李燕
（成都金堂和裕房地产开发有限责任公司财务部 四川·成都）
摘要：由于房地产开发的特殊性，其成本与费用控制一直是房地产企业管理面对的一个重要课题。在如今，房地产处于买方市场，如何降低成本费用，提高效益优势是亟需探讨和思考的难题，也是房地产企业实现转型、增强利润的可行之道。
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关键词 ：房地产；成本控制；效益优势
一、当前房地产形势与成本控制的必要性
2015年“两会”上，房地产行业又一次被列入了各界的讨论议题。“居民自住、提高住房条件，促进房地产市场平稳健康发展”是今年政府对房地产业的规划引导，对房地产企业来说是有利消息，不过就当前的形势来看，房地产行业的发展不容乐观。来自新京报消息，上海中原地产分析师卢文曦以及首创集团董事长刘晓光等人在接受作者采访时均对经济低迷造成的房屋销售量和销售速度放缓等问题表示担忧。
社科院前不久公示的房地产绿皮书表示，国内的住房投资在2014年进入到回落阶段，库存商品供给充足，成交冷热不均，估计房产市场在2015年买方掌握主动权。实际情况确实有些不容乐观，据国家统计局公布的多项数据获悉，楼市指标下行态势未变。首先，销售下滑。2015年2月份，房地产开发景气指数为93.77，比2014年12月份回落0.16点；其次，成交金额下跌。各大城市楼市成交冷热不均，2015年1-2月的成交价款699亿元，较去年同期下降30.2%；最后，库存量剧增。截至2015年2月末，商品房待售面积高达6400万平方米，环比提高3%，住宅待售面积增加1493万平方米。由此可见，在可预见的一段时间内，房地产行业仍将维持稳定走势。但与此同时，房地产企业已经开发的项目不可能停止，其成本开支将继续增加，这就对房地产企业的降本增效提出了更为严峻的挑战。
二、房地产业成本内容和控制原则
随着房地产业行业的利润空间逐渐缩小，消费群体也在行业的变迁中不断成熟，愈加理性，特别是限购等政策不稳定、银行利率调整等宏观微观因素综合影响，房地产市场主动权掌握在买方。可以这样说，成本不断攀升，房地产企业已进入了微利时代。所以，房地产企业不仅要注重自身产品质量适应消费市场，另一方面要降低成本费用，增加企业的利润实现最大的经营效果。
从会计基本原理与市场经济基本概念可知，有效地节约成本费用，就能够相应地增加企业利润与现金流入。因此，控制成本与费用，是房地产业实现生存、发展、获利的重要课题。控制成本费用，包括对直接成本开支和间接成本费用以及相关费用的管理，前者主要有建安成本、设计成本、土地成本，后者一般指的是融资成本，由银行贷款利息决定。相关费用是指房地产企业在开发过程的中必要的管理费用、经营费用等。在对成本费用支出的管理过程中，房地产企业的任务目标是每一个环节的费用成本都应该控制在最佳状态，那么就需要综合考虑时间规划、资源购买和安排、资金预算、质量程度、验收环节等，保证秉承实用、合理、实时监控的原则，争取每项节约都可以创造更多的收益。
三、优化成本费用控制的途径和思路
(1)动静结合的灵活成本控制模式。传统的成本监控模式基本上都是静态评估的，即在制定目标成本时，没有考虑到时间货币价值，而是把业务项目按照当前的市场形势来作成本计划，认为市场是可控的，它的波动处于某个置信区间内，这种模式在稳定市场是适用的，但是对于关联项目、复杂业务等，其动态因素则要在静态控制的基础上进行优化，多方位考虑不同的市场变化而建立不同的模型，或者综合建立阀值可控模型，当市场环境变化时能自动地根据该模型实时调整成本的预算和评估，方便及时作出应对策略，指导房地产业务开展。所以，针对不同的因素，比如劳资、大型固定资产等比较稳定，可以采用静态控制模式；而相对的原材料采购成本、土地购置成本、银行利率受时间、市场的影响波动，应该建立动态性模型来评估和控制。
以恒大地产为例，企业在成本管控方面，便是有效地利用了“动静结合”的思路。如在动态控制方面，恒大在开发楼盘的过程中，结合不同因素的性质，建立相关的成本费用评估模型，并严格执行事前预算，事中监督，事后控制，全面监控项目的开发和工程的实施。从静态方面来说，作为全国性的开发商，对于楼盘定位、户型布局、小区配置、配套设施等都有统一的标准，对于不同定位的楼盘，可以直接套用相关的预算上限定额，从而确保了项目开发固定成本控制的有效性。
(2)“欲速则不达”，切实做好成本费用计划，实现成本效益原则。房地产企业要注重形成自己的竞争优势，坚决避免泡沫化房产，打造性价比最佳的产品，发展和巩固客户，实现客户满意、员工满意、企业效益最优的目标。那么就要切实做好成本计划工作，制定目标成本，然后把其分解到各个部门和环节，让每一个员工承担一份责任，使其在任何业务和行动中都应坚持不浪费、不将就的态度去执行任务，培养员工自觉为实现企业的目标成本而奋斗。以万科地产为例，企业始终重视成本费用和产品质量的双重效应，在项目前期，组织各方面专业人士对待建项目进行实地考察，收集各种立项资料，按立项审批程序做出投资估算和编制成本计划，形成了自身独特的成本优势，形成了符合自身特性的成本控制体系。
(3)完善成本费用制度，增强成本部门的独立性。构建房产企业有机组织结构，包括工程准备部、技术部、来料部、财务部、预算部、施工部、人事部等，强调各个部门的本职任务与成控责任。房产企业要客观、真实计算生产成本，与目标成本进行比较，同时不能满足于往期成本开支的历史核算，重要的是总结经验，借鉴以往的有价值信息做出后期的成本预算、规划；此外，要增强成本部门的独立性，综合各部门的预算计划，监督各部门的费用开支，并与财务部对成本状态进行核对与评估，借助专业的财务团队做好资金业务一体化的考核和监督，进一步跟踪和考察资金的动向和运转，实现资金的安全管理。
(4)加强施工单位的施工监督，提高施工效率。对施工单位的有效管理，提高施工效率是降低企业成本的重要途径。根据建筑施工计划合同按期按质施工，提高施工单位的施工效率，控制工程成本。
四、结论
在当前时期，房地产行业还处于蜕变和成熟的阶段，不断向规范化、专业化、理性化进步。在成本费用的控制中，加强对企业内部所有员工、业务开展的整个过程的监控是核心，是房地产企业形成自身优势、健康发展的必经之路。往后，房地产市场仍然处于稳步状态，正好房地产可以借此机会苦练内功，加强对成本计划任务的精准化评估和监控。
（责任编辑：王文龙）