安邦咨询（本刊整理）
马来安邦曾在《中国东盟观察》第021期（2013年11月份）撰文分析马来西亚柔佛州的房地产发展趋势，并针对当时马来西亚政府在财政预算案中提出多项房产降温措施进行探讨。马来安邦曾指出，包括限制外国投资者购屋价格底限、征收较高的房产盈利税（RPGT）等措施，而马来西亚国家银行（BNM）近期公布的金融领域数据，以及马来西亚产业评估与服务局（JPPH）发布的2014年首季房产价格指数，就印证了马来安邦的观点。
尽管2014年初就开始落实相关的房产降温措施，但马来西亚房产价格指数依然按年上升8%，以及按季上涨0.3%，平均房产价格为27万6668令吉（约合8万5920美元）。当中，所有州属与地区都实现按年增长，虽然有5个州属面临着按季下滑的现象，但主要地区如吉隆坡、槟城与柔佛则依然维持增长趋势。这意味着，降温措施的效应依然没有体现在首季的房产价格上，尤其大型城市的房产价格依然有显著的升势。
其次，根据国家银行公布截至4月份的货币与金融数据，今年前4个月的房产贷款批准额按年增长2.5%，约为357亿令吉（约合110亿美元）。同期的房产贷款申请额则下跌7.5%，促使房贷批准率从47.7%提升至52.86%。
房贷批准额以及房贷批准率的增长，并不能反映出马来西亚房地产销售市场及需求是否活跃。毕竟，从房产价格上升8%的趋势来看，房贷批准额仅上升2.5%，这其实意味着房产需求有着下滑的现象。若加上房贷申请额的减少，足以显示马来西亚房产需求在今年首季或出现下滑的趋势。
首季的房产需求看似走软，这是否意味着马来西亚房产需求已开始受到降温措施的影响，而将持续低迷呢？可以从几个方面去剖析。
第一，可以肯定的是，马来西亚房产价格的涨势将会维持一段时间，并将在2015年落实消费税（GST）之前，呈现显著的上升格局。这股升势除了受到国内成本上升影响（如土地价格、建筑材料、税费等的增长）外，也受到东盟以及区域市场的发展趋势影响（如海外投资者前来投资与置业等）。根据房产代理公司莱坊（Knight Frank）发布的数据，马来西亚房产价格今年第一季度增长8%，成为东南亚增幅第二的国家，仅次于印尼的9%。
第二，首季传统上都是房产交易的淡季，这主要在于房产市场都会在季末进行许多促销活动，同时政府都会在年初开始实行一些改革措施，因而导致末季的房产交易高度活跃，年初则显得疲软。国家银行数据显示，去年最后一个季度房贷申请飙升，批准率下滑，都反映了这种趋势。
第三，多项基础设施发展，将推动马来西亚的房产投资与需求。随着马新高铁已进入可行性研究的招标阶段，相信该工程将会如期进行，这无疑将带动从新加坡至吉隆坡之间衔接地区的房产发展。同时，大吉隆坡计划、马来西亚各大走廊计划，以及东盟之间的合作项目等，都将推动马来西亚房产市场的投资与需求，尤其来自海外的投资与需求。
第四，消费税落实前的房产需求小涨势。消费税法案已获得国内两院的通过，目前仅待2015年4月1日的正式生效与执行。由于房产项目预计将不会豁免征收税务，因此市场普遍相信有意购屋的投资者，将会在消费税落实之前进行房产交易。这亦足以让房产需求维持稳定及微幅增长的状态。
综合上述的分析，马来安邦认为，马来西亚的房产市场，无论是投资还是需求方面，都将维持在活跃与火热的状态，并基本上与中国、香港及新加坡等市场的降温趋势有着不同的发展方向。但关键还是在于，投资者（无论是发展商还是置业者）必须认清楚自身的产业定位，并在合适的地点进行相关的投资活动。
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