郭立硕 GUO Li-shuo；李星 LI Xing；王兆刚 WANG Zhao-gang
（石家庄经济学院，石家庄 050000）
（Shijiazhuang University of Economics，Shijiazhuang 050000，China）
摘要： 本文是基于数据包络分析（DEA）模型对房地产上市公司盈利能力的分析。并从综合效率，规模效率，技术效率，规模报酬四个方面对房地产进行综合评价。
Abstract： Based on data envelopment analysis (DEA) model, this paper analyzes the profitability of listed real estate companies and evaluates real estate from four aspects: comprehensive efficiency, scale efficiency, technical efficiency and scale reward.
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关键词 ： 数据包络分析；盈利能力；房地产
Key words： data envelopment analysis；profitability；real estate
中图分类号：F224 文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2015）06-0210-02
1 数据包络分析原理
1.1 数据包络分析概述 数据包络分析（data envelopment analysis，DEA）是一种基于线性规划的用于评价同类型组织工作绩效相对有效性的工具手段。这类组织例如学校、医院、银行的分支机构及各个连锁机构组织等，各自具有相同的投入和相同的产出。衡量这类组织之间的绩效高低，比如企业的盈利能力、偿债能力、资金周转能力、融资能力、现金支付能力等，通常采用投入产出比这个指标，当投入和产出可折算成统一单位时，很容易计算出各自的投入产出比并按其大小进行绩效排序。在DEA中通常被衡量绩效的组织为决策单元（decision making unit，DMU），数据包络分析（DEA）评价是基于对DMU工作绩效有效性的判断，DEA有效是指一个或多个组织机构的多项投入处于帕累托最优状态，即不可能保持其中一项投入不便的情况下，减少另一项的投入水平。
1.2 数据包络分析模型的建立 DEA是一个线形规划模型，表示为产出对投入的比率。通过对一个特定单位的效率和一组提供相同服务的类似单位的绩效的比较，使服务单位的效率最大化。现在要衡量某一决策单元K是否DEA有效，为此现构造一个由n个决策单元线性组合成的假想决策单元。如果这个假想单元的各项产出均不低于K决策单元的各项产出，它的各项投入均不高于K决策单元的各项投入，即有
模型得出的θ即是第k家被考察单元的总效率，而根据θ值等于或小于1可将决策单元分为有效和无效两类。即θ=1，则决策单元k为DEA有效。此外，我们在选取评价指标和决策单元时应注意以下原则。
DEA评价指标的选取：①宜少不宜多；宜简不宜繁。②指标应具有独立性。③指标具有代表性。④指标具有可行性。DMU的要求：一般认为，决策单元应具有以下三个特征：具有相同的任务和目标；具有相同的市场环境；具有相同的输入和输出。
2 房地产上市公司实证研究
2.1 数据选择 本文选择具有代表性的万科地产会年计份作为决策单元，选取近五年的合并财务报表数据来构建指标对其盈利能力运用DEA进行数据处理分析。另外，遵循上述指标的选取原则，选取4个投入指标：净利润，总资产，营业成本，营业收入；选取4个产出指标：资产报酬率，总资产净利润率，营业成本率，营业净利率。
2.2 DEA模型求解 运用DEAP-2.1软件将上述调整后产出投入指标数据进行处理运算得到结果如表1所示。
2.2.1 评价结果分析 对于效率分析，从以下三个角度进行：①综合效率—最能显示决策单元差异性；②技术效率—衡量企业资源配置的合理性；③规模效率—衡量企业是否已经达到规模经济。三个效率评价指标中，相对有效值为1的则表明企业的该效率指标为DEA有效，即投入产出达到了有效平衡。效率指标小于1的则非DEA有效，即存在无效投入，资源没有得到合理配置。
由表2的评价结果可得万科地产盈利能力在2009年-2010年DEA有效，2011-2013年的三个效率指标非DEA有效，还存在提升空间。尤其在2013年万科地产综合效率和技术效率偏低，无效投入严重。虽然规模效率和规模报酬是递增的，但不代表着2011年至2013年的盈利能力达到高效。下面着重对2011-2013年DEA结果进行分析。
2.2.2 投入过量分析 通过DEA分析，可以得出各项投入指标的有效性，即企业的各项投入所占的有效比重。
从表3可以看出四个投入指标的无效投入比例逐年递增，尤其2012年至2013年，4个投入指标的无效投入比更是高达50%以上。无效投入比例严重偏高，这应引起管理层的高度重视，合理配置资金，提高资金利用率。
2.2.3 产出不足分析 对于各项产出指标，DEA分析也能够得出其不足部分，也就是企业应达到的目标产出与企业实际产出之间的差距，即企业提升空间。
从表4可以看出四个投入指标的无效投入比例逐年递增，尤其2012年至2013年，4个投入指标的无效投入比更是高达50%以上。无效投入比例严重偏高，这应引起管理层的高度重视，合理配置资金，提高资金利用率。
2.2.4 产出不足分析 对于各项产出指标，DEA分析也能够得出其不足部分，也就是企业应达到的目标产出与企业实际产出之间的差距，即企业提升空间。
3 结束语
在当前环境下，房地产企业的数量十分巨大，每个企业都有各自的独特性，而且各地的经济环境、社会环境、自然环境等又有所不同。本文只是选取了较有代表性的万科地产进行DEA分析。各房地产企业为了在激烈的市场竞争中谋求生存与发展，还需要因地制宜，并结合自身优势，制定相应的战略与对策。DEA方法在相对效率评价中具有独特的优势，但是决策单元的数量限制了指标选取的范围，从而使得评价结果具有一定的局限性，在房地产企业盈利能力的分析方面，还需要进一步的深入研究。
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参考文献：
[1]袁锋.房地产上市公司的绩效:基于DEA的2008年报数据分析[J].兰州学刊，2011（1）：124-126.
[2]王歆.我国房地产上市公司经营绩效评价[D].湖南农业大学，2012.
[3]胡运权，郭耀煌.运筹学教程[M].四版.北京：清华大学出版社，2012：36-39