金 俭
（南京大学 法学院，江苏 南京 210093）
摘 要：探讨国内不同法域不动产财产法律制度的差异及其趋同性问题，有利于在不动产财产法律制度上达成共识，增强不动产财产司法制度层面上的有序沟通与实践运作，对于促进国内经贸往来具有重要的现实意义。随着现代市场社会经济的发展，国内不同法域在不动产财产法律制度上所面临的问题具有共同性、持有的价值理念不断趋近以及解决纠纷与问题的办法具有共通性等特点，使得不动产财产法律制度的趋同成为可能。但是，国内不同法域实行不同的社会制度、隶属不同的体系，因而在土地产权结构、法律术语、登记制度、保护方式、权利种类及流转方式等方面必然存在差异。这种差异与差别的存在使得趋同的步伐艰难、复杂而缓慢，但却是必然之势。
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关键词 ：国内不同法域；法律趋同；不动产财产权制度
中图分类号：D920.4 文献标识码：Ａ 文章编号：１００２－３２４０（２０１5）01－０103－07
收稿日期：2014-06-06
基金项目：国家社科基金项目（编号11BFX067）
作者简介：金俭（1963- ），江苏太仓人，南京大学法学院教授、博士生导师，南京大学住宅政策与不动产法研究中心主任，主要从事不动产法学研究。
一、国内不同法域不动产财产权法律制度趋同问题的提出
近年来，香港、澳门、台湾地区与内地经济贸易和民事交往日益频繁，关系日趋密切，经济领域的相互依存性不断增大。国内越来越多的企业与个人需要在不同地域投资、交往，以满足生产、生活与经济交往的需要。然而，国内法律制度的差异尤其是不动产财产法律制度的差异与冲突，给区域间的进一步交流和融合产生了一定的影响。由于众所周知的历史原因，内地和港澳台地区，虽为同一个中华民族，有着共同中华法系传统的国家却形成了两种不同社会性质分属不同法系的四大法域法制体系。这四大法域，既相区别，又相联系，这不仅在中外法制史上是史无前例的，而且在当今世界也是独一无二的。国内法律制度的趋同是现实的迫切需要。然而，土地产权制度是以各法域的所有制为基础，是一国与地区基本制度的核心和基础，是各法域的“固有法”及各项法律制度中最具个性的制度。正因为如此，内地和港澳台地区土地等不动产区际法律与司法制度的冲突在所难免，趋同或融合的难度要大于其他法律制度。各法域在土地等不动产财产制度方面存在的差异，将阻碍交流与发展的进程与深度。因此，如何通过制度设计减少或消除不动产区域间法律制度的差异，逐步实现国内不同法域不动产财产权的法律趋同，进而促进国内区域经济贸易和民事交往，成为国内人民共同关心的问题。
二、国内不同法域不动产财产权法律制度趋同的可能性
本文所指的法律趋同并非指法律条文规定的完全一致，而是指在承认各法域法律制度多样性基础上，通过交流借鉴，扬长避短，消除不必要的人为冲突与歧异，实现法律制度功能与作用的趋同甚至可以是具体制度程序与操作的趋同，但并非强求法律条文的完全一致。在经济全球化以及区域经济一体化的背景下，无论是在全球层面还是在区域层面，财产权制度的趋同已经成为一种趋势（知识产权领域，近年来已形成了知识产权制度国际化协调趋势）。与无形财产权相比，不动产财产权法律制度趋同因各区域体制不同而较难实现。但是在统一的主权国家内部，探索不同法域之间不动产财产权区域法律制度的趋同，有着诸多共同的实现基础和可能性。
（一）国内不同法域不动产财产权法律制度所面临的问题具有共同性
改革开放后，内地逐步开始实行社会主义市场经济。虽然和香港、澳门、我国台湾地区是不同的社会制度，但均属于市场经济体制。作为市场经济的基本法律制度之一，国内的不动产财产权法律制度面临诸多共同的问题：（1）公民私有财产权受法律平等保护问题。（2）不动产财产交易安全的保障问题。（3）提高与促进不动产的利用效率以及不动产利用从平面到立体化所带来的法律问题。（4）不动产利用与环境的关系问题。（5）社会经济发展与公民私有财产权即公益与私益保护平衡问题。随着国内经济体制和社会发展的进一步趋近，共同面临问题还将不断增多，用以因应的法律制度一定会表现出越来越多的共同点。问题的共同性，为各法域不动产财产法律制度的趋同与相互协调提供了根本的前提和基础。
