王 昭1，2 熊 凯1，2
（1江汉大学商学院 2武汉城市圈制造业发展研究中心 湖北 武汉 ４３００５６）
摘 要：分析了硅谷的房地产市场现状，针对硅谷地区房屋供应不足、居民购买力偏弱、住房分布格局欠妥等房地产业现存的问题，探讨了政府采取的相关措施。以此为基础，最后提出了几点在我国城市化建设进程中，对房地产业发展的几点启示。
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关键词 ：硅谷；城市化；房地产业
中图分类号：F293.3 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．09．０17
*基金项目：江汉大学研究生科研创新基金项目“城镇化与房价博弈研究——基于美国房地产市场”（项目编号：３０１００４２１０００１）。
收稿日期：２０１5－03－20
１ 硅谷房地产市场的现状
硅谷 （Ｓｉｌｉｃｏｎ Ｖａｌｌｅｙ），是美国高新技术产业的发源地，汇聚着众多世界一流的高科技产业公司，由圣塔克拉拉县（Ｓａｎｔａ Ｃｌａｒａ）与圣马特奥县（Ｓａｎ Ｍａｔｅｏ）以及旧金山的一部分地区组成，在地图上并没有清晰地标注，代指这一类电子产业的根据地。硅谷本是一块没有开垦的荒地，只要伐掉树木，建造房舍，就能占地居住。阳光地带，自由净土，但是随着电子科技产业雨后春笋般在此生根成长，剧增的就业机会，良好的个人发展前景，使人口开始涌入这块土地，房屋的建造速度跟不上人口流入的速度，房地产市场僧多粥少的局面，造成了房屋价格的一再攀升。
美国硅谷一带房地产市场的兴旺程度在全美范围内脱颖而出，房价佼佼领先。２００８年金融危机，美国房地产业整体价格下滑，圣塔克拉拉县在２００８－２００９年间房产也缩水近２０％，但是经历２００９－２０１２年短暂的低位徘徊后，２０１２年初又开始了新一轮上涨，２０１５年初圣塔克拉拉郡房价中间值已达８４．６万美元（美国总体房屋价格中间值１７．９万美元）， 超过２００８年峰值７０．１万近１７％（美国总体价格还没有恢复到20０７年峰值）。位于圣塔克拉拉县（Ｓａｎｔａ Ｃｌａｒａ）南边城市的山景城（Ｍｏｕｎｔａｉｎ Ｖｉｅｗ），是众多世界五百强的总部聚集地，如谷歌、微软、ＮＡＳＡ。这里的房价一路飙升，金融危机轻度下滑后开始攀涨，至２０１５年甚至比２００８年房价峰值还高出了６０％。据Ｚｉｌｌｏｗ网统计，２０１５年山景城房价平均已达１１８．２万美元，租一套房子大约需要２ ９４５美元，租售比已经超过了１：４００。除此之外， 硅谷其他最主要的地区如斯坦福所在的城市帕罗阿尔托（Ｐａｌｏ Ａｌｔｏ）， 作为学区房的房价已高达２２０．４万美元，同比增长１７．７％，租金价格大约已高达３ ４９５美元左右。
如图１显示，２０１３年硅谷地区房价中间值大约在７０万美元左右，高出加州平均水平接近一半左右，经济复苏后，硅谷地区房屋销量陡增，已经提前走出了房地产市场的低谷。
２ 硅谷房地产业存在的问题
２．１ 硅谷居民房屋购买能力薄弱，住房短缺
房地产业兴旺发展表现为房屋价格持续走高。硅谷地区居民人均收入是全美平均收入的１．５倍，一般人们会认为硅谷居民的购买力很强，不会存在生活压力。周末的街道上，他们会是悠然自得，喝着咖啡享受生活的高级白领。网络报刊中大肆宣扬硅谷富豪的奢华生活，如硅谷的富人区阿瑟顿小镇（Ａｔｈｅｒｔｏｎ），整个小镇的均价已超过４７２万美元。然而大部分普通居民的生活则不在报纸杂志的刊登范围内，他们的生活压力也不为人所知。高收入的地区也有着高昂的生活成本，昂贵的住房让不小的群体根本不具有购房能力。
从图２购房能力指数对比图中可以看到，拥有高收入的硅谷，却是购房指数最低的地区之一，２００３－２０１３年硅谷地区的圣克拉拉郡（Ｓａｎｔａ Ｃｌａｒａ Ｃｏｕｎｔｙ）和圣马特奥县（Ｓａｎ Ｍａｔｅｏ Ｃｏｕｎｔｙ）居民购房能力指数在图2中统计的所有城市中一直表现最低，２０１３年两县均为４０％，加州最大城市洛杉矶、加州州府萨克拉门托、圣地亚哥等地购房指数均高于硅谷，２０１３年加州整体购房指数大约在６０％左右。而硅谷地区居民只有４０％具有购买房屋还付能力，其余６０％的居民则需要通过租房或其他方式来解决住房问题的。
