[关键词]社区管理；物业管理；融合创新
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.03.138
随着城市住宅小区越来越多，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。
1社区管理与物业管理现状
第一，物业管理掌握了居民的信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。[1]我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业管理部门权力不足，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。
第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理一般由公司或者中介部门承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。
第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民安全、为居民解决问题的重要部门，但是由于两者所属的部门不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。
2社区管理与物业管理的关系
第一，管理对象是基本相同的。不管是物业管理还是社区管理，两者共同的管理对象都是居民。两者的管理都是为了让社区和谐稳定发展，因此，社区管理与物业管理之间存在相同的管理对象。物业管理由于缺乏外在支持，一般需要住户自行缴纳物业管理费用，平时与住户接触的频率也比较高。居民属于需求的主体，而物业与社区则是重要的供给主体，因此，两者可以融合各自的优势，实现创新发展。
第二，管理手段基本相同。物业管理与社区管理都是利用各种手段，尽可能满足住户的需求，两者在管理手段上，基本相同。其中物业管理部门为了让住户续签合同，通常会为住户提供最大的服务，从而获取经济效益。而社区管理外在推力充足，主要是为了让社区和谐稳定，提高社会效益。因此，两者最终想要达到的目的不同。加上两者管理区域上存在比较大的差异，所以，在具体实施管理服务时，由于两者管理手段基本相同，可以让两者有机结合。
3社区管理与物业管理的融合创新模式
3.1在社区管理当中纳入物业管理
社区管理管辖区域比较大，而社会管理部门人员不足，在工作的实行方面存在很大的难度。而物业管理主要负责具体的小区，管辖区域比较小。[2]但是，物业管理部门权力不足，很多时候难以为居民解决具体的问题。同时，由于物业管理公司主要以营利为主，部分物业管理公司为了追求经济利益，容易损害居民利益，导致居民对物业管理公司难以完全信任。为了进一步提高社区管理与物业管理水平，实现两者的融合创新。在社区管理当中，可以适当地纳入物业管理。社区给予物业管理公司一定的招标权力，同时也要做好监督和调节，维护居民的权益。此外，为了缓解物业与居民之间的矛盾，社区管理部门应该约束物业管理与开发商等一些以营利为主要目的的经营者，确定自身的管理地位。在选择合作的物业公司时，应该做好审核，并且在实施服务过程中，做好监督，从而更好地取得居民信任，让社区管理工作与物业管理工作能够更好地开展，为居民提供更优质的服务，从而促进两者和谐稳定发展。
3.2细化居民服务的一线管理
目前，大多数小区都配备了物业管理办公室，这些办公室也是实施社区管理的主要平台。因此，社区管理应该细化居民服务的一线管理，为居民提供更多微观层面的服务。在实际操作过程中，由于社区管理属于宏观管理，加上社区管理管辖范围比较大，难以做到管理服务的细致。[3]为了解决这个问题，社区管理需要与物业管理有机结合起来，充分利用物业管理的微观性，能够更好更快地了解居民需求，从而为居民提供更加优质的服务。同时，社区管理还可以利用物业办公室给居民展示各种服务产品，让居民了解具体的社区管理服务模式，加大社区与居民之间的沟通。在这个过程中，物业管理也能通过社区管理的权威性与公众性，提高自身在居民心中的公信力，突破物业管理的局限，从而使物业管理获得更好的发展。
3.3物业管理应该保持营利目的
物业管理主要以营利为目的，同时，社区提供的服务也不是无偿的，因此，社区管理与物业管理充分融合的同时，物业管理应该继续保持其营利目的。[4]营利可以提高物业管理的内在动力，同时物业管理部门为了获取更多经济利益，也会自发地提升自身服务水平，吸引更多居民。社区管理从长远利益出发，与物业管理结合之后，根据居民的实际需求，制定具体收费标准。收费标准的制定，可以通过举办民主会议，大家一起讨论的方式，争取得到大家的认同。这样，居民的满意度也會进一步提升，居民与物业之间的矛盾自然而然会随之化解。此外，为了保证居民利益，社区管理部门也应该坚定自身的管理地位，对物业管理部门起到监督和制约的作用，避免物业管理部门出现欺诈居民、乱收费等现象，充分发挥出社区管理的宏观调节作用，实现两者共同发展。
4结论
综上所述，社区管理与物业管理的融合创新是社区、物业管理部门、居民的三方共赢。通过有效的资源整合，三方都能从中获取最大的利益。社区管理通过与物业管理的融合，能够使社区服务更加细致，让居民从中受惠，同时也能以最小的投入获取最大的产出。而物业管理通过与社区管理的融合，将会进一步提高自身外在推力，获取居民更多信任，提高经济效益。两者融合创新后，居民能够获得更加优质的服务，生活水平也会进一步提升。
参考文献：
[1] 林七七，李兰芳.基于自治的社区管理和物业管理有效整合机制研究 [J].现代物业·现代经济，2015，14（3）：71-73.
[2] 李乐.物业管理与社区管理在城市居住区的有效整合机制研究 [J].建筑设计管理，2014，7（11）：39-40.
[3] 肖猛.传统社区管理向现代物业管理转型升级的要点分析 [J].中国房地产业，2015，12（11）：243，246.
[4] 李兰芳，林七七.社区管理与物业管理合作模式探讨——以河源市为例 [J].中国管理信息化，2015，37（10）：231-232.
[5] 徐骋.完善社区管理和物业管理的对策建议——以江苏省盐城市为例 [J].住宅与房地产，2016，19（31）：77-79.
[作者简介] 刘涛（1978—），男，硕士，副教授，研究方向：房地产经营管理。