（二）国内不同法域不动产财产权价值理念不断趋近
各法域不动产财产权制度在立法理念上已经初步达成了一个共识，那就是建立在尊重私有财产权基础上的不动产财产权社会化理念：私人的不动产财产权应当得到法律的承认与保护，与此同时任何权利都是相对的，应当受到社会公共利益的限制。在内地不动产财产权制度价值理念由限制走向自由与保护的同时，港澳台地区不动产财产权制度理念正从完全自由向相对限制调整其坐标，两者在坐标轴上的距离正在渐渐缩短。不动产财产法律制度价值理念的不断趋近，打破了国内长期以来在财产意识形态上壁垒森严的对立局面，使得制度趋同成为可能。两岸不动产财产权制度的趋同，最大的争议实际上并非针对法律制度本身，而是出自于意识形态层面对资本主义和社会主义两种社会制度差异的认识。
事实上，从国内不同法域不动产财产权制度的发展来看，无论是绝对公有还是绝对私有都只存在于意识形态的乌托邦中。我国台湾地区的实践表明私有财产神圣不可侵犯的理念已经不再适应社会发展需要，私有财产的绝对地位已经不复存在。土地私有权并非绝对，而是具有相对性和社会性，权利人的自由应受到限制。[1]大陆实行土地公有制，国有与集体所有，但是这种公有制并非绝对否认私人土地权利。个人虽不能拥有土地所有权，但可以依法享有土地使用权以及其他不动产的所有权以及法律规定的各项用益物权与担保物权，同时内地《物权法》明确规定国家、集体和私人的不动产财产权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。由此可见，国内不动产财产法律制度价值理念在不断趋近，使得这种趋同具有共同的基础而成为可能。
（三）国内不同法域不动产财产权法律制度解决问题的办法具有共通性
面对共同问题，往往会选择具有共通性的解决办法。例如内地和香港同样实行土地公有制，为了促进土地的私人利用，并保障社会发展所需的土地资源，两地都采用了土地所有权和使用权相分离的解决办法。又如，为了明晰不动产财产权利并保障不动产流转的安全，国内均采用了土地等不动产物权登记制度。再如为应对土地利用的立体化趋势，国内均采用了建筑物区分所有权、空间所有权等一系列新的不动产财产权形态。其中建筑物区分所有权各区域立法均已明确规定，只是概念上略有差异。对空间所有权，我国台湾地区已明文规定，大陆地区立法虽尚未做规定，但在理论和实务界均提出立法的迫切愿望，类似的情形不胜枚举。其原因既是国内不同法域法律制度的相互交流和借鉴之结果，也是制度为实现相同功能的殊途同归。同时，国内的法律人之间共享的立法知识和经验使得在解决办法的选择上更具共通性。
三、国内不同法域不动产财产权法律制度趋同的现实障碍
法律全球化与经济全球化一样，已是一个客观存在的事实与发展趋势，对于“一国两制”体制下的中国来讲，国内不同法域不动产财产权法律制度的区域性趋同更是一种必然。然而，法律制度的趋同是一个长期的、复杂的过程，其在现实中所面临的障碍既有传统观念和政治体制的影响和阻碍，又有微观层面具体的制度性差异：
（一）土地产权结构差异。土地等不动产财产权结构的差异是制度趋同的最大障碍。内地实行的是“城乡二元制”以及土地所有权与使用权属分离的土地产权结构体系。这种土地等不动产财产权制度的特殊性，使内地土地等不动产财产权法律制度与港澳台地区相比具有更为复杂的特点。香港的土地制度沿袭英国传统“土地归皇室（国家）所有”，香港境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。①内地城市国有土地使用权制度很大程度上是借鉴香港的做法。澳门土地，分为澳门地区公产土地、澳门地区私产土地及私有财产土地。②澳门境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区政府支配。国内的法律规定的土地产权结构的不同，对于民众而言会产生两种后果，一是人们按各自法域的土地等不动产财产权观念去理解另一法域的土地等不动产财产权的内涵，从而在现实经济交往中产生误解而引发纠纷；二是一法域的公民对另一法域不动产财产权法律制度与内容的不解而加以排斥，从而阻碍了不动产产权的流动。
