价上涨的原因及未来走势[J].中共山西省直机关党校学报2012（3）.
[4] 林文圣.我国房地产价格持续上涨的原因及建议[J].湖南税务高等专科学校学报2013（8）.
[5] 国家统计局：http：//www.stats.gov.cn/.
（责任编辑：陈丽敏）