文／李海霞
事件回放
王平的父亲是老革命，房管所为其父分配了位于北京市海淀区的一套房屋。王平一直和父母居住，户口也在该房屋中。王平还有一个姐姐，在别处居住。王平结婚前，父母离世，留下该房屋。当时，一直流传着房屋要拆迁的消息，因而，王平的姐姐将王平诉至法院，要求分割父母留下房屋的一半产权，但法院以公房租赁权不是遗产为由驳回了她的诉讼请求。
因父母过世，王平向房管所要求变更承租人。但房管局不仅不予变更，还要求收回房屋。随后，王平将房管所诉至法院。法院判决房管所在30日内履行变更承租人的法定义务，就这样王平成了这套房屋新的承租人。
2001年，王平与陈惠结婚。2005年，房改后王平与陈惠取得房屋产权，并登记在了王平名下。2008年，王平和陈惠购买了新房子后，将老房子出租。2013年的一天，陈惠偶然在家中发现了一份老房子的出售合同。原来，丈夫瞒着自己将房子卖给了他人。随后，陈惠将丈夫和买房人起诉至北京市海淀区人民法院，请求分割老房子。法院支持了陈惠的诉讼请求，确认房屋买卖合同无效。
律师解读
解读1公房承租权因不是遗产而不能继承
本案中，王平的姐姐为了分得可能出现的拆迁补偿款，以分割遗产为由要求继承父母的公房，这样的诉讼请求是得不到法院支持的。因为公有房屋指的是国有房屋和集体所有的房屋，公房的产权人和承租人通过“承租合同”分配权利义务关系，承租人仅享有居住权。《城市公有房屋管理规定》规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。由此可见，承租人去世，其同住人可以继续承租，延期租赁关系，但并不是继承公房的所有权。本案中，王平的姐姐要求分割公房所有权的要求于法无据，必然不能获得法院的支持。而王平一直在房屋内居住，能取得继续承租的权利。
解读2房管所不予变更承租人违法
房管所受国家委托行使公房所有权人的权利，也应该严格按照法律的规定履行义务，保障每位承租人的权利。发生纠纷时，应当尽量通过协商解决。如果房管所始终不予变更承租人，公民该如何解决纠纷呢？2003年制定的《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》中规定，直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的产生纠纷属于行政诉讼，法院应依法受理。
因此，王平以房管所为被告提起行政诉讼要求变更承租人，得到了法院的支持。值得一提的是，因公房保护、维修、租金缴纳等权利、义务发生的纠纷，也可以通过诉讼解决。但因为这些问题属于合同约定的权利义务，双方法律地位平等，法院一般作为民事案件立案受理。
解读3夫妻共同财产及个人财产的规定
案件中被王平非法出售的房屋来源于父亲承租的公房。房改后，该房屋产权是否属于王平个人的财产呢？《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的各项财产，归夫妻共同所有。王平与陈惠于2001年结婚，如果没有特别的约定，结婚后取得的各项财产均为夫妻共同财产。涉案房屋是他们在2005年通过购买方式取得的，故属于夫妻双方的共同财产。
在婚姻存续期间，哪些财产可以被认定为共有财产？哪些财产可以被认定为个人财产？一般来讲，婚姻存续期间各自取得的工资、奖金，生产、经营的收益、知识产权的收益、继承或赠与所得等归夫妻共同所有。一方的婚前财产、因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费、专用的生活用品等属于个人财产。遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，也属于个人财产。
此外，夫妻双方也可以书面约定婚姻存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有等。没有约定或约定不明确的，就适用上述法律规定。
解读4夫妻一方无权单独处分夫妻共有财产
对于王平瞒着陈惠卖房一案，法院在判决书中写道，涉案房屋是王平及陈惠在夫妻关系存续期间取得的，无论其产权登记簿上是一人还是两人，都应当认定为夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，应当征得夫妻双方的一致同意方可出售。
本案中，王平在未经陈惠同意的情况下，单方出售夫妻共同所有的房屋，属于无权处分，陈惠拒绝追认买房合同效力时应当被认定为合同无效。
本案可以给夫妻双方维护共同财产的稳定和第三方购买夫妻共同财产提供经验教训。对于夫妻一方，需要明确未经另一方允许而出卖房屋属无权处分，这是为了确保财产的稳定性。但卖房方需对善意购房人承担违约责任。因而，尽管陈惠追回了老房子，但王平面临着对买房人承担违约责任的后果。这个损失其实是夫妻共同的损失。
需要提醒大家注意的是，陈惠之所以可以追回房屋，是因为房屋未被过户。如果房屋已过户，将面临无法追回房屋的风险。
对于购房人而言，在购买房屋时要特别注意出卖人无权处分的风险。交易房屋属于夫妻共同财产但登记在一人名下的情况极其常见，一不留神将陷入诉讼之中，进而贻误买房时机。因此，购房者在签订房屋买卖合同时，为保障交易安全，尽可能与出售人夫妻双方共同签约。（文中当事人均为化名）作者简介
李海霞北京京润律师事务所合伙人，于2001年从事律师工作，于2007年开始专业从事征地拆迁维权业务，是国内首批征地拆迁业务律师。
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