叶 宁
摘 要：房地产市场因这两年地产政策的严格把控导致购房者观望情绪浓厚，商品房库存量过多，去化率下降。如何认识和看待房地产市场的波动，如何建立稳控房地产市场的长效机制是迫切需要解决的重大课题。本文结合现行的市场局面，主要分析了稳控房地产市场的税改选择和改革我国房地产税制的一些想法。
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关键词 ：房地产 税改 问题
1、房地产市场波动现状
国家统计局公布的2013 年全国房地产市场统计数据显示，全年房地产开发投资86013 亿元，比上年增长19.8%，其中，住宅投资58951 亿元，增长19.4%；商品房销售面积130551 万平方米，比上年增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%；2013 年末，商品房待售面积49295 万平方米，比2012 年末增加12835 万平方米，其中，住宅待售面积比11 月末增加1696 万平方米。
时间进入到2014 年，房地产市场此前的悄然变化迹象更加明显。1-4 月份，全国房地产开发投资22322 亿元，同比增长16.4%，增速回落。其中，住宅投资15299 亿元，增长16.6%，增速回落。商品房销售面积27709 万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3 月份扩大3.1 个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。4 月末，商品房待售面积52652 万平方米，比3 月末增加489 万平方米。其中，住宅待售面积增加213 万平方米。财政部数据显示，1-4 月份地方财政收入中，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等，对地方财政增收的贡献率明显回落。
同时，全国主要大中城市房地产市场信息表明，区域性降价趋势加速显现，市场分化明显加剧。2014 年4 月份，房价持平和下调的城市分别达8 个和18 个，为2013 年以来最多。一线城市价格涨幅放缓，其他城市中房价环比回落增多，部分城市房地产市场悲观气氛愈浓。
纵观我国房地产发展的过程，综合考虑经济和城市发展的多重因素，评估判断房地产市场，可以得出几个基本结论：一是我国房地产市场发展呈现拐点特征，已经处于区域性、周期性、结构性调整的时期；二是房地产市场总体随着城镇化的推进和城市住房生活水平的提高，需求持续加强但市场不均衡发展；三是适时优先运用税收等市场经济调节手段，是当前和今后一个时期稳定发展房地产市场十分重要的选择。
2、稳控调节房地产市场的税改选择
房地产市场的交易量和价格下降趋势，对城市经济的影响作用是不言而喻的，已成为许多城市发展面临的严峻问题。多年来，城市经济对房地产的依赖度过高，房地产市场的急转变化加重经济发展乏力状况，如果应对不当，将对房地产稳定增长和经济结构调整产生长期性的影响。研究表明，1998 年至2009 年房地产业对国民经济增长的贡献率达10%，成为推动经济发展的重要动力。房地产税收在地方财政收入中占比较大，2013 年房地产领域税种的税额，占到公共财政收入的18%。
2.1 房地产税改是避免房地产市场大起大落的适时适宜举措。房地产市场的大调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。房地产市场的成熟阶段是指供给基本满足居民的居住需求阶段，这一阶段的显著指标是二手房的交易量占住房交易总量的80%以上。而在经济增长缺乏内生动力时，政府通常采用扩张性的货币政策刺激投资和消费，房地产市场的投资和消费功能凸显，房价快速虚高、供应量猛增等问题达到一定程度时市场急速下调，进而引发金融和经济风险。一般认为，货币供应量增加1 个百分点，房价上涨0.9 个百分点。也就是说，房地产市场的变化，与宏观经济因素特别是货币政策密切相关。正因为房地产市场与货币政策的高关联度，在我国房地产市场总体波动呈下行之时，不宜过多采用紧缩性或扩张性货币政策或汇率、利率金融政策等强刺激政策。
而房地产税收制度是推动财税制度改革、调节财富分配和贫富差距、促进房地产资源优化配置和合理使用、提高房地产市场运行效率和稳定性的一项长期制度安排。应借此时机，逐步推进多年难以实施的房地产税制改革，从根本上解决房地产市场大起大落的问题。
2.2 我国现行房地产税制问题亟待加快研究解决。有关房地产税制在房地产流通环节税种较多、税负较重，而在房地产持有保有环节税种较少、税负偏轻。涉房地产的税种主要有：营业税、房产税、城市房地产税、契税、土地增值税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等。房地产开发建设和流通交易环节的税费过于集中，势必提高新建商品房的价格，从而带动商品房价格的上涨；房地产持有保有环节的税费过少，客观上助长了对商品房屋和土地资源的闲置和浪费。
计税依据不尽科学合理。如：现行的房产税对自用房屋按房产账面价值扣除10%-30%后的余值乘以1.2%计征房产税，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法体现房产市场价值的变动。现行的土地使用税以固定不变的实际占用土地面积作为计税依据，和土地价格的变动缺乏联系，不能体现土地的级差收益。