（二）法律用语的差异。国内不同法域不动产法律中常常出现同词不同义或同义不同词的情况。香港法律属于英美法系，其财产法完全继承了英国法中关于财产的概念和分类，澳门民法典、台湾民法规定以及内地《物权法》均采用了大陆法系概念。但财产与财产权概念和物与物权概念并非完全对应。用语上的差异会导致不同地区居民对其它区域法律制度产生误解，从而增加交易成本，阻碍国内间的经济交流和生活交往。
（三）不动产财产权种类设置与流转方式不同。内地不动产物权主要包括所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权，此外还有海域使用权、采矿权、取水权、渔业权、养殖权等特许不动产物权的规定。澳门物权法体系主要包括占有权、所有权、用益权、使用和居住权、地上权、地役权和定期居住权、指定收益担保、抵押权。我国台湾地区不动产财产权主要包括所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、耕作权、抵押权等。香港虽然也将财产基本上分为动产和不动产两大类，但其范围却与内地法系的划分有所不同，不动产指租业以外的土地所有权，至于租业权，尽管和地产有关，但却一直被看作是动产。设定的物权种类不同，法律保护的权益自然有所区别。
在土地流转方面也各有不同。内地土地由国家和集体分别享有所有权，土地的流转仅仅是土地使用权的流转，而且对于国有土地和集体土地使用权的流转采取不同的制度，国有土地使用权可以依法公开交易和流通，但集体土地使用权进入市场进行流通的唯一途径就是先转为国有土地，然后再由地方政府代表国家进行出让，以进入二级市场。香港有比较健全的土地法体系，政府只是根据各种法例行事，政府拥有土地管理权，土地批租同时采用批租制和年租制，所有要使用土地的人都只能通过土地市场获得土地租业权，而且不论以何种形式取得土地，使用人都必须与政府订立批租《土地契约》。此后，政府还将对已经批租的土地实行长期的监管，直至租业期满。在土地进入二级市场后，法律充分保护租业权的自由流通。在澳门，澳门政府可出售、批给或许可他人占有专有土地，批给和许可占有获得的都是土地使用权。批给是最主要的流通方式，承批人对土地使用权的转让需要取得批给人的事先许可才可以进行，而且承批人须每年向澳门政府支付租金。
（四）不动产登记制度的差异。不动产产权登记制度在当今世界各国大体上有两种立法例：一是契据登记主义，不动产财产权的取得及变更于当事人订立契据时即已生效。但非经登记不得对抗第三人。因此，亦称登记对抗主义。二是产权登记制度，由政府部门设置专门机构对于不动产财产权的取得、变更与消灭进行登记，登记是权利得失、变更生效的必要条件，亦可称为登记生效主义。大陆和台湾地区的不动产登记制度均采用产权登记主义，均贯彻强制登记、登记生效、实质审查和登记绝对公信力的原则，但是在具体做法上仍各具特色，存在一些差异。香港采契据登记制，澳门的具体规定虽与香港不同，但同样也采取登记对抗主义，登记不是不动产移转发生效力的必备要件。
（五）不动产财产权的司法救济与保护方式差异。内地《物权法》第三章明确规定了不动产财产权的保护方式，主要内容包括：不动产财产权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等司法途径解决。因不动产财产权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害不动产财产权或者可能妨害的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产毁损的，权利人可以请求修理或恢复原状。侵害不动产财产权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。上述保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。