文/费璇赵楠
【摘要】自1994 年城镇住房市场化改革以来，我国的房地产业得到了很快的发展。但这种市场化的分配机制使房地产的税负主要集中在交易环节，导致保有环节的税负过轻，使得房产税成为推动房价上涨的重要因素之一，无法起到调节贫富差距的作用。上海和重庆在2011 年开始了部分个人住房征收房产税改革试点。本文分析了上海和重庆房产税改革的缺陷，并对房地产税改革提出了建议。
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关键词 房地产；房产税；改革
【作者简介】费璇，淮阴师范学院城市与环境学院助教，硕士，研究方向：房地产开发与经营；赵楠，中共江苏省淮安市委办公室。
一、房产税现状
自1994年我国住房市场化改革以来，房地产业得到了快速发展，房地产税收也随之逐年递增，已成为我国税收收入的重要组成部分。据国家税务总局数据（表1），1996年，我国中央税收收入总额为7050 亿元，而房地产税收为102.2 亿元，占当年全国税收总收入的1.44%；2011 年，房地产税收达到1102.36 亿元， 15 年增加了9.9倍，增速在全国各个行业中仅次于金融业税收。房地产行业的快速发展，使得房地产税收在国家财政收入中的贡献越来越大。同时，我国城市化进程的步伐正不断加快，预计到2020年我国的城市化率将达到70%左右，将有超过9亿的人口要住在城市。这意味着在未来的几年里，我国城市需新增住宅面积100 亿平方米，即需新建近1 亿套左右的住宅。我国房地产业的发展潜力巨大，房地产税将在很长一段时间内在国家税收收入中占据重要地位。
但与房地产蓬勃发展形成鲜明对照的是我国现行房产税制度严重落后于现实。房地产税方面的基础性法规是1986年9月国务院发布的《房产税暂行条例》，距今已实施28年了，在这段相当长的时间里既没有对其进行修改，也没有通过全国人大会议表决成为正式的法律。我国房产税税收制度存在严重不足，不仅使房产税筹集财政收入的功能受到限制，更使其难以成为地方政府的主体税种，也使我国房地产税收集中于流转环节（表2）， 如土地增值税（30%～60%）、营业税（5%） 和所得税（25%），房地产企业的税负超过了50%，严重阻碍了房产税的增长，也使得房产税不能发挥税收对社会财富的再分配功能，妨碍了社会公平。
为了发挥房地产税对房地产市场的调节作用，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展，上海和重庆在2011年开始了部分个人住房征收房产税改革试点，使得我国房地产市场的宏观调控进入改革的试点阶段。
二、房地产税改革问题探析
随着房产税改革试点的推进，它的一些不足之处也逐渐显露出来。
（一） 征税时有歧视现象发生
在重庆市，征税对象为独栋别墅、房价达到当地均价2 倍以上的高档公寓以及在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆购买2套以上的住房。在上海，征收对象为房地产税改革暂行办法施行之日起该市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非该市居民家庭在本市新购的住房。通过两市的征收对象可以看出，两市的征收对象均存在户籍歧视现象。按照公平原则，无论是户籍居民和非户籍居民，作为政府提供公共服务的对象，在税额上应采用统一标准。但是两市都存在着以户籍作为界定房产税征收对象的情况，存在税收不公现象。
（二） 计税依据不合理
房产税是根据房屋价值向产权所有者征收的赋税，其计税的主要依据应当是房产的价值。但受限于当前的客观条件制约，房产评估体制尚不健全，房屋价值难以准确确定，为此上海、重庆两市都按照房产交易单价的高低实行差别税率。例如，上海市房产税当中的基本税率是0.6%，低于上年交易均价2倍以下的房产税率为0.4%。在重庆市，独栋住宅的税率是0.5%，房屋单价达到全市房产均价3倍到4倍的税率为1%，4倍及其以上的则按1.2%收取，无户口、无工作、无投资的人员新购的2 套以上的房屋，税率按0.5%收取。但是，房产交易价格并不一定能够准确代表房产的真正价值，由于买卖双方的信息不对称，可能导致房屋的最终交易价格与房产的真实价值存在一定的误差，且为节省税费，买卖双方可能存在弄虚作假的可能，导致以房地产交易价格作为计税依据因无法真实反映房屋价值而造成房产税的纳税不公，不利于国家确定房产税的规模以便于各级政府的税收安排。
（三） 房产税对房价抑制作用不明显
开征房产税的基本目的是抑制房价上涨，但是从改革试点的情况来看，房产税由卖房人转嫁给买房人，只是卖房人提前垫支了房产税，这不仅没有起到调控房地产市场的作用，还进一步助涨了房价，使得上海、重庆实施房产税改革至今，房价上涨的脚步并未因此停止，反而有所上涨，无法发挥对房地产市场的调控作用。
三、对房地产改革的建议
（一） 完善房产登记体系和评估体系
应运用计算机互联网，对房屋登记信息以及户口登记信息进行全国联网，以家庭或个人为单位，对全国范围内的房产面积进行统计汇总，对个人或家庭房屋面积达到征税标准的列出清单，由税务机关计算后对个人或家庭征收房产税。同时，应建立权威的财产评估体系和健全的房屋价值评估体制，聘请专业人员参加对登记房产的评估。并且，应同步建立和完善房屋价值信息数据库，在保证房屋所有人隐私权的情况下，让有关资料在税务系统和其他政府部门间共享。同时，要加强对房屋评估中介机构的监管，对在评估过程中违规操作、严重失实甚至弄虚作假误导政府税收征管的评估中介机构，由相关主管部门依据法律法规对其进行处罚，情节严重的则限制其进入房屋评估系统。
（二） 完善相关法律法规
房地产税的立法历来受到各国的高度重视，日本制定了60多个房地产税收法律法规，杜绝了逃税漏税现象。我国应因地制宜，结合房产税改革试点取得的经验，加强完善房地产税立法，确保有法可依。同时，应建立完善的监管机制，对不按期纳税者和提供虚假资料偷逃税款者处以罚款，情节严重的可以留置财产权甚至予以刑事处罚，违法必究，执法必严。
（三） 改变房地产税费在各个环节中的比例
目前，我国房产流转方面的税种税率比较高，税种繁多而且不规范，比如契税、土地增值税等，使得企业的税负达到50%以上，既无法发挥缩小贫富差距的作用，也阻碍了房地产市场的健康发展。因此，只有降低房产流转方面的税费，同时提高房地产保有方面税费，才能更好地调节市场，确保房价始终保持在合理的范围内波动。
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参考文献
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（责任编辑：夏明芳）