炒房团不同于普通购房者，他们买房的目的纯粹是为了投资。为了降低支出、坐等房价上涨，炒房团不惜以消极收房的强硬态度对抗开发商，想以此逃交巨额物业费。他们的目的能得逞吗？
本刊记者／何照新 特约撰稿／武希捷
回顾2013年，国家采取了各种措施抑制房价，仍止不住大多数城市房价不断攀升的趋势。一方面，普通工薪民众买不起住房；另一方面，我国一线城市房屋空置率达到40%。这种反差，在一定程度上表明投资性消费是房价高涨的有力推手。然而，能够一掷千金购房无数的炒房团，却打起逾期收房的主意。
2013年1 1月，北京市天晴房地产开发有限公司（以下简称天晴公司）的法务部门先后向7位炒房人发出《律师函》，要求这些炒房者分别缴纳因逾期收房拖欠的20万元物业费、供暖费以及违约赔偿金，并及时收房。炒房团的成员收到《律师函》后，发现开发商果真将维权诉诸于行动，也改变了强硬态度，开始面对面地与天晴公司商谈收房事宜。
具有强势地位的开发商，为何会被炒房团牵制？
炒房团北上“囤”房
201 1年，是北京房地产市场剧烈波动的关键时期。
2011年3月，天晴公司一个项目楼盘开盘。开盘当天，人潮涌动，很多人都是售楼处的常客，他们有的为子女结婚买房，有的为改善住房条件买房，有的则为了在北京安家。因而，这些家庭将买房列为头等大事，他们时常与售楼顾问沟通，生怕漏掉细节影响买房进程。与此相比，投资客买房可谓不问价格，只求升值潜力。
在该楼盘开盘后的一天下午，十几位带有温州口音的购房者一同来到天晴公司售楼处，向售房顾问咨询买房事宜，问的问题大多关于楼盘的区域环境、房屋户型朝向及升值潜力。这些人虽然穿着普通，但听口气每个人都想当即买下几套住房。售房顾问一看来了这么多大客户，卖力地宣传楼盘的升值空间以及团购房屋的优惠幅度。
后经询问得知，这些人是专职炒房人。一位中年女子介绍，他们在2011年前三个月已经为买房转战了好几个城市，上海、广州、成都等大城市都有他们的足迹，而北京是他们购房的最后一站。“我们每次都是组团来，大家一起商量，一起买，就图个心里踏实！”这位女士说。
炒房团中一位老人说：“我现在就把买房当成事业，既锻炼身体，又能投资理财。”后来，经过这些炒房者的推荐，售楼处又陆续接待了几波来自温州、陕西等地的购房者。
由于炒房团购买力度大，使得该楼盘刚开盘三天，房屋即告售罄。天晴公司负责人闻昕此事，也乐开了花。
开发商苦盼收房
2012年6月，楼盘竣工。天晴公司的销售人员第一时间将这一好消息通知了买房人。此时，大部分买房人听到这个消息，都火速赶完售楼处取钥匙收房，紧锣密鼓地进行自己的装修计划。谁知，买房时干脆利落的炒房团成员此时却没了动静，销售人员一再通过电话、书面方式催促他们收房，但结果都是只闻其声、不见其人。． 销售人员李凯回忆道，那段时间他每天不停地打电话给温州团、陕西团的业主们。然而，电话那头不是回答“现在生意忙，过两天再收房”，就是手机永远占线。更有甚者，竟然说：“房子钱都全款付你了，我爱什么时候收就什么时候收，你管不着！”
后经天晴公司调查发现，此处楼盘120套房屋，交付率为73%，剩余29套房屋未交付。这29套中的27套为炒房者购买的房产。
随着时间的推移，炒房团逾期收房的弊端显露出来。天晴公司负责人眼看着公司为业主垫付的物业费、供暖费等多项费用成几何状态骤增，再加上空置房屋中的维修问题凸显，负责人犯了难。一位知情人士苦言：“过去是卖不出去房子发愁。现在房子好卖了，可让人痛快收房子又成了愁事。如今，炒房团占了我们业主相当一部分比例，光垫付费用我们开发商每年就要损失200多万元。”
时至今日，炒房团采用消极收房策略，让开发商“被迫持有”房屋的做法在房地产行业相当普遍。炒房团为何要逾期收房呢？仔细分析，不难发现，炒房者购买房屋不为自用，只为投资需求。因而，炒房人需要等到房价涨到预期值才会出手房屋。由于收房和卖房之间存在时间差，炒房人为了减少物业等费用的支出，会想尽办法将该笔费用转嫁给下家。
担不起的债务和风险
通常情况下，物业费由购房者本人缴纳。如果炒房团逾期收房，房屋风险转移给了天晴公司。而这些风险通常包括房屋毁损、物件损害及产生的相关费用。
天晴公司卖房之时，虽然与购房人签订了《前期物业服务合同》，并约定买方应当在入住通知书载明的交房日期当日交付12个月的物业服务费，但对于住宅项目来讲，物业费在物业共用部分交接前是由天晴公司负担（购房人收房达到建筑面积50%，才能实现共用部分交接）。如果购房人大规模不收房，天晴公司将无法转移责任。况且，房产项目一般采取地源热泵供暖，由于楼盘近三成的房屋是空置房屋，天晴公司必须在供暖季采取地源热泵低温运行等方式避免设备损坏，公司每年为此支付百万元的维修费用。
此外，天晴公司还要承担房屋毁损风险。根据《合同法》规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。也就是说，房屋未交付，天晴公司就要承担房屋毁损、灭失的法律风险。
法律制约炒房团
炒房团消极收房的举动触动了天晴公司的经济命脉，严重影响了公司的正常运营。由于天晴公司在与购房者签订的《房屋买卖合同》已经加入“约定解除权”条款，即若买受人未在交付通知书所载明的交接期限内办理房屋交接手续，则自该商品房交接期限届满之日起，买受人按日计算向出卖人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。天晴公司经过深思熟虑，通过公司法务部门发出《律师函》最后通牒炒房团成员，催促炒房者尽快收房并缴纳相关费用，并告知炒房者如有法律法规规定或合同约定的正当理由不收房，应以正式函件回复并说明理由；否则，天晴公司将对逾期收房者提起民事诉讼，并按照约定解除房屋买卖关系。
炒房团成员收到上述载明巨额违约金的《律师函》后，一下子慌了神儿，他们主动和天晴公司取得联系，央求两方坐下来协商解决问题。
经过多方协调，天晴公司也作出了让步，要求炒房人将欠费及其利息补齐。至此，困扰天晴公司一年多的财务问题得到有效解决。
（文中当事人和公司名均为化名）