依据香港民事侵害法①，民事侵害主要有故意侵害、疏忽侵害、无需证明故意或疏忽的侵害（主要有妨害、雷兰与弗莱彻案法则、违反法定义务、诽谤等）、经济性民事侵害、其他民事侵害等形式。权利人不动产财产权受到侵害时，可以请求法庭裁定要求赔偿、申请禁令、追讨利益，在被告之行为同时构成民事侵害和违反合同时，原告可以选择提起民事侵害之诉，也可以选择提起破坏合同之诉。[2]由于保护与救济的方式不同，在保护的力度以及带来诉讼成本的就不同。不同的诉讼途径与方法，会直接影响到权利人权利的保护。
（六）不动产财产取得主体资格的限制。各法域对不动产财产权主体资格的限制规定，或是出于经济秩序的稳定，或是出于各法域的安全等因素考虑。以内地为例，首先对外资投资内地房地产市场有严格限制。②规定境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。其次，严格境外机构和个人的购房管理。境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。②可见，港澳台机构要在内地购买自住商品房的，必须按规定在内地设立分支机构或者代表机构。港澳台居民和华侨可以享受比外国人优惠的条件，即在内地工作和学习不满一年也可以购买一定面积的自主商品房。但内地和港澳台地区居民在不动产财产取得资格方面仍然没有获得国民待遇。[3]随着国内经济一体化程度的增加，这种待遇上的差别给生活交往和经济交流带来的阻碍正日趋显现。
四、国内不同法域不动产财产权法律制度趋同的思路与设想
法律的趋同乃必然之势，但是鉴于各法域经济体制的差异，这一趋同只能是一个渐进的过程。在中国目前的国情下，国内各法域经济体制的不同决定了不动产财产权法律制度的趋同必将是长期复杂而缓慢的。我们很难寄希望于国内制定统一的不动产法律制度。比较可行的思路是，在充分尊重各法域现有情况的前提下，通过不动产法律理论与实践的研究，逐步发现制度间的人为差异及其所造成的障碍，然后由各法域有针对性、有计划地采取措施予以减少和消除，以达到推动国内不同法域间不动产交易活动和经济贸易顺利往来的现实目的。
（一）应该遵循的原则和宗旨
首先，国内不同法域不动产财产权法律制度的趋同应该以尊重既有体制为原则，坚持各法域现有经济制度，遵守《中华人民共和国宪法》、《香港特别行政区基本法》、《澳门特别行政区基本法》等规范性文件所确立的“一国两制”的基本方针。其次，应当以消除障碍、促进交流为宗旨。必须重视目前不动产财产权法律制度中所存在的各种障碍，通过各法域之间的交流以及各自内部的适时调整，采取各种可能之措施，消除和减少这些障碍。制度的设计应当符合理性的要求，其目的应该最大限度地满足不动产交易活动和国内经贸往来的需要。其中无涉政治体制的法律制度可以先行调整，其他差异可以通过交流逐渐达到调和。
（二）不动产财产财产权法律制度趋同观念的认可与普及
国内在政治、经济、文化等方面的交流和联系不断深化，相互依存与共同发展已成为未来各区域关系的必然选择。特别是2003年内地与香港、澳门分别签署《关于建立更紧密经贸关系的安排》以来，内地与港澳地区所创设的CEPA模式使各区域间经济贸易联系更加紧密，合作更加广泛，经济更加繁荣。同时，在法律、建筑、医疗、房地产、银行、证券、旅游、航空运输、铁路运输等领域的相互开放也为法律制度的相互借鉴和融合创造了条件。①国内财产法律制度的趋同，首先应该在思想观念层面对这一趋势给予认同，然后再通过法律实践逐渐消除障碍以达到制度层面的融合。意识形态的共通有助于使意识主体产生共同感，从而成为推动一体化的巨大力量。国内虽然具有共同的历史渊源和民族文化，但是政治制度不同所导致的意识形态差异仍然较大，因而如何在意识形态上消除差别实现一致是一项非常重要的任务。趋同观念层面的认同，不仅是法学研究者们的认同，更需要立法、司法以及执法工作者们的接受与认可，最终实现全社会的普遍认可。
（三）立法层面具体制度的趋同与融合
