杨亚莉
（重庆润鹏房地产开发有限公司，重庆 400039）
摘 要：我国房地产行业经历了十年的高速发展，近一年来房地产行业面临着调整，据统计部门公布的2014年10月份我国主要城市商品房价格变化情况来看，只有3个城市房价出现上涨，其余的城市房价出现下跌，其中一部分的城市商品房均价出现连续数月的下跌。房地产开发企业在这一背景下，项目的融资成本与风险更加突出。
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关键词 ：房地产；融资成本；风险分析
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0147-02
收稿日期：2014-11-20
作者简介：杨亚莉（1975-），女，汉族，重庆人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理。
一、引言
房地产开发项目需要巨大的资金投入，由于房地产企业资金有效，开发项目需要从外部进行融资。我国由于资本市场不健全，房地产开发融资渠道较为单一，融资成本高。由于房地产行业的调整，企业的融资更加困难，融资的风险较为突出。今年以来，就有数家规模较大的房地产企业因资金链断裂而出现倒闭。目前的情况下，房地产企业控制融资风险已经关系到企业的生存，尤其是中小型的房地产企业，笔者将围绕房地产融资成本及风险这一问题进行探讨。
二、房地产开发项目的融资成本与风险分析
（一）房地产开发项目融资成本较高
由于我国的资本市场不健全，企业的融资渠道狭窄，导致融资成本较高。目前房地产开发项目主要的融资方式是银行贷款和民间借贷，银行贷款相比民间借贷成本要低很多，但是在房地产市场逐渐下行的趋势下，银行对于房地产开发企业贷款的额度有所收紧，尤其是一些规模较小的房地产开发企业，从银行贷款的难度逐渐加大。民间借贷虽然手续简便，但是融资的成本很好，至少10%的利率，一些地方甚至出现20%、30%的借款利率，对于房地产开发企业来说，融资的成本巨大。一旦出现资金紧张，无法按时还款，很可能导致公司资金链断裂，出现破产，今年就有数家因民间借贷出现资金链断裂而破产的房地产企业。
对于银行贷款的成本，贷款利率通常由央行决定，央行采用货币政策通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，最近一次的利率调整中，央行下调了贷款利率，对于房地产市场是一大利好。但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，主要表现在对房地产开发企业借款的成本上，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，而借款的成本受到利率的影响，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的融资成本，在行业整体低迷的情况下，房地产开发企业将面临较大的风险。
（二）融资渠道单一，对银行贷款过度依赖
融资渠道单一已经是我国企业面临的普遍问题，中小企业、房地产开发企业都面临着融资渠道单一的问题。目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资，在健全的资本市场中，三种融资方式都较为普遍，企业的融资渠道也较为广泛，但是在我国的市场中，房地产开发企业难以发现债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，职能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。企业的贷款虽然只占据15%左右，但是自筹资金中很大一部份是民间借贷或者其他私人借贷。如果把国内贷款和自筹资金合并，那么通过借款融资的比例将在55%左右。对于一家企业来说，借款比例过高将带来较大的财务风险。一家企业的融资应该是贷款、债券和股权融资相结合。在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分房地产开发企业都投向了成熟型的企业，在这些企业的上市前夕进行投资，发展规模小的企业很难获得房地产开发企业，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。总而言之，房地产开发企业对银行贷款依赖度过高，伴随着潜在的财务风险。
（三）融资风险管理机制不健全
由于我国的房地产市场过去处于粗放式经营管理中，对融资风险的管理不够重视，融资风险管理机制不健全，导致融资风险较高。由于房地产开发项目管理者过于重视项目的扩张，为了筹集更多的资金，对融资风险的认识不足。这就直接的导致财务部门融资风险的预警机制不健全，无法有效的识别和预防融资风险。很多的房地产开发企业没有建立完整的风险识别、应对机制。良好的风险防范机制能够及时的识别融资风险，进而有效的进行应对，如果风险预警机制不健全或者缺失，将无法识别和应对融资风险，可能会为房地产开发企业带来巨大的经济损失。
目前我国的房地产企业融资风险管理不健全的原因有如下几点，首先，风险管理程序不规范，缺乏专门的分析部门和专业素质过硬的人才。其次，在整个宏观层面上看，房地产融资方面的相关法律法规缺失，通常是采取行政干预措施对融资进行管理，缺乏明晰的法律法规作为依据，增大了融资风险。最后，房地产开发企业自身的建设不到位，过于重视营业销售，而忽视了企业自身经营管理建设，导致内部管理较为松散，没有完整、可行的风险管理运行机制。
