徐敏杰
（美国德州农机大学 建筑学院城市规划系， 美国 德州77843）
摘要：本文参考美国房产税的文献资料法和因果分析级差地租与中国房地产税关系的理论基础，探讨中国房产税的理论基础，提出了引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设是中国房产税的理论基础，解决《物权法》明确规定的土地使用年限“自动续期”的法律问题，使中国的房产税制度更合理。
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关键词 ：土地经济；级差地租；房产税；物权法
1城市级差地租概论
城市级差地租的实质是马克思在《资本论》中第三卷第四十六章“建筑地段的地租”。城市级差地租产生的条件是土地等级的不同[1]。马克思所说的“建筑地段”，表现为位置的优劣，市场的配套，交通便利，教育设施和条件的健全，人口的集聚程度，环境的优化等等。目前我国按照一、二、三线城市不同分类及同一城市不同地点房地产价格的不同分化来看，建筑地段的不同，房价按照一、二、三线城市依次递减和随着离市中心的距离也依次递减。形成了一个梯级状态。上海市曾把土地分成10个等级，其依据主要也是级差地租和地价的不同[2]。由于土地等级不同，会产生不同的级差收益，优越的地段便可获得超额利润。城市级差地租的实质诚如马克思所说的“建筑地段”理论，所处位置在这里具有决定性的影响。
政府作为国有土地所有者代表，从级差地租中获得的主要收益体现在土地出让金收入中。从1998年住房制度改革至2014年的 16 年中，全国土地出让金收入总额累计达到 24.31万亿元，年均超过1.519万亿元，其中包括绝对地租，但主要是级差地租。地方政府正是用土地级差地租的收入来进行城市基础建设的，而城市建设又可增加级差地租，促使土地增值，使政府获得更多的城市建设资金，如果土地仍然富有，刚需住房人口仍然庞大，这是一种良性循环。如果违背级差地租形成规律，远离土地价值和真实需求而产生的虚涨级差地租就是经济泡沫，由此造成房地产泡沫破灭，将严重危害房地产业和整个国民经济。因此我国2011 年在上海和重庆两地推行房产税改革试点，从而也引发了中国房产税的争论。围绕中国特色的房地产市场的特点，也就是中国的“房”与“地”是处于“分”与“合”的二元理论和房产、地产与房地产三层空间的制度安排产生了争论[3]。
美国是土地私有制，是永久所有权，因此他们的房地产是一元理论和二个空间内。美国 50 个州都征收房产税，各个州的房产税税率不同，维持在1%-3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，但是，联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区 [4]。
2美国同上海和重庆两地房产税的区别
对比美国的房产税以及上海和重庆两地推行的房产税改革试点，有以下八点主要区别。
（1）美国房产税是“宽税基”类型，较大部分房地产都被纳入房产税的征税范围之内。我国上海和重庆正在试点的房产税是“窄税基”类型[5]。
（2）美国房产税是地方政府的主要收入来源，占到地方财政收入的50%-80%，而我国试点的房产税并不是地方收入的主要来源，其占地方财政收入的比重很小。例如，上海2014年的房产税为27.6亿元，占总税收的0.008%，重庆的比例更低[5]。
（3）美国房产税是以房地产的评估核定价值作为计税依据。各州对房地产的核定价值的计算标准不尽相同。为了防止计税价值增长过快，适当稳定和控制房地产的税负，美国部分州以法律形式规定了计税价值年增长比例控制指标。而上海参照应税住房的房地产市场价格确定为评估值，评估值按规定周期进行评估。试点初期，暂以应税住房市场交易价格的７０％计算缴纳。而重庆应税住房的计税价值为房产交易价[5]。
（4）美国房地产税的税率是根据预算和税基变化情况而不断变化，各州和地方政府的税率不一，大约在1％至３％，平均为１.５％。我国上海采取了相对简单的０.６％和０.４％两档税率， 而重庆采取了多档累进税率，按照住房建筑面积交易单价分别采用０.５％至１.２％的税率征税[5]。
（5）房产税征收管理与评估机制方面，美国多数州以下房产税的征收管理程序由房产税的核税官员核定所管辖区域内房产税的计税价值，市镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，纳税人在接到税单后缴纳税款。对过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和竞拍。而我国试点房产税征管规定，纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关报送纳税申请表，提供减免税要件和其他纳税资料，税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。同时还规定纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款[5]。