由于国内法域所具有的特殊性，法律趋同的实现路径也具有其特殊性。首先，在各区域间直接立法层面，应当首推“CEPA”模式，可以在“CEPA”的框架下实现不动产财产法律的深层次交流与合作，或者借鉴这一制度模式在不动产财产权领域进行单独协商并作出适当“安排”。②其次，在各法域进行域内间接立法时，应该注意几个问题：1.立法活动应该具有更为广阔的视野和前瞻性。不应该仅考虑各法域内的实际情况，而应该以“一个中国”的整体视角去统筹考察；不仅为了解决目前的现实问题，还应该体现一定的前瞻性，充分考虑国内将来可能遇到的种种问题，以保障法律的持续与稳定。2.具体的立法时应该具有针对性。对国内不动产财产法律制度存在的差异及其障碍要有目的有步骤地排除。重点解决本文所提出的法律用语不统一、不动产财产权的种类与流转方式差异、土地产权结构的不同、不动产交易的相互限制、不动产登记的差异等现实问题。3.立法过程中还应该相互学习和借鉴。在不动产财产法律制度的理论与实践中，国内不同法域各自都有不同的经验和较为成熟的做法，因此在立法中应该重视这些经验的交流与共享，确保最优的制度得到普及和应用。当前内地、澳门正在进行土地法的修改，应该充分考虑制度的融合与借鉴。
（四）不动产财产法律实践层面的合作
国内不同法域不动产财产法律制度的趋同，不仅指法律规定的趋同与融合，也包括实践层面的相互交流、协商、借鉴与合作。主要体现为两个方面：一方面是司法过程中的各法域不动产财产法律制度的适用以及司法判决的承认与执行问题，当然也包括了仲裁裁决的承认与执行；另一方面是不动产行政管理方面的借鉴与协作。对于前者，在“一国两制”的框架下运用区域冲突法律制度应该可以得到较好的解决，当然，也需要各区域司法机关之间加强联系与合作。当前更应该注重国内在不动产行政管理方面的沟通与交流。这就要求国内房地产管理机构在机构设置以及管理水平与管理措施手段等方面相互交流、协调合作。在具体的管理制度方面，例如土地流转制度、商品房预售制度、不动产登记制度等行政管理方面，应该尽量消除人为矛盾与冲突，相互借鉴，达成共识，实现认同。
（五）它山之石，构建趋同平台
放眼全球，美国和欧盟内部多法域法律制度的趋同和融合的经验，可以成为我国国内不同法域不动产财产法律制度趋同的镜鉴。
1.欧盟内部的法律一体化。《欧共体条约》第三条明确要求规定欧洲各国应在共同市场发挥作用的必要限度内使成员国法律趋于近似。在此基础上，欧洲共同体逐渐实现了统一的各项共同政策，建立起了协调一致的经济法律秩序。这种协调一致的经济法律秩序的基本方式是：制定统一的共同体法，协调成员国法律，使其趋向一致和成员国之间彼此承认对方法律的效力。在欧盟法律趋同化的过程中，欧洲法院也起到了极为重要的作用。它的存在使得法律纠纷有了一个跨法域的裁判场所。更为重要的是，该法院可以解释和适用法律，通过其司法活动，欧洲法院起到了创造政策和法律的功能。一方面，法院通过分析欧盟条约中规定的基本要素来确认或创制有关的法律原则。另一方面，法院从各成员国的法律传统中确定某些共同原则，并将其改造为欧盟本身的法律。[4]
2.美国内部各州的法律趋同。美国是一个联邦制的国家，除联邦外，各州也均有自己的立法和司法体系。对于联邦法和州法的关系，根据美国联邦宪法第6条的规定，联邦法高于州法。而根据宪法中规定的联邦和各州分权的原则，除宪法明确列举外的所有权力均由各州保留。关于财产权的制度通常属于各州立法规定。但联邦可以通过“默示权力”条款（规定联邦有权制定为行使宪法所授予权力所必要而又适当的所有法律）、州际贸易管理权以及正当程序条款扩大自己的权限。特别是正当程序条款是保障公民不动产财产权的重要依据。
对于各州法律之间的关系，根据联邦宪法第4条第1款的规定：对于其他州的公共法令、档案和司法程序，各州应当给予充分信任和尊重。实践中，某一州承认的不动产财产权在其他州也受到承认和保护。该条第2款还规定：每州公民可以享有各州公民的一切特权和豁免权。这意味着，美国公民可以在任何一个州不受歧视地享有不动产财产权。由于立法权独立，各州的不动产财产制度不可避免地存在差异。以不动产登记制度为例，美国各州的不动产登记体系就有三大类型，分别是竞赛型登记法、通知型登记法和通知—竞赛型登记法。[5]为了促进美国各州立法的协调和统一，美国律师公会成立了美国统一州法委员会。该委员会的主要任务是制订各种统一法草案，推荐各州立法机关采用。对于美国各州不动产财产权制度的趋同起到十分重要的作用。
