付 皓
我国的房地产行业发端于城镇住房制度改革与城镇国有土地使用制度改革，制度红利和居住需求的释放造就我国房地产行业迅速发展的20年。数据显示，2001年我国房地产业固定投资占GDP的比重就超过了国际上认定为支柱产业5%的标准，至2010年这一比重更是超过了12%。截止目前，房地产行业对整个GDP的直接或间接贡献率已达15%，成为国民经济名副其实的支柱行业。
然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。
一、行业走势分析
首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。
其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。
再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。
最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。
综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。
二、投资机会分析
首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。
其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。
总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产
笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：
互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。
互联网商业地产项目追求不是商家的利益，而是更好的用户体验。传统的商业地产模式从选址、获取土地、前期市场调研、定位、规划设计、施工、销售组织、营销策划、招商、运营管理，以及根本的利益分配和投资回报退出机制都已经非常成熟，其商业模式的逻辑是更多地考虑商家的利益，比如规划设计、品牌引入、销售场景设计、气氛营造上，都是为了更多的让消费者经过、引发购物冲动。然而这种设计思路及结果都无法给顾客带来更好的消费体验。
互联网商业地产是线上与线下各自优势的整合。互联网的短板是在面对线下端时，缺乏用户体验、仓储、物流、售后等渠道，只能靠照片、美工及文字讲解等方式去弥补线上的短板，而这一点恰恰是线下商业地产的长处。商业地产是区域属性较强的领域，未来互联网的发展方向也是基于区域的精细化运作，因此，笔者认为，应将互联网线上平台与商业地产结合起来，共同打造“线上+线下”完整的新型互联网商业地产模式。以农副产品流通行业为例，第一步，可着力农产品的互联网电商平台，初步形成规模、流量和品牌；第二步，以资本运作为手段，以产权关系为纽带，在全国或区域范围内收购及改造线下新型的农贸市场商业地产项目；第三步，将线上与线下进行整合，实现互联网商业地产经营模式的创新。
（湖北日报传媒集团）