柯俊辉
（中国计量学院资产经营有限责任公司，浙江 杭州 310012）
【摘要】本研究以物业安全观为基础，阐明了物业安全观在物业安全管理中的重要地位，通过分析传统安全观的特点和差异，论述了在新的物业安全观的指导下如何创新物业安全管理，提高安全管理水平，更好地满足社会的安全需求。
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关键词 物业安全观；安全管理措施；物业
物业指已建成并且投入使用的各种房屋以及和它相配套的各种设施、设备和场地。按用途可以分为住宅、仓库、酒店、写字楼、工业厂房、购物中心等等。所以说，物业时刻在我们的周围，为我们提供各种生活、工作和娱乐的场所。物业安全的定义是由人、机、环境构成的处于良好安全状态的物业系统，人和物都不受威胁，没有危险，不出事故。由于我们时刻置身于各种类型的物业中，所以物业的安全对我们至关重要。物业安全观是指对待物业安全的观点和态度，包括对物业安全的重要性、物业安全的内容、物业安全的行业标准等方面的观点和态度。物业安全的管理是指在物业安全观的指导下对物业各方面的安全进行的管理，使物业处于良好的安全状态。所以要树立正确的物业安全观才能有良好管理理念和安全状况。
1 物业安全观的树立
1.1 传统物业安全观
传统的物业安全观认为物业安全管理只包括消防管理和治安管理，涉及的范围很小，所以管理起来完全凭借经验，没有建立相应的安全防范标准，没有科学理论基础，安全意识淡薄，对物业可能造成的人和财产安全的威胁不清楚，当安全事故发生时才会去重视安全隐患问题，不能依靠科学知识和方法来提前防范安全隐患的发生。
1.2 物业安全管理的环境变化
这样传统的物业安全观已经不能适应时代的发展。新时期下，物业安全管理的环境发生了很大的变化。首先，物业的安全隐患越来越多。随着物业配备的设备、场地、设施越来越复杂，不安全因素也大幅增加，安全事故发生的类型也日益增多，例如煤气中毒、火灾、爆炸等事故时有发生；其次，国家制定和实施了一系列相应的法律法规，如生产安全事故责任追究制度，要求生产单位的负责人要对本单位的安全生产工作全面负责#如果有事故发生要追求生产安全事故责任人员的法律责任。这样就硬性要求了物业管理者必须重视物业安全的管理，尽量减少安全事故的发生；最后，人们的安全意识有很大加强。随着生活质量的提高，人们更加重视生活和工作环境的安全状况，都希望有一个轻松、愉快的工作和生活环境，尽量远离危险和不安全因素，所以物业管理者需要对物业安全进行更高要求的管理。
1.3 科学的物业安全观
科学的物业安全观是以安全系统工程理论为基础，借鉴了安全科学的观念，以安全科学的原理和方法指导物业安全管理工作，解决相关的安全问题。安全系统工程有非常优越的特性，它有效的打破了传统物业安全的片面性，用定性、定量、直观的方法进行安全评价和分析，能够合理科学的解决全方位的安全问题，从人和物、人和环境的关系等诸多关系中找到事故原因和解决方法。通过系统的分析，可以清晰的认识到物业安全管理的薄弱环节，及时采取相应措施进行预防。通过评价和优化技术，可以找出最适当的方法使物业各分系统之间达到最佳配合，用最少的投资达到最佳的安全效果和大幅度减少伤亡事故和财产损失。
科学物业安全观有两个显著特点，一是重视物业安全的投资。根据国家制定的“安全第一，预防为主”的指导方针，加大了对物业安全的投资费用。当安全投资费用增加时，事故发生几率就会下降。并且有一个最佳的投入产出值，使得花费最少，事故损失最低。二是对物业安全有了系统的认识。把事故的发生原因分为了直接原因、间接原因和基础原因。直接原因是人的行为和物的状态的不安全；间接原因是管理不善，监管疏忽；而基础原因是社会大环境因素。由此可见，树立以安全系统工程为理论依据的物业安全观才能适应时代的发展和社会的需要，才能正确地指导安全管理工作，防患于未然，减少安全事故的发生。
