冯 青
摘 要：在我国迅猛发展的经济条件下，房地产事业在近些年来可谓说是蒸蒸日上，并达到了令人惊奇的地步。然而，快速发展的同时，一些不能忽视的问题也随之产生，比如说房地产泡沫、房产的可供给已经失去平衡等，虽然国家实施了多样化的政策对房地产的市场进行调控，其起到的积极效果并不理想，上述问题没有得到有效的解决。本文针对这些情况进行分析，提出解决问题的关键在于尽可能地降低房地产调控政策对市场产生的不利影响。
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关键词 ：房地产市场 调控政策 效用 治理
在房地产市场经济体制愈发完善的情况下，国家用以调控房地产的政策也越来越多样化，并且结合行政政策及经济政策，通过财政及税收双重政策同时发挥市场作用，并利用政府调控产生的最小负面效应，来治理房地产市场，并产生最理想的治理效果。基于国家房地产在近几年来的房地产调控结果的分析，更深层次的对房地产市场进行调查，从而对国家实施的调控政策运转情况进行分析，继而制定出针对性的房地产市场治理政策。
1、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状
根据国统局发布的有关2014 年8 月份我国70 个大中型城市住宅销售价格的变动情况，出保障型住房外，有68 个城市的新建商品住宅的价格比前一月较低，有1 个城市通上月持平，另外，剩下的1 个城市中的新建商品住宅的房价处于上涨状态。而环比价格的变动情况也是以下降为主，其中最高涨幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的价格报表进行比较，有19 个城市的房价下降，3 个城市房价持平，48 个城市成上涨状态。8 月份的同比价格变动的涨幅最高位6.4%，最低为下降5.6%。上述统计结果显示，我国房地产市场的价格已经呈下降趋势，然而下降程度相较涨幅来说程度并不算大，即我国中央政府实施的调控政策并没有达到较为理想的状态。
当前我国房地产调控政策的不理想已经是业界公认的事实，本文基于对现有的房地产市场相关资料的研究分析。总结出政府调控政策中存在的一些不恰当的调控，并指出国家政策法规在房地产市场的各个方面都有涉及，可谓是面面俱到，故而仅仅通过重新选择调控政策的工具已经不足以解决我国的房地产市场存在的失衡现状，其主要原因在于国家的调控政策首先在地方上并没有得到当地政府的有效执行，同时房地产开发商过度的追求企业效益，使得国家政策在一定程度上没有起到其应有的作用。此外，政府政策同房地产开发商之间存在着博弈，在分析该博弈过程可以对政府的调控政策提出针对性的建议，并以此进行调整。然而理论上的建议对调控政策给房地产市场带来的负面效应并未起实质性效果，且这些建议仅是学者在研究房地产市场后以经济学的眼光提出的，不能从根本上解决问题。只有在深入研究我国国家政策及新兴两个市场的基础上，双管齐下，以长远的眼光来看，并找出国家政策在房地产市场不起作用的根本性原因，然后以此找出房地产市场健康稳定发展的有效解决方案。
2、我国房地产市场调控政策的效用分析
2.1 国家房地产政策在对市场进行调控的过程中需要注意的问题
在近年来的经济发展的大环境下，我国房地产市场已经初具规模，并且在商品属性、商品的市场影响方面均获得较为明显的成果。本文在分析房地产调控政策的实施过程时，一般是针对以下几个方面来分析政策效应：
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析
近年来，我国颁布了各种房地产调控政策，通过对这些政策的内容及调控目标进行分析，对稳定房地产市场中房价以及政府对房地产市场中的投机行为进行打击，能够起到较大的理论意义，政府第一次通过市场调节机制来对房地产市场进行调控管理，以期能够稳定房价、保障中低收入的家庭能够实现住宅满足，且保护普通家庭的购房积极性。首先，由于房地产投资者的流动性，加上当前房产炒作现象颇为严重，导致房产资金流向不明确，故而地区房产的持有时间一般不长，甚至很短。这给房产投资者增加了一定的购房风险，故而需要政府在税收政策上予以调整，比如营业税的征收；其次中等收入的家庭在对房价进行炒作时，一般是寻求能够实现房产的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保证个人资产的价值，这种做法从某种程度上给金融机构增加了风险，对国民经济的运作安全性存在影响；最后，在对建立的简易模型进行定性分析后，可以得出我国房地产市场的过快发展及大量的投机行为对国家房地产市场调控政策的实施产生了较为严重的负面影响。房地产市场政策一直没能切中要害，调控接连失效，导致普通市民的自主性住房需求一直没有得到有效满足。3、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议
3.1 加强地方政府的调控政策治理
经过分析，我国政府在房地产市场的调控政策效果不理想，主要在于房地产开发商过度的追求企业利益，以及调控政策在地方没有有效的执行，故而对地方政府进行制约，能够保证国家调控政策能够有效实施。第一，对地方政府的利益进行均衡分配，区别对待地方政府及房地产等利益团体的利益，同时建立约束机制，严格限制房地产市场在当地的开发速度，并对不合规定的房地产经费进行限制及清除，以此来对地方政府进行制约，同时降低对它们的财政支撑，来均衡保障性住房及国家调控政策成本这两方的利益，以防止地方政府过度的支持房地产开发而带来的不良后果。此外，约束机制方面，制定出事后惩罚的监督体制，通过加强社会监督作用对地方政府进行制约；第二，针对地方的绩效考核制度进行相应的改革，将其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府对当地民生所做的贡献之后，设置通过地方相符的绩效考核制度，着重考虑居民对社会及经济两方面利益的看法，在绩效考核体系中加入房产价格的稳定剂维护、住房结构的改善、中低收入家庭的住房问题是否解决等考核内容；第三，对地方政府的智能进行相应改革，以防地方政府对房地产市场进行过多的干预，限制地方政府进行房地产开发的程度，减少资源浪费，规范房地产市场，并正确地引导投资者资金的流向，以防地方政府出现越位。
3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督
政府调控政策要想得到有效的实施，必须做到以下几点：首先，增强开发商披露信息的力度，通过房地产信息披露体制的建立并完善，开发商的房价成本、销售信息等内容就会被强制性的披露出来，从而能够公开、公正、及时有效的监督房地产开发商。同时减少并防止政府同房地产商两方间的信息不对称的情况发生，杜绝房价泡沫等情况，争取做到房地产对公众的信息公开化、对开发商服务的透明化；其次，采用独立的监督机构，通过第三方治理实现公平监督，当前我国中央仍未设立独立的房产监督机构，而房地产的调控中牵涉到诸多部门，他们之间存在复杂的调控政策，故而不能形成统一的调控政策，各地方调控侧重点不同，不能兼顾，故而调控结果同预期的结果存在较大偏差，甚至调控方向亦存在问题，引发了不必要的纠纷；最后，通过调整处罚机制，加强对开发商违规的处罚，增加其违规的成本，故而能够在一定程度上起到约束、威慑力，对开发商的不正当行为也能起到有效的遏制。
3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
4、结束语
总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
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（作者单位：联发集团厦门房产代理有限公司福建厦门市 361000）