孙伟艳 刘思博
摘 要：个人住房按揭贷款业务是目前我国商业银行最重要的信贷业务之一，大多数商业银行通过办理该种贷款业务获得了高额收益，但却忽视了对住房信贷潜在风险的防范。本文探讨了商业银行个人住房按揭贷款相关风险的种类、成因与防范对策，以期为我国商业银行风险控制能力的提升提供理论指导与支持。
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关键词 ：个人住房按揭贷款 商业银行 风险
近年来，随着我国住房商品化改革的不断深化，越来越多的消费者选择了向银行贷款、分期付款的方式购买住房，商业银行的个人住房按揭贷款业务由此得到了快速发展。但是，由于我国个人信用资源普遍缺乏，以及相关金融法规与信用制度尚不健全，相对于商业银行而言，在个人住房按揭贷款业务的发展历程中，危机与成就并存，各种潜在风险时刻需要商业银行谨慎提防。因此，为加强商业银行整体风险防范意识，使其经营管理更加完善，深入研究个人住房按揭贷款业务相关的风险防范问题，具有重要的现实意义。
一、个人住房按揭贷款隐含的风险种类
个人住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照契约中所规定的还款方式和还款期限分期付款给银行，银行按一定利率收取利息的一种个人住房贷款[1]。商业银行在发放个人住房按揭贷款后，如果购房者违约，银行将有权处置购房者抵押的房屋。我国的商业银行个人住房按揭贷款业务起始于1992年，从其发展状况来看，目前正逐渐步入风险高峰期，而且，我国大多数商业银行的个人住房按揭贷款业务起步更晚，尚处于发展初期，对贷款管理较为粗放，对风险把控极不严格。因此，为防止个人住房按揭贷款风险的持续攀升，各商业银行首先要提高对以下各种相关风险的识别能力。
（一）开发商风险
在商业银行个人住房按揭贷款的风险主体中，商品房交易的主要发起人——开发商是最主要的风险主体。开发商风险是指达不到银行按揭贷款标准的项目开发商，为了得到银行对其项目的认可与支持，故意编造和提供虚假的项目资料，或因开发资金不足而形成的项目风险[2]。具体而言，在我国住房市场快速发育和成长的同时，大量房地产开发企业（即开发商）在竞争中崛起，并逐步具备了较为雄厚的资金实力和优良的开发业绩。但与此同时，以盈利为目的而从事商业活动的根本动因，又导致开发商在住房合同签订与房产开发过程中，隐藏了大量有安全隐患的问题，即开发商风险。这种风险主要源自于开发商为谋取高价而产生的一房多售、虚假按揭，以及转嫁损害给金融第三方等三种做法。做法一，一房多售。这种现象在如今的买卖活动中比比皆是，开发商一向唯利是图，往往采取“放长线钓大鱼”的战略，通常将同一商品房重复销售给多人，最终却只能有一个出价最多的人得到房屋，其他人的购房款也难以退回，加之得不到所购房屋，最终导致买房人的产权纠纷问题。做法二，虚假按揭。这种行为主要表现在购买其开发的房产用以筹措资金来实行诈骗银行资金的措施，行按揭贷款之名，诈骗银行信贷资金之实，一旦资金到手，就挪作它用或者携款潜逃，构成对消费者和银行的双重欺骗行为。做法三，转嫁损害给金融第三方。这种做法的操作本质是，不法开发商利用银行作为商品房交易中开发商与购房者之间中介的身份，将不利转给银行，使银行成为非法商品房交易活动的替罪羊。上述开发商的种种恶劣行为必然会对个人住房按揭贷款的业务办理产生众多负面影响，因此，商业银行必须予以遏止。
（二）买方信用风险
