摘要：既有建筑改造在我国受到越来越多的关注，其中增量成本是开发商不得不考虑的关键因素。本文通过 CVM构建动态博弈模型，构建了开发商和业主的增量成本与效益博弈关系，推导出既有建筑的未来发展对策与及建议。关键词：既有建筑；增量成本；CVM；动态博弈
一、引言
目前，我国既有建筑面积已超 600亿㎡，绿色建筑面积仅 4.6亿㎡，不足 1%，满足节能建筑标准的仅占 5%左右。因此，大力发展既有建筑绿色改造是实现节能减排和可持续发展战略的必然选择。我国于 2015年颁布《既有建筑绿色改造评价标准》，绿色改造一度成为了热点话题，但发展却并不顺利。本文将从既有建筑全生命周期的增量成本分析的基础上出发，分析既有建筑改造利益相关者之间的博弈关系，提出促进既有建筑产业发展的建议和对策。
二、文献综述
在相关研究中，许多学者围绕既有建筑相关领域绿色建筑目前状态与推广方向进行了探讨。金靖等(2013)描述了政府、建设单位、消费者三大主体的利益诉求，并分析了开发商分别与三大主体的博弈关系，为有效地推进绿色建筑提供了理论依据；王景慧等(2013)基于演化博弈理论，就绿色建筑的开发意愿对不同房地产开发商群体进行分析，建立了开发绿色建筑行为的模仿者动态模型，结果表明影响房地产企业开发绿色建筑行为的 4个关键因素；廖欢(2014)提出市场信息不对等是阻碍绿色建筑发展的一个重要原因，并从市场主体博弈、市场参与的约束条件对绿色建筑市场信息不对称的问题进行了较为深度的分析。对上述的文献回顾中发现，现有学者的研究内容侧重于对经济性政府的激励效果进行分析，而从增量成本如何影响绿色建筑推广方面的分析较少，增量成本作为绿色建筑推广的重要制约因素，它直接关系到地产开发商的经济利益。综上，首先笔者对增量成本和效益做出详细的分析；其次，构建带入了增量成本和效益的演化博弈模型，分析增量成本和效益与既有建筑推广的关系；最后，提出结论和建议。
三、既有建筑增量成本概念及评价方法
1.既有建筑增量成本的概念
既有建筑增量成本包含咨询成本、认证成本和技术增量成本三部分。咨询成本和认证成本是约定俗称的固定费用，技术增量成本是较为复杂的计量成本，其计算方法是:技术增量成本 =图纸方案成本 -基础方案成本±
12
交互成本，根据公式，基础方案成本的确定在确定既有建筑增量成本方面非常关键。笔者对以上描述进行总结，即既有建筑的增量成本是以基础方案成本为基础，根据既有建筑星级认证的标准，采用不同的技术所产生的成本增加值。
2.既有建筑增量成本效益评价方法
增量成本效益的评价是市场能否有效推广既有建筑绿色改造的重要因素，而绿色改造评价体系对增量成本与效益评价有重要影响，借鉴国外的绿色改造评价体系都是通过对建筑物评分的方法进行考量，还未涉及成本效益评价。综上所述，由于增量成本计算的复杂性和增量效益难量化性，评价体系有待进一步改进与发展。于此本文通过意愿调查方法来量化消费者对于改造后的购买意愿。CVM又称意愿调查价值评估法，首先要详述被评估物品以及背景资料，确定调查与评价因子；然后询问被调查者对所评估物品的支付意愿，进行数据收集；最后对被调查者的社会经济特征的调查，并进行相关的统计分析。采用 CVM方法应该符合以下公式：
DE = WTP + S -DC
其中，△E表示增量效益，WTP—业主的消费意愿， S—政府的支持政策，△C—增量成本
根据上述公式我们知道，每个因子代表了绿色改造市场的不同利益主体，△E对应开发商是否实施改造的预期收益，WTP代表业主对绿色改造支付欲望，S表示政府的各种支持政策，△C表示开发商需要支付的增量成本，上述分析表明绿色改造的增量成本和效益是市场上各利益主体间的相互博弈的结果。
四、既有建筑绿色改造市场主体博弈分析
1.绿色改造市场博弈主体界定
绿色改造市场的市场主体是政府、房地产开发商和业主（消费者）。而开发商在实施绿色改造过程中，相比于普通建筑增加了成本，通过溢价给业主达到其盈利的目的；反之，业主是绿色改造的买方，为了赢得业主的信赖和认可，使业主支付绿色改造建筑意愿饱满，开发商实现市场占有率的企业发展战略重要的一点。开发商和消费者分别作为供需双方，决定了市场的前期导向，两者的协 调和互补决定了既有建筑绿色改造顺利推广步伐。 根据复制动态博弈方程得：
2.研究假设与模型建立F (x) = dx = y(E21 -E2) = y(1-y)(xTC + T1)