税种复杂和可操作性差导致房地产税收征管难度大。税制设计的复杂导致税收征收的困难，税收流失也比较严重。根据统计资料，我国去年13 亿平方米商品房销售使用，若按城镇商品房平均每平方米销售价格5000 元计算，那么全国每年将实现商品房销售额6.5 万亿元，若按应税所得率10%计算，可为国家带来6500亿元税收，与实际税收额度还有相当距离。
内外资房地产企业税种税负不一。在所得税上，对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；在房产税上，对涉外企业只开征城市房地产税，且仅对房产征税，对地产不征税；在城市维护建设税和教育费附加上，对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，对外资企业则不征收等等。内、外资企业的双重征税标准和外资企业享有的“超国民待遇”，损害了税收的公平性原则和公平竞争公平税负的市场环境。
2.3 开征持有保有环节的房地产税这一国际普遍通行做法值得借鉴。当前世界各国房产税种名称五花八门，如财产税、不动产税、房屋税等。美国房产税是地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于所在区域的教育、基础设施建设及公共服务支出。房产税的总体税率大致介于1%-3%之间，具体税率由州和地方议会根据本地财政需要制定。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。这些税种综合起来对抑制囤积商品房、炒作房市起到了一定作用。日本针对房产的保有环节，虽未设立专门的房产税，但将房产作为固定资产的一种，统一列入固定资产税的对象加以征收。日本《地方税法》规定，资产税的标准税率是1.4%，但并非是强制标准。除固定资产税外，部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的城市规划税。
我国上海、重庆的房产税征收试点，进行了房地产税制改革的探索，积累了有益的经验。
3、改革我国房地产税制的若干构想推进房地产税制改革，将改变投机者预期，减少盲目投资的冲动，从而加快存量房供给的释放，有利于稳定房地产市场。
一是坚持暂对普通居民家庭不增加住房税收负担原则。总体设计应考虑从大众居民不增税负、社会舆论总体支持、税收征管方便可行出发，暂对普通居民家庭不予征收，而对先富起来的中高收入者、多套房、非普通住房启动持有保有环节的征收。对居民家庭第一套普通住房不征收房地产税，享受免征的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积在120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
二是归并优化房地产税种，建立合理税种结构。探索改革房地产税收制度，应考虑保持社会总体税负基本稳定，建立以房地产持有保有环节税收为核心的房地产税种结构。首先，合并现行有关税种。住房转让环节征收契税和个人所得税，其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而成，个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税整合而成；住房持有保有环节征收统一的房地产税，由现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并。其次，新开征土地闲置税。以闲置未用的土地为课征对象，对未按法定要求利用土地造成土地闲置一年以上的征收土地闲置税。最后，适时开征遗产税和赠与税。这是国际通行做法，也是防止纳税人以无偿转让房地产为名，实则逃避纳税的必要措施。
三是健全完善房地产税制相关配套制度与保障体系。比如，要建立完善共享的房地产权属和人口状况等信息体系，以及充分的市场信息体系、合理的价格评估体系等。房地产信息系统应加快建立，并制定出可有条件查询、可按规定核对、可共享必要相关信息的管理办法。征税中，除可查询和调取住房信息外，还应与公安人口信息、民政婚姻信息、家庭收入信息等信息系统的互联、互通、互查。有关涉及房地产税种的征收，应更多地反映房地产市场价值，以房地产评估的时点动态市场价值，而不是以房地产的历史原值或成本原值为计税依据，这些都需要城市房地产市场信息的全面及时、公开透明，减少市场价格评估的不准确性，也最大限度降低市场预期的不确定性。
四是新增新改税种先行试点稳步推进。税制改革牵涉面广、影响长远，需积极稳妥进行。房地产税的实施，将替代目前的土地出让金制度，改变地方政府土地财政的现状，而在对国家和地方财税体制大的改革未到位的情况下，如何不对地方政府施政造成大的影响是待解和必解之题。新改房地产税制，应采取先试点并在总结试点经验的基础上，修改现行房地产税收法律制度后，再全面推行实施。
4、结束语
房地产税已经在上海、重庆试点，并各有特色和侧重点，国家应尽快扩大试点城市范围，并就税改主要事项安排城市进行试点探索。做好试点工作的总结，开展非试点范围的立法调研，形成一揽子涉及房地产税制的总体顶层设计方案，全面深化房地产税制改革，积极推进房地产市场平稳健康发展。
（作者单位：厦门福信房地产有限公司 福建厦门市 361000）