2 物业安全管理的措施
物业安全管理包括“防”和“保”两个方面的内容，“防”是预防伤害性事故的发生，“保” 是通过各种措施对可能发生的事故进行妥善处理。两者相辅相成，缺一不可。物业安全管理的目的是要保证业主在一个安全舒适的环境中进行正常的工作、生活，要确保管辖范围内的防火、防盗、防自然灾害等防范措施的顺利进行，涉及范围很广泛。 所以物业安全管理工作一定要全方面的落实到位。
2.1 建立物业安全管理制度规范
制度是安全的保障，通过制度的规范执行，对监管者的言行进行约束，能够及时的发现工作中存在的问题和漏洞，及时的改进。物业安全管理包括治安管理、消防管理和车辆道路管理三方面；治安管理方面，要严格按照《治安管理条例》的要求执行，对非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅等行为要及时报公安机关处理，对物业管辖区域内妨碍他人正常生活和工作的行为如发出噪音、乱扔垃圾等要及时制止；消防管理方面，预防和控制火灾的发生，日常活动中要大力宣传防火安全知识，按时进行消防器材的检查和维修；车辆道路管理方面，要指挥好车辆行驶和停放，保证车辆和人身安全。
2.2 加强安全教育
首先，要对物业服务公司的全体员工进行一系列的安全教育活动，例如安全专业知识培训、安全案例教育、消防演练等，使他们对安全有明确的意识，清楚怎样应对安全突发事件，怎样合理解决安全问题。只有这样，才能在工作中把不必要的安全损失减到最小。其次是对物业管辖范围内业主和使用者的安全教育。通过各种宣传手段，使人们意识到安全与每个人的行为息息相关，只有积极地配合物业服务人员的安全管理工作，才能共同的维护大家庭的安全健康。
2.3 加强安全保障
保障业主的人身和财产安全是物业公司的职责，要加强安全保,障，首先要有一支强大的秩序维护员服务队伍，这是提供秩序服务的前提；其次在秩序维护员数量方面，应足以承担起物业管理区域内的秩序维护员服务任务，所有秩序维护员应经过严格培训，掌握一个秩序维护员应该具备的的一切能力；同时，还应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。秩序维护员服务要经过缜密研究确定，并以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保障，确保工作有效和接受监督。
2.4 提高应变能力
对于物业安全管理工作来说，最难控制、危害性最大的是突发事件或不可抗力的灾害性风险。怎样预防和应急突发事件是不可忽视的重要工作。应急突发事件分为三类：消防事故、突发事件和自然灾害。在面临突发事件时，要及时、冷静、高效地处理。针对自然灾害，要求安全管理人员对本地区的环境有熟悉的认识，并对有可能造成的危害采取预防措施。针对消防事故，要建立一支专业性很强的消防队伍，日常加强训练，开展区域内的消防培训，强化防火意识和防御灾难的常识，使每一个人都了解和掌握发生火灾时的自救方法。同时定期进行消防演习，通过实际演练不仅能检验消防设施设备完好情况，而且可以进一步锻炼消防员的业务技能，使业主和用户增强消防意识，树立消防观念，减少火灾事故发生时的损失。
3 结语
物业安全管理是一项长期艰难的工作，要以预防为主，及时发现问题解决问题，把管理工作落到实处，细致入微到不留任何安全隐患，用科学的物业安全观为基础，制定出切实可行的、有效的方法和手段指导管理工作，本着对业主负责的态度做好每一项安全防护工作，是确保物业安全服务工作的重中之重。
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参考文献
［1］方芳,吕萍.物业管理实务[M].上海:上海财经大学版社,2001.
［责任编辑：杨玉洁］