张敏
（江苏省连云港市房屋产权管理中心测绘所，江苏连云港222000）
［摘要］自改革开放以来，我国房地产市场得到了迅速发展，现已发展成为国民经济的主要拉动产业。然而，在连续多年高速发展态势下，其更是逐步暴露出了许多发展问题，尤其近些年来国内“房地产泡沫论”更是使得民众对国内房地产市场缺乏信心。本文针对我国房地产市场发展现状、问题，提出了相关对策。
［教育期刊网 http://www.jyqkw.com
关键词 ］房地产；问题；对策
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.173
房地产业是一项综合性产业，其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展，成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业。近年来，我国房地产市场在迅速发展的同时，也暴露出了诸多的发展隐患，如市场运作不规范、无效供给过剩等，从而使得市场泡沫开始隐现，如何改善当前我国房地产市场出现的问题，发展健康地产，已经成为全社会都极为关注的热点话题。
1我国房地产市场发展现状
1.1开发投资规模大
据统计，2014年全国房地产开发投资额为9.50万亿元，同比上涨10.5%。事实上，近些年来，我国房地产开发投资呈现逐年递增态势，从房屋新开工面积来看，2001年为2.16亿平方米，2014年达到了18.0亿平方米，而且有大量的土地被开发商囤积起来，未来房地产供应较为充足。
1.2资金来源渠道较多
从房地产业的市场发展形态来看，其属于资金密集型产业，在开发及销售过程中需要大量的资金。我国统计局数据显示，2014年整年度，房地产开发企业到位资金达到1.2万亿元，且资金来源主要分为国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭款、定金及预收款等多个渠道。
1.3销售价格持续上涨
从2000年开始，我国房地产销售价格都在不断飙升，并迎来了十年发展黄金期。虽然近些年来，我国出台各种房产限购政策，但是其增长趋势并未止步。从2013年商品房销售价格来看，70多个大中型城市中超七成实现价格环比上涨。但是从房价收入比来看，我国主流购房者价格收入比超过50%，远远高于联合国3∶1的住房消费警戒线，即购房者存在过度负担问题。
1.4旅游房地产开发成热门
随着我国房地产大热，房价不断攀升，许多投资者看到了房地产市场的获利空间，开始逐步将投资资金转战房地产业。其中，旅游房地产以其独特的盈利方式备受投资者青睐，诸如海口、三亚、福建、大连等地成为旅游地产的主流发展区域。例如，2009年起，海南重新掀起了一波房地产热潮，旅游业与房地产业的结合给海南的房地产发展带来了新的契机，但也引起了海南房价的暴涨。
2我国房地产市场发展问题
2.1滥用土地资源严重
随着房地产市场大热，想要在此行业中获利的企业越来越多，许多房地产公司在获取国有土地使用权以后，往往存在着土地资源滥用的问题，包括非法侵占旅游资源、农田等，甚至更有暗箱操作、行贿受贿问题存在其中，助长了官商勾结、贪污腐化的歪门邪气。
2.2经济纠纷屡见不鲜
房地产建设过程中不免会出现征用地拆迁问题，这也是近些年来一直见诸报端的热点话题，尤其像强制拆迁、拆迁款协商不力等较为常见，更会引发社会抗议、冲突等事件的产生，不利于和谐社会的构建。
2.3市场调节机制存在缺陷
受经济利益的驱使，许多房地产企业开始疯狂追逐产业暴利，从而导致近些年来我国房价暴增，甚至使得我国房地产成为了许多投机者的生财工具，其通过囤积房源、倒买倒卖不断炒高国内房价，从而使得真正需要房屋的人们买不到房、买不起房，加之我国相关部门对于房地产市场的调节机制存在缺陷，以至于贫富差距进一步拉大，不利于社会的稳定和谐。
2.4金融信贷风险严重
由上述分析发现，我国房地产开发商在房产开发建设过程中需要大量资金，其中有相当一部分来自于金融信贷。为了获取更多经营资金，部分房产开发商选择通过种种非法途径来骗取银行贷款，从而导致我国金融信贷风险加剧，更甚至其会通过运营资金投入进行房屋炒作，从而加剧房产泡沫的产生。
3解决我国房地产市场发展问题的具体对策
3.1强化房地产管理审批
针对上述土地滥用问题，可以提高政府对土地市场的宏观调控。具体来说：第一，强化地价调控体系。可以通过国家定价，将土地出让价、建设基准价等进行价格区间确定，增加土地资源的价格透明度，甚至可以由政府官方进行地价公示，从而帮助房产需求者更加理性的选购房屋；第二，强化土地管理。政府管理是房地产市场价格回归的一个重要手段，因此，有关部门需要加强对土地的管理监控工作，防止投机现象的出现，维护地产市场平稳、健康发展。
3.2利用经济手段进行综合调控
第一，利用经济政策调节。例如，有关部门可以通过土地资源年度使用计划、供应结构规划、信贷及税收调节等来合理引导房地产消费；第二，以市场变化为引导、调控前提。房地产价格调整及市场整顿需要政府强化调控，但并不是强压强降，而是需要以市场为导向，根据市场变化进行相应的经济调整，并针对不同市场进行区别对待、分类指导，坚决抑制投机性行为的产生，打击恶意哄抬房价及房源炒作问题的产生，提高房地产开发商的违法、违规成本。
3.3强化市场长效调节机制
第一，明确中长期调控目标。即我国政府需要按照市场规律，结合居民住房消费偏好来明确房地产政策，有针对性地制定中长期调控目标，并在市场化、政策化基础上，允许不同地区房地产市场结构存在差别；第二，强化法律调控，淡化行政调控。针对当前我国部分开发商违法、违规现象，要加快房地产市场调控法律的修正与完善，避免地方性房地产开发的政策随意性。如建立冷静期制度、信息公开制度、防欺诈销售制度、失信惩罚机制等，通过立法来规范我国房地产市场行为；第三，建立政府部门与金融管理部门之间的长效沟通机制。强化房地产开发、经营的问题磋商，实现两大系统对房地产的政策合力，坚决打击炒房、投机问题；第三，严格规范房地产开发商市场行为。不仅要在土地使用权招投标前期严格审查工作，更要建立预销售合同网上备案登记制度，增加房地产市场透明度，并引入监督体制。
3.4强化税收、信贷调控
首先，税收是房地产调控的关键性手段，可以通过资本所得税、增值税、物业税、遗产税等的完善，减少炒房及投机行为的产生，尤其要加强对第二套或第三套房的税收征收，提高房地产投资交易成本；其次，适度调节信贷政策。即要严格审查房地产开发商的贷款资质，调整经济适用房、高档商品房等不同等级房屋的首付比，并严审购房目的，实现信贷最优化；最后，建立风险预警机制。商业银行及相关监管部门要针对房地产风险问题，加强房地产风险信息管理系统建设，并建立相应的风险预警机制。
教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献:
［1］任春杨.我国房地产市场发展问题及策略研究［D］.长春：吉林大学，2012.
［2］李国平.我国房地产市场发展现状及健康发展的路径选择［J］.金融经济，2011（6）:18-19.