3.构建内地和港澳台地区法律趋同平台。欧美法律制度趋同的实践与经验给我们以下启示：（1）不动产财产法律制度的趋同是法律制度中较难趋同的部分，必须慎重对待。欧盟法律一体化已经覆盖到整个私法领域，唯独不动产财产权制度仍然未在一体化进程之列。美国统一州法实践中，不动产制度也属于成果较为单薄的部分。究其原因，正如上文中已经论及：不动产制度具有固有法的性质，涉及的利益关系重大且复杂，往往牵一发而动全身。因此，我们需要对国内不同法域不动产财产法律制度进行深入的研究，分阶段采取谨慎的措施，逐步推进其趋同。（2）我们可以采取多样化的手段推进不动产财产法律制度的趋同。欧盟的法律趋同主要藉由各成员国间的条约以及欧盟的规章、指令等规范推进的。在美国，除了宪法对各州法律关系的规定以及联邦法律对财产权保障的规定，统一示范法对于协调各州不动产财产立法起到了重要作用，这些手段可以借鉴使用。（3）跨法域的司法机构对于不同法域法律制度的趋同可以起到积极的作用。司法机构之所以在制度趋同过程中可以起到立法机构无法取代的作用，其原因是独立的法官在个案的判决过程中，往往会以一种阻力较小的渐进的方式，绕过立法机构中相持不下的争论，解决法律冲突和歧异带来的问题，并实质性地推进制度的趋同。（4）构建国内不同法域法律协作平台，解决国内不同法域法律冲突与纠纷，促进内地和港澳台地区法律趋同。
五、迁移、竞争与创新：国内不同法域不动产财产权制度趋同的本质
制度迁移是特定国家或法域的制度迁移到另一国家或法域的过程，制度迁移是导致不同社会制度趋同的一个重要机制。通过借用其他社会的制度安排来完成本社会的制度变迁将大大降低制度变迁的门槛。但是，不动产财产权制度趋同并不是也不可能是单纯制度迁移的结果。在经济全球化的背景下，各个国家和地区间的竞争日趋激烈，这种竞争不仅仅是产品的竞争或科技的竞争，更为重要的是制度竞争。如果把产权制度看作一种促进经济效率和竞争力的核心技术，那么，竞争的力量最终会导致不同国家或地区将趋向于采用一种单一的、有效率的产权制度，为产权提供大体相当程度的保护。而采用次优产权安排的经济体将会受到全球化市场的惩罚，除非它们改变其产权制度。毫无疑问，在地理位置紧密相连，同属一个民族、一种文化、共用一种语言文字，彼此经济融合程度极高的国内各经济体间，竞争的激烈程度会远远超过其他国家和地区间的竞争。因此，可以预测我国区域经济竞争的加剧，将引发产权制度的竞争，其结果是国内不同法域的不动产财产权制度趋同于一种最有效率的结构。但同时，我们也应当看到，决定不动产财产权制度变迁路线不仅仅只有效率因素。人们习惯的路径依赖将制约甚至可能抵消竞争带来的趋同的势能。简言之，“人们过去做出的选择决定了他们现在可能的选择”[6]因此，国内不同法域不动产财产权制度的趋同不仅取决于产权制度的效率，同时也取决于两岸政府对制度变迁与趋同的偏好。制度迁移为特定社会提供了低成本的制度蓝本，而制度竞争只是为制度趋同化变迁提供了外部压力，社会是否能够最终实现制度趋同化变迁，最终要取决于社会内部是否具有足够的能量克服对旧制度的路径依赖，从而完成制度创新。
总之，各法域不动产财产权制度趋同是一个伴随着制度迁移的制度竞争与制度创新的过程。因为财产权制度的形成在很大程度上属于自生秩序，国内不同法域不动产财产权制度趋同不应也不会是政治权威强行统一的结果，而将是不同制度长期相互竞争、相互借鉴、优胜劣汰的过程。在这一过程中无论是政府还是社会都会面临众多的障碍。在克服这些障碍的同时，中华民族也将拥有一个难得的机遇，可以在融合不同法系、不同社会体制制度优点的基础上，融入民族智慧，籍由制度竞争，完成制度创新，最终形成适合本民族社会发展需要的不动产财产权法律制度。
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