毕雪超
（莱芜广厦集团有限公司，山东 莱芜 271100）
[摘要]本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题，首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题，进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施，可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考。
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关键词 ]房地产开发企业；土地增值税；清算
土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重，是房地产开发企业税负结构的重要组成部分，也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容。近年来，国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化、公开化清算，对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用。但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐，因此在清算过程中仍存在着一些问题，如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作，成为企业以及相关管理部门的重要工作。
1房地产开发企业土地增值税清算概述
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，对于房地产开发企业而言，土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发成本以及费用支出余额为依据，按照相应税率计算增值税。设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题。然而，由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多，核算较为复杂，因此除了根据预计销售收入预征以外，大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
2房地产开发企业土地增值税清算要点分析
（1）准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件。对于房地产开发企业土地增值税的清算条件，一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工、完成销售，或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让，再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让，必须及时进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的项目、转让建筑面积超过85%、获得销售许可三年内未完成销售的、申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目，应该积极的进行土地增值税的清算。需要注意的是，房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中，如果存在未转让的房地产，则清算时不列收入也不扣除成本及费用。清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产，则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算。
（2）确保土地增值税清算时收入计算的准确性。对于房地产开发企业转让所获得的收入，主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益，主要包括了货币收入、实物收入和其他收入等几方面的内容。在收入的确认过程中，需要注意的是如果清算时已经出具了房地产商品房销售发票，则应该根据发票中所确定的金额来确定收入；如果没有开具全额发票，则需要根据销售合同中的相关规定确认收入。对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题，应当在计算增值税时予以相应调整。对于各种职工福利、债务抵偿、拆迁换建、投资等将房产转让为非货币资产的处理，也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入。为了确保收入审核的顺利，房地产开发企业在进行土地增值税的清算时，应该全面的准备立项报告、测绘报告、规划许可证、销售许可证等材料，尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系。
（3）准确的确定扣除金额项目。在房地产土地增值税清算过程中，房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目，主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、财政管理部门规定的其它扣除项目等5项内容。其中，最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本，也就是开发成本的扣除，主要包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6部分的内容，为了确保税务管理部门审核通过，对于可扣除的开发成本，应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据，而且是实际发生的，对其进行准确的归集计算。
（4）准确的计算土地增值税税额。对于土地增值税税额计算，相对较为简单，计算公式为土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算中关键是要合理的确定适用税率。具体的计算流程为，首先确定实际收入总额、已预缴土地增值税、取得土地使用权支付的地价及相关费用、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费、加计扣除额、允许扣除的项目金额、单位扣除项目金额等一系列的计算因子，之后确定增值额、增值率，进而确定适用税率为扣除系数，最后计算应缴纳的土地增值税。需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发、转让的，扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
3基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施
在当前形势下，国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征、清算管理越来越严格，征管力度和清算力度不断加强，在这种形势下，作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划，防范税收风险，合法合规的实现增值税税负率的降低。具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施：
（1）合理合规的利用好各种特殊项目扣除。在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中，应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定，以减少税负的支出。例如，在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除，房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划。房地产开发企业可以利用这些政策要求，在法律允许框架范围内，增加抵扣。
（2）合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分。在清算中应尽量避免分期清算，在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议，降低非普通收入。在支出方面，由于在我国相关的法律法规及政策中，明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除，因此在土地增值税的税收筹划管理方面，应该尽可能的据此制定筹划方案。例如，可以采用费用位移的方式，将开发费用转变为开发成本；同时进行车位筹划，避免将车位成本作为公共配套；采用车房同购等营销手段，加大成本抵扣。
（3）防范税务筹划风险问题。在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面，应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险。尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范、结算与申报不符、发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题，严格确保土地增值税税务筹划的合法合规。
4结语
在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中，房地产开发企业以及业务处理部门，应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件，规范清算审核，准确的确定成本及可扣除项目，以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范、准确。
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