（6）房产税税收优惠的对比，美国地方政府对自住房屋给予减免税是通过减少税基或低估财产价值来实现的。当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。我国上海市和重庆都是按照人均免税面积来进行税收优惠的，上海还对婚姻购房的和高层次、紧缺人才的购房需求也给予免征优惠[5]。
（7）房产税的监管与用途的对比，美国政府在使用税收方面接受老百姓严格的监督，房地产物业税是地方政府机构所需各项经费的主要来源，主要用于公立大学，中小学，政府各个部门经费，包括消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等，因此，房地产物业税主要是为民众提供服务或用于市政建设的。其中，房产税的绝大部分被用在教育上，也就是“学区税”。我国此次试点的房产税改革方案中，上海市提出将个人住房房产税收入用于保障性住房建设等方面，重庆市则将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护[5]。
（8）美国的房产税将对房屋永久性收取，因为土地私有制，是永久所有权，我国的房产税还将面临土地40、50、65、70年等不同时间的使用权问题。《物权法》明确规定的“自动续期”是针对所有的住宅用地。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。美国的房产税较好地体现了“取之于民，用之于民”的理念，也反映了级差地租的特点，对环境的建设使住房评估价值相应提高，又反过来增加了税收，形成了良性循环。而我国，由于一次性征收的土地出让金目前不可能纳入房产税，地方政府目前的城市建设中很大一部分资金来源是土地出让金。
3 改革中国房产税的对策
房产价值应该分为土地价值和地面上的建筑物价值， 建筑物反而会因为折旧而不断贬值，因此房产空间是贬值的，随着土地使用期限和使用时间的推移，房产的价值不断降低，即使通货膨胀因素使房子重置成本上升，贬值速度减缓，但是房产的价值不断降低的趋势不会改变，因此房产代表居住属性，无投资价值。房价很大程度是源于土地出让金的推高和级差地租产生的增值，因此中国的房地产增值部分只有土地的增值，也就是，地产代表投资属性，级差地租是房价上涨的动力，这才是中国房产税的理论基础[6]。
级差地租理论是土地市场和房地产的基础理论[6]，对比美国的房产税的以上八点区别，我国通过级差地租的概念，逐步进行制度性安排和改革。引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设，通过市场评估队伍的建设，税收体系的改革，土地的统一登记制度的实施，使地方政府尽早从土地出让金收入过渡到依靠房产税作为重要的地方财政收入来源，将该税收用于民众提供服务的市政建设，设想如果开征房产税是针对土地使用年限后的级差地租问题，也就是说，如果缴纳1年的房产税就可以自动延长1年的土地使用年限，相信这样的制度安排更能吸引大家自动缴纳房产税。也解决了土地使用年限自动续期的问题。这也相当于政府将70年的土地出让金一次收取后有利于加快进行城市化建设一样，政府又能将土地使用年限以后的级差地租提前拿来用于保障房和城市化建设，使晚买房者也同时受益，又达到对房地产持有环节征税后调节房地产市场和调节收入的目的，将本来土地使用年限外的级差地租提前收归政府，达到调控房地产市场的投资和投机的比例。又能使中国的房屋的寿命和土地使用年限延长，在拆迁重建时也能考虑到土地使用年限的价值，不至于老百姓辛苦买来的房屋由于土地使用年限问题一直纠结在心。这是政府比较容易调控的政策，既提高了房屋持有成本，从根本上改变房地产投资的行为模式，又提前解决了物权法规定的自动续期问题。对收取房产税也有了进一步的理论依据。特别在通过交易环节也很容易纠正不缴纳行为，征收环节也比较容易进行。
4结 论
总之，通过对美国房产税和我国沪渝房产税改革试点的比较分析，两国国情虽然不同，地情也不同，房产税制度肯定不同，但是，级差地租的概念和作用相同，仍然有借鉴启示。虽然沪渝两地率先破冰房产税改革，较旧制度有了很大的进步，但与美国相比，缺陷仍有，仍需不断完善房产税税制，我国房产税改革依然任重道远。
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参考文献：
[1]马克思.资本论[M].北京：人民出版社，2004．
[2]陈伯庚.城市级差地租若干问题探讨[J].上海房地，2014：31-34.
[3]董金社，马建平.中国房地产市场全息解读[M].济南：山东人民出版社，2010，54-66.
[4]王萍.以美国房产税为例谈我国房产税改革[J].上海房地，2014，37-39.
[5]侯学群，李珊珊.美国房产税与我国沪渝房产税改革之比[J].天津职业院校联合学报，2014，16（1）：118-121.
[6]张敏.我国房产税制的现状及改革措施[J].重庆科技学院学报（社会科学版）2010，19：89-91.
作者简介：徐敏杰，男，江苏南京人，美国德州农机大学建筑学院城市规划系在读博士（将毕业），美国密歇根州立大学城市规划硕士毕业，研究方向：土地经济学。