朱琳
摘要：近年来，由新国五条等调控房地产政策引起的假结婚、假离婚现象非常突出，多为人们没有正确认识遵守婚姻法、也没有明确手段限制下的“合理利用规则”。因此，有必要让人们正确认识其中的风险和道德上的缺失以及相关法律条款的限制，以减少将婚姻作为规避法律或政策手段的现象。
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关键词 ：房地产调控政策；假结婚；假离婚；婚姻法
一、房地产调控政策对婚姻关系产生的现实影响
1.房地产调控的背景
自2003 年起，我国的房地产价格一直呈飞快上升趋势，许多经济、社会问题也随之产生。房地产业是支撑我国国民经济发展的最重要产业之一，房地产市场的丝毫问题，都会牵动着国民经济以及国民的日常生活。因此，政府的政策干预就显得十分必要。自从2009年楼市调控以来，调控政策经过了四个阶段的升级，第五次政策的升级则是此次的“国五条”，于2013年2月20日的国务院常务会议中提出，旨在抑制过快上涨的房价。“国五条”中维持房价稳定的政策包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。1 政策中规定，将会继续严格实行差别化住房信贷政策，对于某些房价增长过快的城市，人民银行当地的分支机构可以依据城市人民政府新建商品房住房价格控制目标和政策的要求，根据实际情况提高二套房贷款首付比例以及贷款利率；对于出售自有住房按照规定应该征收的个税，能够通过房屋登记以及税收征管等方式核实原值的，应该严格依法按照转让所得额的20%计征个税2 ；严格实行商品房住房的限购措施，已经实行限购措施的直辖市、计划单列市以及省会城市要对限购住房类型、购房资格、购房区域审查等方面，按照要求进一步完善限购措施。省级政府应该要求其他房价增长过快的城市及时采取限购或其他措施。这一系列政策无疑是带给房地产市场一个重击。然而“上有政策，下有对策”，为了降低信贷成本，规避税收、限购，取得购买资格，假离婚和假结婚便成了规避新政的“最佳捷径”，许多购房者通过中介、开发商的“指引”与房地产调控政策玩起了捉迷藏。而这些手段，也确有其高明之处。
2.假离婚现象频发
以假离婚为例，需要“假离婚”的夫妇有这样两种：第一种是夫妻共有两套房，为了将其中一套房出售并顺利搭上“出售五年以上唯一住房免征个税”的便车，就可以运用假离婚的方式将两套房变成每人一套，这样就能名正言顺的享受免税政策；第二种是夫妻只有一套房，想购买二套房，特别是在某些房价过快上涨的城市，二手房的首付比例和贷款利率还将根据实际情况有所提高，通过假离婚就能以没有房子的一方的名义购买一手房，实际上共有两套房。在实地调查中，不少婚姻登记大厅里都挂着类似“楼市有风险，离婚需谨慎”的标语，而民政局里协议离婚的夫妻，在填写离婚理由时，“因夫妻双方没有共同语言，感情破裂，经常吵架”已成为标准格式，离婚人群中不仅有年轻的小夫妻，许多中年甚至老年夫妻都出现在此，和谐的离婚场面反倒令人寒心不已。为了应对汹涌而来的离婚潮，位于南京主城区办理婚姻登记业务量最大的鼓楼区婚姻登记处，遇到前来办理的人多时，以至于临时采用离婚“限号”的措施，当天预约，领到号牌才可以办离婚手续。3 2013年3月以来，扎堆离婚已经成了婚姻登记处特有的一道风景。特别是新国五条出台以后的几个工作日，多个区出现了高达平时两至三倍的离婚量。荒唐的离婚潮愈演愈烈。
3.假结婚现象凸显
与此同时，假结婚的现象也十分频繁。为了获得北京、上海等地的购房资格，假结婚也成为一种潮流，而更有胜者以此为职业，利用拥有本地户口的天然优势，通过与外地人结婚帮助其取得购房资格的方式收取一定报酬。以北京为例，2011年，北京出台被称为“最严限购令”的“京十五条”，连续5年缴纳社会保险或个人所得税成为一道很高的门槛，这让许多有心在京购房的外地人望房兴叹。而不少人已经找到了破解妙招。比如通过房产中介做局，对于没有购房资格的非京籍人士，可通过与有剩余购房资格的京籍人士假结婚后获得购房资格，成功购房之后再办理离婚复原身份。而对于夫妻皆为北京人的家庭，可以通过办理假离婚，分拆为两个家庭，从而各自获得两套购房资格，购房完成后再复婚还原身份。此外，购房者私下与卖方先签订购房合同书，将房屋买下，在日后有购房资格之后再办理网签过户手续以及利用子女亲属名义先行购房，此后伺机再过户到自身名下等。这样就完成了“曲线购房”，成功“克服”了限购的障碍。限购令抬高了人们进入北京、上海等一线城市的门槛，却也降低了人们心中伦理道德的底线。把结婚这一神圣而庄严的大事当做儿戏，则更是对法律的亵渎。
二、婚姻法的相关规定及缺陷
新婚姻法规定婚前财产属于个人财产，婚后财产属于夫妻共同财产；2011年出台的《婚姻法司法解释三》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。而这些婚姻法中明确规定的个人财产，在出售时若夫妻双方各有一套房产却要以家庭为单位按照出售二套房的标准缴纳高达20%的差额税，其中的不公平之处显而易见。