商业银行个人住房按揭贷款的另一个风险主体是商品房交易中的购房者。随着各地大中城市的房价水平不断上涨，个别购房者在不堪重负的情况下可能会铤而走险，实施一些针对银行和开发商的欺骗行动。例如，在向银行借款的环节中，缺失诚信的借款人通常会以虚假资料套取银行信用，从而骗取大量资金。由于这部分借款人在购房时不具备按期还款能力，其常用做法是，先贷款购房，再将该房屋出租，然后以租金收入还贷。当贷款所购房屋一旦未能租出时，就会出现借款人即购房者无力还款，从而导致由银行为此行为买单的后果。除此种情形之外，也有部分借款人在取得贷款时是具备按期还款能力的，但由于此后经营期间的种种不当行为导致收不抵支，无法归还贷款。前一种借款人借款时主动实施的骗贷属于故意行为，而后一种情况则是购房者的非故意行为，这两种情况均会导致银行利益受损。
（三）银行体制风险
众所周知，不完善的银行体制，必然会大大助长不法开发商与不道德借款人的投机心理和侥幸心理，从而导致银行贷款风险加大。因此，商业银行必须关注其自身的体制风险。银行体制风险主要体现在以下两个方面：（1）银行自身的信贷操作风险。由于银行服务的客户数量庞大，且其中有部分客户是新客户，银行只有对客户相关信息完全了解后，再确定贷放款项的对象，才能保证贷款资产的安全。若银行监测管理体系疏松，信息调查仅流于形式，必然会导致银行贷款风险骤然增加。（2）银行内部员工的道德风险。这种风险源于银行员工的个人行为。受利益因素驱动的影响，某些银行贷款经办人员可能明知借款人所提供材料包含虚假信息，却不如实指出并告知贷款审批人。甚至存在有个别银行贷款经办人员知法犯法，故意伪造相关资料，骗取银行信贷资金的情况。无论是上述的哪种银行体制风险，都会使银行形象遭受极大损污。
（四）外部环境风险
外部环境风险主要包括政策风险与法律风险两部分。目前我国尚处于经济转轨时期，市场经济体制不够完善，当房地产市场的发展与国家宏观调控目标相违背，脱离了个人消费能力，出现经济泡沫现象时，政府相关部分必然会颁布并实施相应的房地产调整政策。而房地产行业相关政策的调整必然会使商业银行面临一定的政策风险。同时，由于我国商业银行的按揭贷款制度尚不完善，银行在办理个人住房按揭贷款业务过程中，经常会出现各种不规范操作，导致了大量法律问题不断涌现，其中有些法律问题在我国目前的法律体系中仍为空白，无法解决。以上种种情形都会给银行贷款的安全收回带来巨大压力，为此，加强对商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析显得尤为必要。
二、商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析
综上所述，目前我国商业银行个人住房按揭贷款的风险防范仍然存在大量问题，要想建立健全相关的风险管理体系，必须深入分析商业银行个人住房按揭贷款风险的形成原因。
（一）市场经济体制不完善
虽然社会主义制度下的市场经济具备一定的优势，但由于发展中国家的现状使然，使得市场在国家的干预和调控过程中依然存在着显而易见的问题，使得凯恩斯主义始终未能实现与社会主义制度的中国经济形势相融合。市场调节本身具有自发性、盲目性以及滞后性的弱点，个人住房按揭贷款也不例外，如果任由其自由发展，必然会助长开发商的侥幸心理。国家宏观经济对房地产市场的影响较大，宏观经济运行良好时，失业水平下降，个人住房按揭贷款违约率也下降。市场经济体制不完善给个人住房按揭贷款带来的种种风险，归根结底在于国家对市场经济宏观调控的力度依旧不够，需要进一步加强监控。
（二）消费者自身存有投机心理
经济学家张维迎先生曾经说过：“所谓诚信，就是以牺牲暂时利益去赢取长远利益的过程[3]。”许多消费者诚信意识淡薄，为了追求更多的物质利益，导致种种失信违约行为的发生。这种行为在商品房交易中屡禁不止，不催收不还款，给商业银行的个人住房按揭贷款业务带来了较大风险。
（三）银行内部管理体系不健全
