张佳宜
(湖南师范大学,湖南长沙410000)
［摘要］本文介绍了利率变动对于房地产市场的传导机制相关理论,运用Var模型选取湖南省不同发展程度的城市为样本,通过ADF平稳性检验以及Granger检验,针对利率对于房地产市场价格指数的冲击程度进行实证研究。最后针对该课题提出湖南省房地产区域性协调发展的建设性策略。
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关键词 ］利率市场化；区域非均衡发展；利率冲击效应
［DOI］10?13939/j?cnki?zgsc?2015?09?128
1选题背景
2014年以来出现的“冷楼市”不仅使得在湘投资者难以继续以粗放式的盲目投资获得较高回报,而且很大程度影响消费者的投资预期。本文针对样本中利率对于房地产市场的传导机制的敏感性进行实证研究,研究结论可以为双方市场的均衡发展起到指导性作用。
2文献综述
Adam(2008)首先证明了房地产价格变化影响利率变动。但仅有少数研究认为利率与房地产价格的作用关系是单向的,例如Wong(2003)认为,在长期中仅有房地产价格对利率具有影响,利率对房地产价格则没有显著影响。Altavilla(2000)发现欧盟各成员国对利率政策的敏感度具有非均衡性。李国杰(2006)认为利率政策在不同区域产生差异性效应。覃道爱(2004)认为在统一利率政策下,其传导机制在不同区域发展过程中具有差异。
3实证分析
根据经济发展水平、城市综合竞争实力等,选取湖南省三个具有代表性的城市(长沙、常德和永州)为样本,分别代表经济发达城市、经济较发达城市和经济欠发达城市,建立Var模型PI=a1j×PI(-1)+a2j×Ri+a3j,其中PI为2002—2014年湖南省房地产价格指数,PI(-1)为房地产价格指数的一阶滞后变量,R0为五年期以上贷款利率,R1为一至三年期贷款利率,R2为半年期贷款利率。a1,a2为PI和R的系数矩阵,a3为随机误差项,根据a1,a2，a3可以得出利率对不同房地产市场的价格指数的影响以及各区域所受到利率政策冲击的大小。通过对全省房地产价格指数和五年期以上贷款利率进行二阶差分调整,得到以下结论：PI和R的ADF检测绝对值均大于临界水平,即在1%水平下显著,有理由认为选取数据位平稳性序列,R的ADF检验的绝对值同样大于1%显著水平的临界值,可以进行Granger检验(见表1)。
第一,利率对于经济发达城市的房地产市场冲击效用显著。结果显示PI1=0.956237PI1(-1)-0.984234R0+5.68989,利率与长沙市的房地产价格指数呈现明显负相关关系。长沙是湖南省的CBD ,其经济发展水平以及第三产业的发展速度均高于其他各市,因此吸引投资流向的能力在全省占绝对优势。我们从信贷需求的两方面分析：一方面,住房消费者的信贷需求逐年提升,经济发达城市吸引人才流入的能力较强,因此,利率对于这部分人的影响较为明显,利率变动将经济发达城市居民的住房潜在需求化为实际需求。另一方面，房地产开发商的信贷需求旺盛,经济发达城市的市场流动性更高,住房需求旺盛,而且土地价格和人力成本更高,因此房地产开发商以及投资性消费者的双方信贷需求均旺盛,对利率的关切程度也高于其他城市。
第二,经济较发达城市利率对于房地产市场的有效性相对较低。结果显示PI2=0.9034587PI2(-1)-0.45456457R0+3.545679。相对于省会城市而言,一方面经济较发达城市土地资源匮乏程度较低,房地产投资者的融资成本较高,取得银行贷款难度系数较大；另一方面相较于经济发达城市的房地产市场饱和,伴随中国城乡一体化以及人才“回流潮”,经济较发达地区房地产业保持发展高增速,未来经济较发达地区发展潜力巨大。
第三,利率对于经济欠发达城市的传导效应较弱。结果显示PI3=0.8734255PI3(-1)-0.356778R0+5.666779。该类城市房地产业起步较晚,开发商资金链较为短缺,投资关注度以及市场行情的相对较弱,加上大多数潜在购房群体流向大中城市,储蓄型购房占比大于信贷消费型购房。
由上分析可看出,利率提高对于房地产价格有负向作用,而利率对于房地产价格的传导机制在不同区域具有非均衡性,在深度和广度方面都有着较大的区别。总体而言,房地产价格对于利率变动的敏感性依照经济发展的程度逐级递减,收敛期逐级缩短。
4结论分析
4?1建立多部门配合、多层次监管的房地产金融体系
房地产市场的地域差异决定湖南省各地区的房地产市场具有明显的等级地租效应,部分市区政府存在利用土地垄断地位控制土地供应量,开发商借机囤积土地抬高地价,加上投机者的市场炒作,房地产价格与其价值虚高的偏差,造成房地产市场的恶性循环。因此,各地区政府应该加强配合,尽早建立透明、公开、公正的房地产调控体系,提高各个地区房地市场之间的资金流动性。
4?2推进利率市场化改革,建立多元化融资渠道
一方面,加快推进民间借贷和房地产信托走上正轨；另一方面，房地产证券化也是解决房地产市场融资困难的有效途径,其优势在于扩大房地产开发商的资金来源的同时也降低银行的资金风险。再者,近年来我国证券市场发展迅速,体系日趋完善,因此将房地产行业对于银行的风险化解到多种融资渠道中,推行房地产市场证券化具备可行性。
4?3加快区域性利率政策的出台
湖南省各市房地产业发展的不均衡导致以利率为基础的银行信贷政策实施效果的偏差,影响资源配置效率,一定程度上不利于经济的可持续发展。发达地区房地产资金找到落脚点较为便利,因此统一的利率政策使得资金流向投资报酬率较高的城市(例长沙)。因此建议在未完全放开市场利率的前提条件下,适当降低经济欠发达城市(例常德、永州)的贷款利率,提高经济发达城市的存款利率,引导经济发达城市的剩余储蓄资金流向经济欠发达城市,并可以投放在房地产市场,有利于提高经济欠发达城市的居民生活水平,引导湖南省人口的合理分流,以房地产市场作为强力后盾,从而促进湖南省市场经济的区域协调发展。
4?4优化房地产企业内部的资产结构
由于我省房地产企业的绝大部分资金来源于银行贷款,因此以抵押贷款和消费者预付款为基础的房地产企业内部运营的财务杠杆本身就存在一定的财务风险,一旦由于利率调整或者政策改变带来的房地产资金链断裂,就有可能引发严重后果。因此采取相应的资产优化措施防范和分散房地产开发商的财务风险,从而减少房地产金融市场的非系统性风险是必要的。
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