假定市场上两种类型的建筑：普通建筑和绿改建筑，dt 业主有两种选择：购买和不购买。开发商也有两种选择：F ￠( y) = (1 -2 y )( xTC + T1) 实施和不实施。当业主不购买、开发商不实施时，开发商计算得到稳定策略点为：y*1=0，y*2=1，x*=-T1/TC，表明 由于实施建筑支付了相应的成本，获得效益 -C0，业主获Tc和 T1负相关的，随着绿改建筑影响力增强，业主选择得的效益为 T0；当业主购买、开发商不实施时，他们分别绿改建筑的效用会减小。当 x>x*时，F´(0)>0，F´(1)<0，y*2=1获得 T0+T1和 E1-C1的效益，其中，T1表示业主自认为购是进化稳定策略点，说明当开发商实施改造的数量比例大买了绿改建筑、开发商却不实施改造所获得的效用，E1表于 x*时，业主会倾向于购买；当 x<x*时，F´(0)<0，F´(1)>0,y*1
示开发商不实施改造所获得的效益；当业主购买绿改建
筑、开发商实施改造时，他们分别获取 TC+T0+T1和
△E+E1-C1的效益，TC表示消费者购买了绿改建筑获得了增量效益，包含采用高科技节能技术、使用高品质环保材料等创造的舒适环境所带来的增量效益，△E表示开发商的预期收益。
在前面的公式中，DE=WTP+S-DC ,其中DE . 0,随着建筑技术的发展增量成本必然是逐渐减少的，绿改建筑的价值也随着政府的推广稳定上升，业主的购买意愿越来越强，是市场发展的必然趋势。根据以上假设，构造开发商与业主的支付矩阵如图 1：
于小模规筑建改绿发开，当点略策定稳进化是=0*x
主倾向于不购买。当时 x=x *，F´(y)=0，说明当开发商开发的绿改建筑规模为 x*时，业主是否购买的策略达到均衡。
4.博弈结果讨论上述结果表明，对开发商而言，当业主的购买量高于
*
y 时，开发商会根据市场的需求而进行绿色改造；对业主来说，当开发商实施改造比例高于 x*时，其会选择购买绿绿改建筑。所以 y*=△C/(△C+△E)和 x*=-T1/TC是进化
**
稳定的均衡点，当 x与 y同时落入（x ，1）和（ y ，1）中，不需
主业，改绿实施商发开{往会场，市制控场市任何以加要
购买绿改建筑}的方向发展，市场变化甚微难以改变既有
时，业
*
建筑绿色改造市场的发展方向；当 x与 y同时落入（0，））中，此阶段需要政府调控，通过政策扶持来对实
x
0和（*，y
施绿色改造进行引导与激励，使两者在政策的干预下同
**
时落入到（x ，1）和（ y ，1）中，让市场规律来主导绿改建筑
*
的发展，充分利用政策手段使 x和 y的值同时落入（x ，1）
*
和（y ，1）中。对于均衡点 x*=-T1/TC，分母 TC即业主的增量
图1开发商与消费者动态博弈支付矩阵 成本越大则使得 x*
3.模型求解
设房开发商实施改造的比例为 x，不实施改造的比例为 1-x，消费者购买的比例为 y，选择不购买比例为 1-y，根据以上假设条件进行演化博弈分析。
对于房地产开发商而言，其实施改造的策略收益为
E11 = y(DE+E1 -C1)+(1-y)(-DC-C1) ,不实施改造策略收益为
E12 = y(E1 -C1) -C1(1-y) ，群体平均期望收益为 E1=xE11+ (1-x)E12。
复制动态博弈方程为：
dx
F(x)= dt =x(E11 -E1)=x(x-1)(DC-yDE-yDC)
F ￠(x) = (2x -1)(DC -yDE -yDC)
令 F（x）=0计算得到稳定策略点为：x*1=0，x*2=1，y*=
△C/（△C+△E）且代入公式中验证。当 y>y*时，F´(1)<0， x*2=1是进化稳定策略点，此时开发商会实施改造；当 y<y*时，F´(0)<0，x*1=0是进化稳定策略点，此时开发商会不实施改造；当 y=y *时，F´(0)=0，则开发商策略达到均衡。
对于业主而言，设其选择购买策略的收益为，选择不购买的收益为 E22=xT0+ (1-x)T0,群体平均收益为 E21=x (TC+T0+T1)+(1-x)(T0+T1)=yE21+(1-y)E22。
于；对小值越的*y
发商预期收益越大使 y*的值越低，因而可以保证和的取
中。域值）1*，x（向趋值
*1）和（ y ，
五、结论与建议
通过博弈分析，总结出既有建筑绿色改造的推广除了政策相应支持，还需要绿色改造市场在政府的调控下逐步成形。因此，政府应全面考虑绿色改造市场中各利益主体的作用，做好顶层设计，一方面根据实际情况逐步完善既有建筑绿色改造评价标准，辅以相应的优惠政策来引导开发商，从而保证绿色改造市场的规范；另一方面积极发挥自身作用，适时地引导市场方向，并对绿色改造相关的新材料和新技术进行技术补贴，减少开发商和业主的增量成本，多方式整合资源进行有效推广。