房地产市场是否能够健康运行关系到我国的国民经济的发展，房地产调控政策是国家宏观经济调控政策的重要组成部分.国家在不同时期针对房地产市场进行的八次宏观调控原因各有差异，调控的重点有所不同，调控措施也不尽相同。前四次实施的调控都是紧缩性的调控，分别是针对1978年、1984年、1987至1988年，以及1993年上半年的经济过热。后四次调控对房地市场影响较大，下面分别做以分析。
一、1998年--2003年上半年房地产市场的扩张性宏观调控
1993年房地产市场开始的紧缩性宏观调控，对房地产市场产生了深程度、长时间的影响，导致房地产市场的低迷现象，1996年房地产市场销售额增长率下降，1997年房地产市场投资额增长率下降，1999年全国房价增长率下降。1997年发生的亚洲金融危机以及这次危机所带来的全球经济的衰落，使我国房地产市场必须做出重大调整。
随着1998年我国第五次以扩大国内需求为主要内容的扩张性宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张性的宏观调控。政府对房地产市场宏观调控的主要措施有：（1）支持全国各地区建造价格较低的房屋，以满足大多数中低收入者对住房的需求。（2)运用比较宽松的贷款政策，以刺激居民住房消费需求。在已存的公积金按揭贷款的方式上，又推出商业贷款，降低贷款首付比例和贷款利率，延长还款期。（3）降低税费，减少购房者的购房费用。免征空置商品住宅的营业税；居民首先卖出自己居住的旧公房再购买新居，契税只需交纳差额部分；全面降低购置新房契税；有的城市实施个人所得税通过购买住房的款项抵扣的方式。（4)调整相关政策，减少房地产交易费用。（5）促进存量房的市场进入和增量房的市场发展。尤其是1999年末基本结束了实物分房制度，开始货币化分房，普通住房得以快速发展，房地产开发及交易市场也活跃起来。
这轮房地产宏观调控政策，很快起到作用，改变了房地产市场的供给和需求关系，个人成为住房的主要购买者，增强了居民的住房购买信心，房地产市场呈现出一派繁荣景象。
二、2003年下半年--2008年8月房地产市场的紧缩性宏观调控
2003年下半年房地产业开始蓬勃发展，房地产市场出现投资过热问题，伴随着国民经济实行的紧缩性宏观调控政策，房地产市场也开始进行紧缩性宏观调控。这轮调控持续近五年，市场呈现显著变化。该轮宏观调控的政策内容出台之多，调控程度之深，都是史无前例的。
这五年的房地产市场宏观调控政策，采用多种调控手段，每年调控的方向有所不同，调控的重点和方法也有所变化。2003年下半年至2004年主要是从紧缩信贷、严格管理土地交易等方面入手。2005年调控以稳定房价为目标，在深化土地、金融政策改革的基础上，调整房地产交易环节，个人出售购买不足2年的住房，全额征收营业税，以遏制房产炒作。2006年，更加改进和完善了房地产宏观调控政策，包括调整住房供应结构的“70/90”政策，对个人销售购买不足5年的住房全额征收营业税，实施包括营业税、个人所得税、土地增值税的“三税并进”的税收政策，控制外商投资房地产，制定房地产业行业标准等各个方面。2007年，在落实之前出台的调控政策前提下，又更加注重建立住房保障制度，更加强投机行为的抑制和住房价格的平抑。
三、2008年9月--2009年12月房地产市场的扩张性宏观调控
2007年美国次贷危机引发的全球金融危机和经济危机在2008年开始传到中国。由于这次金融危机是由美国房地产的次级贷款所引发的，所以对我国的房地产业产生巨大冲击。中国房地产市场开始低迷，房地产投资速度明显减慢，住宅销售额、销售面积开始减少，房价开始下降，住房空置率大幅增加。在这种市场环境下，从2008年9月起，各地政府纷纷推出减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。国家实施了降低新房和二手房交易税费和下调贷款利率等措施，鼓励居民购买住房，活跃房地产市场。
2008年11月起，中央政府连续出台房地产调控措施，显示了坚决对房地产市场实施调控的决心。财政部出台契税减免政策，刺激居民首次购房。政策规定11月1日开始对首次购买90平方米及以下住房的居民，仅收取1%的契税；取消个人买卖住房的印花税；个人出售住房暂时不征收土地增值税；减免二手房营业税，将营业税征收对象由超过5年出售的住房改为超过2年出售的住房，将购买两年内的住房对外出售的，由全额征收营业税改为差额征收营业税。
央行出台新的住房贷款政策，以支持首次购买普通住房。2008年10月27日起新的房贷政策开始实施，新的房贷政策规定购买普通住房的居民房贷利率下限可以为贷款基准利率的0.7，最低首付比例也下调为20%。央行从2008年9月16日到2008年12月23日五次降低人民币存贷款基准利率，大幅度降低了贷款买房的成本。紧随其后，部分中小金融机构及商业银行也纷纷下调存款准备金率，促进了市场流动性的增加。
该轮扩张性调控政策达到了预期的目标，有效应对了全球经济危机，刺激了房地产市场快速走出低迷状态，并又出现市场偏热现象。
四、2009年12月至今房地产市场的紧缩性宏观调控
随着中央政府投资4万亿元来扩大内需，刺激经济发展，尤其是实行了适度宽松的货币政策，2009年中国经济开始复苏和繁荣，房地产市场也开始活跃起来，房地产市场开始出现泡沫，同时各地地王频出，房地产投机现象严重，供需矛盾逐渐呈现，国家对于以上房地产市场偏热的现象，对房地产市场实施了新一轮的紧缩性宏观调控政策。