商业银行对个人住房按揭贷款业务的内部管理体系不健全，带来了风险隐患。商业银行以追求利润最大化为目的，一边开拓市场，一边从中汲取风险管理经验，难以适应市场变化。银行在贷款操作时，贷前调查、贷中审查和贷后检查工作做的不到位，对贷款的使用和偿还没有及时的检查和跟进[4]。银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，导致贷款损失。
（四）次贷危机的余孽未清除
次贷危机悄然降临时，由美国发端并涉及整个世界市场。我国为应对次贷危机采用了适度从紧的货币政策，一定程度上缓解了次贷危机对中国经济的影响。但危机的余孽仍然存在，并时刻困扰着商业银行包括个人住房按揭贷款在内的各种贷款的管理。
三、防范商业银行个人住房按揭贷款风险的对策
（一）加强贯彻宏观调控政策
作为商业银行，必须要全面贯彻执行国家的宏观调控政策，这是防范风险的重要环节。第一，要加强对宏观经济形势的研究和预判。请经济金融专家对经济形势进行深入的分析，并提出改进的措施和意见。第二，商业银行应结合自身实际，提出具体的贯彻措施，并及时落实。第三，加强贷款投放的规划，严格控制个人住房按揭贷款过快增长，与国家调控步调保持一致。
（二）加强对借款人的信用分析
为解决由于借款人的信用问题造成的风险，银行必须要对借款人的信用情况进行分析了解，以提高风险预警能力。第一，银行要审核借款人的品德，了解其借款意图，分析其偿还意愿。第二，银行要核实借款人的个人收入，了解其经济偿还能力，保证还款计划的落实。第三，尽快完善个人信用记录体系，可以在银行系统建立覆盖全国的个人信用查询系统，这个系统主要汇集个人金融方面的历史信息，以评判消费者的还款能力和信用度。银行在分析借款人的信用状况后，针对不同的信用程度，给予不同级别的贷款条件。
（三）提高银行内控管理水平
针对银行办理个人住房按揭贷款业务实际操作中出现的各种问题，商业银行应该从以下几方面提高内控管理水平。第一，加强贷前调查。加强对借款人借款资格和偿债能力的审查，加强对房地产开发企业资金实力和开发经验的调查。第二，完善贷款相关手续。在简化手续的同时，要完善个人住房按揭贷款中公证、保险等必要的手续。第三，重视贷后管理工作。对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，及时发现可能影响贷款回收的情况并妥善处理。第四，提高银行从业人员的业务素质。商业银行应该重视内部员工的素质教育和职业道德教育，定期对员工进行职业培训[5]。
（四）对经济全球化保持适度警惕
次贷危机的蔓延从一个侧面反映出了经济全球化中的负面因素。所以积极应对全球化的发展方针自然是不可或缺的，但是在积极应对的同时也应注重夯实国内市场的繁荣化和独立性，并且做好随时应对危机的准备，做到防患于未然，其中也包括住房借贷方面。
四、结论
综上所述，随着我国房地产金融市场的扩大，商业银行等金融机构对个人住房按揭贷款的业务必将获得更大发展。各商业银行在积极应对机遇与竞争的同时，应有效防范个人住房按揭贷款的风险，将其损失尽量控制在合理的范围之内。
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参考文献：
[1] 张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略[J].中国农业会计.2014(03).
[2] 田远，刘宁.全面风险管理框架下商业银行风险预警机制的构建[J].兰州大学学报(社会科学版). 2013(01).
[3] 邱兆祥，傅勇，王涛.我国个人住房贷款信用风险分析方法与整体风险判断 [J]. 中央财经大学学报. 2011(12).
[4] 高鹏，由华.商业银行流动性风险管理[J].中国金融.2012(20).
[5] 钟金萍.我国商业银行住房贷款的风险管理研究[J].新乡学院学报(社会科学版).2012(03).
（作者单位：黑龙江八一农垦大学 会计学院 黑龙江大庆市??163319）