婚姻法第二条规定，我国确立的是婚姻自由，一夫一妻，男女平等的婚姻制度。我认为其中最为重要，以及构成婚姻关系基础的就是实行婚姻自由，而现代社会也将这一原则实施的十分彻底。然而任何原则都必须有所限制，当婚姻自由面对道德考验时，我们才发现到，对这一原则还没有有效的方式加以限制。
从新国五条颁发的一系列调控房地产的政策而言，我们不难发现其对婚姻关系愈来愈深的影响，其中包括为了规避限购政策或者税收政策而假离婚的；为了能获得在北京、上海等地的购房资格而找人假结婚的。
然而，人们只看到政策漏洞带来的“福利”，却忽视了其中隐藏的风险。根据我国婚姻法规定的法定婚姻无效只有四种情形，即：（1）重婚（; 2）有禁止结婚的亲属关系的;（3）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病,婚后尚未治愈的;（4）未到法定婚龄的。可撤销婚姻一种，即被胁迫结婚。对于一方有“心中保留”的结婚或离婚行为，高凤仙先生认为，心中保留离婚为无效。4 史尚宽先生则认为，心中保留为他方配偶所明知为无效。5 我们认为不论相对方是否知道，均不能撤销。婚姻法对这种既不是法律中规定的无效婚姻类型，又不是违反结婚登记程序可撤销婚姻没有直接规定，一旦弄假成真,结婚后想判定婚姻无效,离婚后想重新复婚,往往都不能得到法律的支持。假离婚和假结婚有着很大的风险,为了一时私利登记结婚、离婚,一旦弄假成真,往往落得难以抽身或是人财两空的下场。
以假离婚、假结婚方式骗购住房，确是歪招，不容允许无可置疑，然而如何认定却是个困难的问题，若是当事人不承认，很难从法律上认定其真假。然而法律上认定真实与否需要有确实的事实证据，而不能仅仅以购房为由。这里产生的关键问题是，公民有结婚和离婚的自由，只要双方是自愿的，以什么理由、存续多久、和谁结婚等，任何人都不能加以干涉。在这种情况下，不管是多部门联网，还是完善审查机制，都很难认定其真实性。然而一旦审查过于严苛或是超越权限审查，又有很大的侵权风险。这个问题存在的关键难点在于当今社会是法制社会，一来公权部门必须严格依法办事，二来必须尊重和保护公民合法权利，因此就不能够单凭感觉办事。否则，以违背法制原则的代价来实施政策，很有可能在没有解决好原有问题的基础上带来更大的问题。
三、思考和建议
1.房地产调控政策方面
⑴政府的干预也许对房价影响甚微，如果政府转而将重心放到经济适用房和廉租房的建设中来，减轻真正需要住房的低收入者的压力，那么他们就无需为了买房“大费周折”，对社会秩序的稳定十分有利。
⑵曾经每平方米只有一两千甚至更少的房改房和经济房，到现在已上涨到近万元每平方米，而如果按照差额的20%来征税，再加上营业税和契税等等，一套房子的赋税就高得吓人。所以在房地产调控细则中应当就实际情况区分税收标准，防止“误伤”事件的发生。
⑶限购政策的出台目的是将投资投机者赶出房地产市场，以此来缓和被越炒越高的房价。然而，政府过多的干预也违背了市场规律的正常运转。限购令的出台虽然在一定程度遏制了投资投机，但对于仍然不断上涨的房价似乎效果甚微。由此看来，投资投机的炒作并不是影响房价上涨的决定性力量。因此，必须对政策作出适当的调整，任何一个政府干预行为都必须考虑到市场规律，适当放松限购令也是对市场规律的尊重。
2.婚姻法及相关监管方面
⑴“假结婚”并非不可以防范。国外就有许多有效的借鉴办法，例如在美国，为了防止有人通过假结婚的方式来骗取绿卡，移民局的官员在登记时会向移民者提出许多问题，其中包含大量关于其配偶的生活细节等等，通过这些办法来辨别婚姻的真实性。我认为立法中应该完善这一细节，对婚姻登记环节严格把关，仔细审查，以此杜绝虚假的婚姻登记。
⑵对于随意改变婚姻关系，利用政策漏洞谋取私利，或是进行违法活动的行为，不仅要在道德上予以谴责，更应该通过法律手段施以惩罚，以示警戒。
⑶要不断审视社会现状，完善婚姻法的相关规定，使婚姻法更具科学性、前瞻性。
3.当事人方面
⑴政策的出台无可避免，这种时候更应该理性看待，认真解读新政策，结合自己的需求谨慎选择，盲目跟风只会带来不必要的损失，买房者、卖房者的不理性只会推动房价的增长。
⑵对于投资型购房，在新国五条对投资投机需求的打击下，房价虽暂时不会下跌，但继续攀升已不太可能，20%的差额税更是加大了交易成本。在这种情况下，投资型购房者不一定能在其中获利，应当谨慎。
⑶婚姻是神圣而庄重的，每一个婚姻关系都应当是真实的、谨慎的。在婚姻自由的允许下，我们更不应该把婚姻当儿戏，将婚姻与金钱、利益混为一谈，为了私利弃法律与道德不顾。随意改变婚姻关系不仅影响家庭和谐，对社会秩序、伦理道德也是极大的破坏，这需要每一个人来关注，在利益面前，三思而后行。
引文注释
1 姜爱军.2013新国五条内容解读[N].姜爱军律师文集，2013-3-3.
2 刘晨.地方政府博弈新国五条[N].中国房地产报，2013-4-8：A13.
3 孙海峰.政策何以成为离婚的推手[N].甘肃日报，2013-1-17：003.
4 高凤仙.亲属法理论与实务[M].台湾：五南图书有限公司，2000(2):184.
5 史尚宽.亲属法论[M].台湾：荣泰图书有限公司.
[基金项目：本文是大学生创新实践训练项目“房地产调控政策对婚姻关系的影响—结合婚姻法的思考和探索”的研究成果]
（作者单位：南京审计学院法学院）