２．２ 住房分布格局不合理
早期的硅谷对住房分布格局没有系统的规划，住房零散分布在各个区域。住房与工作区域没有完善的交通体系链接。因此，90％左右的居民出行都靠私人小汽车，在人口密度较大的硅谷地区，交通状况拥堵不堪。拥堵的交通大大地增加了地区的能源消耗成本、环境污染成本、居民出行时间成本等。
３ 硅谷房地产业解决办法
３．１ 提高居住密度，提倡高层多户型住宅建设
硅谷超高的住房价格，让收入不菲的居民都望而却步，房屋购买能力只有４０％的硅谷是如何解决居民的住房问题的呢？硅谷地区内各市政府都采取了相应的措施，提高住房密度，增加单位面积内的房屋供给，是硅谷地区解决住房问题的主要途径。从图3可以发现，政府审批通过的项目大多以高层多户型住宅为主，２０１３年硅谷地区新通过的住房项目多户型住宅大约在５ ５００户左右，占房屋供应总量７ ８００户的７０％左右。也就是说，独门独院式住宅只占有少量一部分，远低于其他地区，并且占比有逐年减少的趋势。从另一个角度谈住房密度问题，硅谷地区在不断增加土地利用效率，每英亩土地从１２单元住户增加到了２５个单元，相当于在原有土地基础上，增加了一倍以上的住户。为满足硅谷地区居民的住房要求，硅谷地区的居住用房越来越倾向于多户型集约建筑，硅谷地区的住房建设在向更高更密的方向发展。
３．２ 合理规划住宅区布局，降低通勤时间
现在硅谷地区的新建住房是追着交通线在跑，居民可以便捷地使用公共交通抵达工作区或商业中心。一方面，硅谷政府致力于解决交通问题缺陷，不断建设高效、便捷的公共交通运输体系，并且统筹规划交通与住宅区域的衔接，合理安排住宅与公共交通的无缝连接。硅谷原有公共交通运输能力非常弱，主要的交通工具是私人小汽车，在人口密集的硅谷，私人小汽车对道路形成了日益严重的交通压力。另一方面，控制规划中的住宅区域与工作区域之间的距离。合理规划居住空间结构，有利于减少居民的上班时间和里程，从而提升城市的构造格局。
４ 硅谷房地产业发展对我国的启示
４．１ 城市化建设是保障房地产业发展的基石
硅谷地区的房屋供不应求，房地产业在硅谷地区发展的势头良好，得益于城市的建设质量。硅谷地区有着优质的教育体系、健全的医疗设施、良好的就业环境，这些都造就了城市的人气指数居高不下，带动房地产业迅猛发展。在我国，房地产业的发展应该与城市化建设配套发展，落后的城市化建设不能满足居民日常的工作生活时，盲目地开发房地产业只会提高空置率而形成“鬼城”。房地产业的发展应该与城市化水平与时俱进、 循序渐进，城市化质量能吸引多少人口，就应该相匹配多少住宅。
４．２ 提高城市土地利用效益
硅谷地区人口密度大，土地规模有限，在此前提下不得不提高土地的利用效率，提高建筑密度，增加建筑层数，使得单位英亩内，住户单元显著增加。我国在城市化背景下，城市人口逐年增加，为了保障急速增加的城市人口住房问题，提高土地利用效率，集约供应居民住宅，是解决城市房屋供应问题的最佳办法。
４．３ 科学规划住宅区域
硅谷建设初期也走过不少弯路，早期的硅谷住房没有系统考虑与城市交通运输、产业结构等方面影响城市化质量的各方面因素，而造成了土地资源配置错位的局面。当这些城市弊端凸显出来时，政府出台了一系列补救措施，如交通沿线就近规划住房建设，产业附近开发地产等，降低土地规划不合理造成的矛盾冲突。我国城市化建设正处于快速发展阶段，距离美国城市化水平还有很长的路要走，因此，我国城市在土地资源布局上要广泛吸取硅谷建设教训，提早做好规划工作，住房围绕产业科学建设，追着交通规划发展，从而提高城市生活质量。
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参考文献
１ 朱华晟．美国硅谷地区住宅供给短缺的成因与对策——兼谈对我国高新技术产业开发区的启示［Ｊ］．财经问题研究，２００４（９）
２ 翌祥． 硅谷房价高居不下［Ｊ］． Ｉｎｔｅｒｎｅｔ信息世界，２０００（１２）
（责任编辑 何 丽）