该轮调控出台政策频繁，调控力度不断升级，所以一下分别概括几个主要的调控政策：
1.国四条
2009年12月14日，为制止近期一些城市房价过快上涨趋势，保证我国房地产市场的有序运行，温家宝总理在国务院常务会议上提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的四大房地产调控措施，即“国四条”。具体措施包括：第一，增加普通商品住房的有效供应。在土地供应上，要增加对价格中低、户型中小的普通商品住房及政策性住房用地的供应，在保证房屋质量的情况下，加速建设普通商品住房。第二，继续支持自住型和改善型住房需求，坚决抑制投资投机性需求。加强差别化住房信贷政策实施情况的管理，有效防范房贷风险。第三，加强房地产市场监管力度。整治房地产市场秩序，加大对房地产市场的监测力度，完善土地和商品房销售等制度。第四，加大保障性安居工程建设进度，尽量解决低收入家庭的住房困难问题。
2.国十一条
2010年1月7日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出十一条调控房地产市场的措施，即“国十一条”。这十一条措施包括增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房需求，加强房地产市场的风险防范，加速实施保障性安居工程建设，落实中央和地方各级人民政府责任，实行差别化信贷政策等，明确指出要针对部分房价上涨过快城市进行治理，规定家庭购买第二套以上住宅的贷款首付比例下限为40%。之后中国人民银行即提高了存款准备金率，货币政策开始转变。
3.新国十条
2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，这次房地产调控的目的是遏制部分城市房价、地价的过快上涨，抑制投机性购房需求，防止房地产泡沫产生。“新国十条”内容主要包括建立各部门考核问责机制，实施更加严格的差别化住房信贷政策，颁布“限购令”，有效增加住宅用地供给，调整住房供应结构等。
4.9.29新政
2010年9月29日，国家有关部委出台一系列房地产调控政策，即“9.29新政”。这次出台调控政策的目的是稳固之前房地产调控所取得的成果，坚持制止有些城市房价的过速上涨，保持房地产市场平稳向前运行。政策措施主要包括加大力度落实房地产调控的政策措施；改进房地产税收制度并加强征管力度；有效增加住房供给，加速建设保障性安居工程；加大房地产市场监查力度，坚决查处各种违法行为；完善差别化房贷政策，停止发放第三套及以上住房贷款，首套住房贷款首付比例下限提高到30%，第二套住房首付款比例下限提高到50%、利率为基准利率1.1倍及以上。此次调控政策调控范围更广，打击投机力度更大，信贷政策更加严格。
5.新国八条
2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“新国八条”，要求切实落实地方政府责任，加强保障性住房建设力度，调节相关税收政策，加大税收征管力度，执行差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，加强舆论引导等八条措施。要求各地方政府制定年度新建住房价格控制目标；出售五年以上住房，营业税由差额征收调整为销售收入全额征收；家庭购买第二套住房，贷款首付比例下限为60%，利率不低于基准利率的1.1倍。紧接着上海和重庆公布了房产税试点方案。这些调控政策的出台和实施打击了正在趋热的房地产市场，一些城市的房地产交易量显著下降，房价呈现出下跌趋势，购房者对房地产市场由狂热转变为观望态度。
6.国五条
2013年2月20日，国务院常务会议上，为了防止房价快速上涨，稳定房地产市场预期，推动房地产市场健康向前运行，推出了五条调控房地产市场的政策措施，即“国五条”。“国五条”继续实施限购、限贷的核心调控政策，坚决抑制投资投机性购房需求，并再次要求各地方政府公布当年的房价控制目标。八天后，国务院常务会议又出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，也就是国五条实施细则，推出的六项实施细则内容更丰富具体，目标更明确，手段更严厉，力度更大,范围更宽。通知同时出台了“史上最强调控手段”，即二手房买卖征收差额20%个税的政策。
该轮房地产调控政策对全国房地产开发企业的土地购置产生一定抑制作用。2010年到2012年全国商品住宅销售面积分别比上年增加8.35%、3.38%、2.01%，涨幅逐渐缩窄，说明国家房地产调控政策对抑制住房需求起到积极作用。同时，这轮以抑制房价过快上涨为目的的调控减缓了全国商品住房上涨势头。调控对二手住房转让营业税征收政策的改变以及20%个税的征收，增加了住房的交易成本，降低了二手住房市场的活跃度，打击了普通住房的投资行为。
教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献：
[1]高波，赵奉军.中国房地产周期波动与宏观调控[M].北京:商务印书馆,2012
[2]杨阳.我国房地产宏观调控政策梳理[J].华中师范大学研究生学报,2011(6)
[3]廖英敏.房地产新政实施对房地产市场的影响[J].中国发展观察,2010(5)
作者简介：王佳蕾(1983-），女，吉林人，硕士，研究员。研究方向：产业经济学。
(吉林省社会科学院)
(责任编辑：王兰爽)