【摘要】中天城投是贵州的上市房地产公司，公司股票价格在前几年不断上升而在14年确却持续下跌，使许多投资者遭受了损失。本文通过分析公司的偿债能力、盈利能力、营运能力等基本面来判断该公司的股票是否应该继续持有。
【关键词】投资房地产
一、公司情概况
中天城投集团股份有限公司前身为贵阳市城镇建设用地综合开发公司，成立于1980年，为贵州省首批上市公司和全省唯一一家房地产上市公司，目前公司拥有中天会展城、中天世纪新城、中天花园、中天帝景传说、中天万里湘江五个项目，平均收盘率达90%，为结算面积总计230万平方米，截止到2014年底实现主营收入114.32亿元，较2014年6月的51.99亿元相比增加了50%以上。
二、行业及政策分析
1.开发投资增速持续下滑
2014年上半年，全国房地产开发投资增速持续下滑，前五月，全国房地产开发投资30739亿元，增速较去年回落了6个百分点，其中，住宅投资21043亿元，占房地产开发投资的比重为68.5%，增速14.6%，较去年同期回落了7个百分点。以现在的月度房地产开发投资增速趋势而言，不但出现了四连跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之势。
2.销售下滑，待售存量创新高
国家统计局数据显示，2014年上半年全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在商场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整。
3.房价由涨转跌
根据克而瑞信息集团、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布的201年上半年“中住288指数”显示，2014年5月，“中住288”指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比下跌0.03%，同比上涨5.8%，同比涨幅下降继续1.1点。一手房价格指数自2012年7月以来，子啊经理了21个月的持续上升后4月份首次出现下跌，5月继续下跌的态势确立。
三、公司分析
1.基本财务分析
2011年-2014年中天城投公司快速发展，资产规模不断扩大，从2011年的180亿元增加到2014年的434亿元，增长率为58.52%；股东权益从2010年的24.6亿元增加到2014年的76.4亿元，增长率为67.8%；营业收入从2010年的33.3亿元增加到2014年的114亿元，增长率为70.79%；净利润从2010年的5.30亿元增加2014年的16亿元，增长率为66.88%。可以说从上市以来一直到现在中天城投给股东带来了巨大的回报，虽然现在宏观经济出现了整体下滑的趋势，对房地产行业影响较大，中天城投营业收入和净利润同比增幅都下降，但其增长幅度仍然保持在较高水平。
2.偿债能力分析
由中天城投的财务报表数据可知，相比于2013年底，2014年中天城投的资产和负债都由不同程度的增加，资产的增长速度低于负债的增长速度。其资产负债率由2013年底的89.98下降到82.41，另外流动比率和速动比率较去年分别上升约0.05个百分点和0.02个百分点。这说明公司的偿债能力较去年由了提高，本期，企业偿债能力强，在行业中处于低债务风险水平，可见在经济下行的形势下，公司选择降低风，稳中求进的保守经营策略。
3.盈利能力分析
中天城投2011年到2014年的权益收益率平均达到了30.5%，是一家持续为股东创造价值的优秀企业。在2012年公司的权益收益率下降为18.53%，利润出现了一定幅度的下降，但其权益乘数上升，主要是资产周转率下降的所带来的。进入2013年后权益收益率和资产收益率均呈上涨趋势，且趋于稳定，超过了行业平均水平，从数据来看，公司盈利水平较好，是一家具有投资价值的公司。
4.成长性分析
根据数据，中天城投在2011年和2012年归属净利润均呈负增长，其业绩下降的主要原因是当年的房地产政策调控影响了地产的需求增加，而且公司主要精力和大部分资金投入到了未来方舟项目的建设，当年的销售费用和财务费用增加幅度较大，营业收入增长较慢。从2013年的数据看，无论是营业收入还是归属净利润均呈爆发式增长，营业收入同比增长113.16%，归属净利润同比增长146.6%，营收大幅增长及毛利率大幅提升主要系中天会展城及基建回款进入结算期，公司上半年完成房地产合同销售额70亿元，合同销售面积132万方，主要来自未来方舟（30亿元）和会展城金融中心项目（约30亿元），公司楼盘处于贵阳市区的最好位置，后续继续热销是必然，发展前景良好，具有一定的长期持有潜质。
5.经营战略分析
中天城投发布多项公告，控股招商贷平台，出资成立融资担保公司和小额贷款公司，与贵州中黔金融资产交易中心有限公司签订战略合作框架协议。不仅将提供原有P2P网贷业务，也将提供包括地方政府资产、银行资产、国有企业资产、资产管理公司在内的各类优质资产在内的大额债权转让服务，从而实现对个人借款和机构借款的全面覆盖。这标志着招商贷由单一网贷平台模式朝着类似陆金所的交易所模式发展，致力于建立完善互联网金融生态圈闭环。
四、结论
本文没有对中天城投股票进行估值分析，而是从基本面和数据面进行了一个简单的分析。虽然目前国家处于一个新常态的经济形势下，对房地产行业有一定影响，但地产整个行业发展还是较为稳定。作为贵州的龙头房地产开发商，中天城投近几年来营业收入和净利润都呈增长趋势，偿债能力、盈利能力等指标良好。现在贵州省正积极加入国家提出的“一带一路”和“长江经济带”战略，其发展空间巨大，房产等基础设施建设仍有很大的空间，公司切合政府今年提出的“生态化”概念，大力参与贵州生态城建设，未来有望与转型升级中的贵阳同步成长，最终形成“大金融+大数据+互联网”的智慧城市与可持续发展的生态城市协调发展的城市圈。所以，该公司股票对投资者而言可以长期持有。
作者：杜松