（四）融资结构不合理，还款压力大
根据融资优序理论，企业的融资顺序应该是债务融资、股权融资，在债务融资中需要合理的安排短期债务和长期债务的比例。短期债务的比例过高，房地产开发项目的还款压力很大，一旦资金紧张无法按时还款，将面临较大的财务风险；短期债务比例过低，虽然短期的还款压力较小，但是一旦出现降息等宽松货币政策，企业的资金成本相对增加，如最近央行的降息措施，就降低了企业的贷款成本。房地产开发项目短期融资比例过大，和企业在进行融资机构规划有着密切的关系。由于融资渠道单一，企业发行债券或者进行股权融资十分困难，尤其是对于中小型房地产开发企业来说。而贷款融资通常时间较短，甚至最短的只有几个月，一项房地产开发项目的周期较长，面对着如此短暂的还款期限，企业的融资风险显露无疑。
三、房地产开发项目控制融资风险建议
（一）引入多元化融资渠道，降低融资成本
由于融资渠道过于狭窄，不仅严重的影响了房地产开发企业的发展，还增加了房地产开发项目的融资风险，因此，需要积极的拓宽融资渠道，引入多元化的融资渠道。房地产开发企业首先要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。随着国家对担保行业的日益重视，房地产开发企业还可以尝试进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。总之，通过多元化的融资方式，拓宽融资渠道，建设对商业银行的过度依赖，降低企业的融资风险。
（二）健全内部控制体系，降低融资风险
内部控制在企业的融资风险管理中有着十分重要的作用，因此，需要健全企业的内部控制体系，从而降低融资带来的风险。健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行，首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，借鉴国际上通用的COSO框架，设计内部控制架构，然后结合我国的相关法律法规，如《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等，建立系统性的内部控制制度。在房地产开发企业融资管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系，杜绝为谋私利而损害企业利益的情形出现。因此，要充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局，通过这一措施降低房地产开发项目中的融资风险。
（三）合理规划融资结构，减少还款压力
依照相关的融资理论以及我国房地产项目的相关数据，房地产开发项目要合理的规划融资结构，适当的降低银行贷款、民间借贷的比例，扩张股权融资的比重。由于我国企业债券的发行要求十分严格，企业债券市场处于起步阶段。股权融资是比较理想的融资渠道之一。目前很多的房地产开发企业股权融资的比重还很低，只有很少一部分的大型房地产企业上市融资，因此，可以考虑加大引入外部投资者的比例，分摊企业的经营风险。房地产产业投资基金是另外一个较为合适的融资选择，房地产投资基金不同于普通的投资基金，该基金的设立是专门用于房地产开发项目，投资范围有明确的限于，即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立，可以大量的筹集分散的资金，有利于房地产的融资，也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益，从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在一些发达国家较为普遍，在我国还处于发展阶段，随着市场的逐渐健全，这一基金的规模也将逐渐壮大。通过引入不同领域的金额，降低企业的短期借款比例，不仅可以减少还款压力，还可以分散企业的经营风险。
（四）加强项目前期调研，慎重选择开发项目
在市场部景气的情况下，房地产项目的选择显得十分重要，这就要求房地产开发企业在项目投资的前期，加强市场调研，选择市场前景好的项目进行投资，避免盲目投资建出现滞销或者烂尾楼的现象。为此，房地产开发企业要针对项目当地的经济发展水平、项目所处的地段、市场竞争情况等进行详细的分析，运用科学的手段对外部环境进行准确的事前调研。如果有较不利于项目开发的因素，就业考虑项目的可行性，慎重的投资开发。
四、结束语
房地产融资成本与风险关系到房地产企业的发展，甚至直接影响到企业的生存，基于我国房地产行业的现状，需要高度重视融资风险管理。这就要求房地产开发项目通过引入多元化的融资渠道，加强内部控制等方式来控制融资成本，降低融资风险。
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参考文献：
[1] 张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事业资产与财务，2014，（23）.
[2] 罗敏凌.分析房地产业融资现状与问题[J].现代经济信息.2014（22）.
（责任编辑：袁凌云）