傅靖元
摘要：文章先通过回顾2013 年到2014 年的国内房地产业的投资增速和销售面积增速，分析我国房地产投资的情况。在对近年来房地产投资情况有个概况性的了解下，着重分析了我国“三驾马车”、基尼系数、收入差距及取消限购令等政策对房地产投资的影响；接下来，由浅到深的分析了，2015 年国际各大经济实体在现今经济环境下的状况，及对于我国房地产投资的潜在影响。
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关键词 ：房地产投资；楼市；通货紧缩；取消限购令；国内外经济环境
房地产业作为我国国民经济的重要支柱之一，一直是国计民生的热点话题。回顾2014年，国家统计局数据表明我国房地产开发投资增速由发展较平稳的2013 年1-12 月平均的的19.8%到2014 年1-2 月的19.3%，再到2014 年1-12 月的10.5%，年末的数据表明,2014 年，我国房地产开发投资与14 年1-2 月增速相比，同比下降了8.8 个百分点，与2013 年的数据比较，回落9.3 个百分点。无独有偶，虽然2013 年1-12 月的商品房销售面积增速17.3%，销售额增速为26.3%，而2014 年1-2月商品房销售面积增速则收缩至-0.1%，销售额增速收缩至-3.8%，2014年全年来看，商品房销售面积和销售额增速均逐渐收窄，商品房销售额76292 亿元，比13 年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5 个百分点。而据统计，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，与13 年相比骤降至14.0%，降幅比1-11 月份收窄0.5 个百分点；土地成交价款10020 亿元，增长1.0%，1-11月份仅下降0.1个百分。
如此看来，2014 年我国房地产业的经济效益不容乐观。房地产投资大幅下挫，主要有以下几方面原因：
一、国内经济形势方面分析
1.站在宏观经济角度，国内经济发展增速持续下滑，物质积累速度远跟不上经济发展脚步渐渐凸显了投资的风险。
（1）自2011年以来，传统的拉动中国经济增长的“三驾马车”-- 投资，内需（消费）和出口，通过廉价劳动力和原材料刺激出口的方式，现如今靠外需拉动经济增长的模式显现了种种矛盾，中国经济良性发展，还应提高内需，促进消费者投资。
①进出口增速回落，价格水平涨幅较低，据国家统计局数据显示，2014 全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%，比上年提高3.0 个百分点。
②2014年全国居民收入基尼系数为0.469，基尼系数按照联合国有关组织规定超过0.4“警戒线”，表明我国收入差距较大。
（2）一个很现实的原因就是现今社会矛盾加剧，赚钱不易，普通老百姓闲置资金少，更无资金回融用于投资。房地产发展之初，符合我国经济发展的速度和水平，问题尚未突显，随着经济发展加快，住房需求增加，导致房地产价格上涨，然而只有地产业能在地产泡沫中“分一杯羹”，随着出租房屋、出售房屋，富人越来越富，导致贫富分化更加严重，收入差距进一步拉大，低收入者就更加买不起房。
2.从我国政策上看，2013年到2014年有一个大的转变，2013年政策倾向于不放松的限购调稳政策。
（1）虽说货币信贷增势平稳，但数据显示2014 全年社会融资规模为16.46万亿元，比上年减少8598 亿元；2014 年也陆续出台支持首套房贷，放宽公积金贷款和央行降息的政策，这些对宏观经济帮助较大，使得一二线城市楼市集体经济成交上升。
（2）一系列的“贴补”政策未能刺激楼市的大幅回温，2014 年，面对低迷的房产经济，政策上不再提“调控”二字。从呼和浩特发文取消限购以来，面对较大的房产冗余，全国各二三线城市纷纷放松限购，例如，2015年1 月16 日，福建厦门正式宣布全面退出限购，首周楼市成交量竟接近两成。该政策调整也将使15 年未来的楼市情况得到平稳发展。
3.年轻群体买房能力低。调查不同地市的人，可以得到相近的结果。
（1）收入低，住房公积金补贴少倾向于租房。
（2）房产中介“幌子”多。
许多房产网络信息与实地看房信息不一致，中介讨价还价，实际房价远比网上刊登的高，使人望而生畏。
二、国外经济形势方面分析
1.联合国经济和社会事务部最新发表的《2015 年世界经济形势与愿望》报告显示，2014 年世界经济将会继续缓慢增长，预计2015 年和2016 年世界经济将分别增长3.1%和3.3%。
（1）美国经济增长速度超过预期，2014 年美国四季度GDP 增速提高至5%，消费市场持续回升温，其制造业、农业、服务业均未受到世界经济颓靡的影响，而我国2014 年四季度GDP 同比增长7.5%，与2013 年数据相比，真实GDP增速是下降的，14 年城镇人口占总人口比重比13 年同比增长1.04%；全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。正处于城镇化和工业化的加速发展阶段，正是需要大量资金投入阶段，可是由于受到美元的大幅升值和美联储退出量化宽松政策的影响，我国现面临通货紧缩风险。
（2）欧洲经济因为石油价格大跌，欧元贬值，导致通货紧缩加剧，但欧元区财政放松，能够小幅度刺激经济增长。成员国内需求下降，劳动力市场疲软，仍是经济难以发展的表象。
（3）面对国内通货膨胀的状态日元也同样贬值，日本央行推行放大版的宽松货币政策，旨在引发货币刺激经济规模。也会成为财政恶化的诱因，从而导致日本低收入人群不满。长久来看，会降低需求，仍有导致通货紧缩的风险。
2.国外经济形势的变化，国外主要的经济体制放松，资产泡沫减少，投资移民的趋势，也将导致我国投资者到国外投资房产。虽然海外购房有未得到政府担保和支持、外币贬值的风险，但是海外购房仍受到不少投资者的热捧。相应地，我国房地产投资也会因此流失资金。
总的来说，2015 年房地产经济增长应朝着市场结构改善，资本企稳运行。
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参考文献：
[1]国家统计局.2014年全国房地产开发和销售情况[J/OL（]. 2015-1-10）[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html.
[2]董志龙.关注制度变革带来的财富成长[N].人民日报海外版，2014-11-7.
[3]人民网,楼市限购令退出首周厦门成交量增两成.[N]闽西日报,2015-1-28.
（作者单位：大连交通大学经济管理学院）