杨圣宏
（扬州市天地房地产开发有限公司，江苏 扬州 225002）
摘要：客观来看，房地产行业具有资金密度高、经营风险高的特点。近年来，房地产行业在我国呈现出飞速发展的态势，与此同时，也面临着外部经济环境和行业内部的种种挑战。面对新的发展形势，房地产企业需要通过科学的财务成本控制，以便培育出自身的核心竞争力，最终实现房地产企业的可持续健康发展。鉴于此，本文在分析当下房地产企业财务成本控制存在问题的基础上，提出相应的改进建议。
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关键词 ：房地产开发企业；财务成本管理；预算管理
中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）19-0162-02
一、引言
不论是在哪个国家，房地产行业都是国民经济中的重要基础性行业。客观来看，房地产行业涉及多项产业，同国家的政治、经济、民生都有着千丝万缕的联系。通常来说，普通民众大多都关心自己是否能够承担当下的房价，而广大房地产开发企业则需要追求利润最大化，从表面上来看，这二者之间似乎是对立的，然而，一个具有市场敏感性和管理智慧的房地产开发企业，会在日常的经营管理中寻求大众和企业能够共同接受的定价体系，毕竟只有广大民众基本上都能承担的房价，房地产开发企业才能够获得更加广阔的市场空间。为了达到上述目标，房地产开发企业势必需要加强自身的财务成本管理工作，科学降低开发成本，推动房地产价格的理性发展。房地产开发行业的财务成本管理具有环节多、周期长、内容繁杂、专业性强的特点，因此财务成本管理工作难以一蹴而就，需要各个环节、各个部门的共同参与和配合。
二、房地产开发企业财务成本管理的现状分析
（一）缺乏对成本控制制度的深刻认识，成本控制流程设计工作滞后
由于受到传统管理理念的影响，大多数房地产开发企业对成本控制制度建设的重视程度不足，缺乏科学、专业的成本控制流程设计。虽然，从表面上来看，很多房地产开发企业都已经逐步建立了自身的财务成本控制制度，但是不论是从全面性还是可操作性上来看，都还有着较大的差距，内容不完备和实际执行过程中的乏力，导致很多房地产开发企业的财务成本控制制度都流于形式。具体分析当下房地产开发企业的财务成本控制制度，我们可以发现文字性描述和宏观规定往往是制度的重要组成部分，较为生硬刻板，难以在实际工作中得到有效贯彻。针对房地产开发企业来说，一套完善、有效的财务成本控制制度至少应该包括以下三方面的内容：首先，是文字性的表述，这部分内容的篇幅需要控制，清晰简明是最重要的标准；其次，是各个类型的流程图；最后，是表单、图表和相关凭证。在以上三个部分中，财务成本控制流程图是目前最为常用的方式，即可能够更加客观、清晰地反映出企业进行成本控制的程序、节点、涉及部分、经手人员等等，同时也能够将在实际管理工作中探索出的先进成本控制模式记录下来并加以固化，形成企业常态化的财务成本管理模式。除此之外，成本控制流程图还能够直观体现出管理活动中可能出现的风险点和薄弱环节，有助于企业进行及时的查缺补漏，提高财务成本控制工作的实际收效。
（二）缺乏健全有效的预算管理系统
房地产开发企业的成本费用涉及到的项目和内容十分冗杂，客观上给企业预算编制和执行工作带来了不小的难度。简单来说，房地产开发企业的成本费用是项目开发过程中所支出的所有费用的总和，具体包括土地拆迁费、前后期工程费用、建筑安装费用、配套设施费、各类间接费用、税费等等。房地产开发企业是典型的资金密集型企业，往往涉及到的开发项目都需要大量的资金投入，并且随着我国开发土地和建筑市场价格的不断攀升，房地产开发企业的实际资金需求量也在大幅度的增长。另外，房地产企业的实际项目开发工作需要一个较长的周期才能完成，客观上导致资金占有时间较长，项目的整体资金协调能力有待进一步提升。通常来说，房地产企业的预算管理需要以企业的实际效益为根本出发点，充分考虑市场因素，将销售和利润作为起点，凭借预测、倒推等方法对每一会计年度的财务成本及未来经营战略进行全面、细致地规划。然而，在之前的一段时间内，房地产行业的发展呈现出过热的发展趋势，导致一些房地产开发企业盲目拿地，冒进开发，并没有在项目伊始专门针对土地成本、投资回报率、费用支出、资金运作等内容制定出详细的预算管理体系，财务预算的分析职能严重不到位。在项目的实施过程中，有很多房地产开发企业因为缺乏专门针对资金的预算管理方案，导致资金运作散乱，成本费用失控，甚至滋生出贪污腐败的恶劣现象，在很大程度上加剧了房地产开发企业的经营风险。
（三）缺乏对施工工程的严密监督与管理
对施工过程管理不到位也是房地产开发企业财务成本管理中的重要不足。目前，我国一部分房地产开发企业还并没有组建自身的施工队伍，所以工程承包是其常用的方式。然而，在施工过程中，如果施工方、监工方都未能重视管理工作，那么不仅项目开发企业的利益得不到保障，还会严重影响项目建设的工程质量。具体来说，首先，在现场施工中，如果监理方缺乏必要的责任心，监理工作将容易流于形势，工程质量得不到保障，施工方甚至可以随意将自己的工程量再次转包或者分包，导致施工队伍的整体素质良莠不齐，这样一来，房地产开发企业很难做到对项目整体质量的把关，甚至出现整个开发项目的停滞。其次，一些房地产开发企业不重视对施工过程中销售费用、管理费用的控制。一些企业并没有区分费用的可控和不可控因素，就盲目制定管理费用、销售费用的相关指标，导致这些指标缺乏实际参考价值，也不能客观、真实地反映出相关责任人的成本控制责任。最后，缺乏对工程成本的现场审核、成本计算粗放也是制约房地产开发企业财务成本管理工作的重要因素。在项目的施工过程中，各类材料费用的计量大多不够准确，存在严重的高估冒算，再加上缺乏及时的审核，企业很难从根本上加强对财务成本的控制。由于开发项目本身具有较长的工期，再加之多个施工单位的共同作业，导致工期界限模糊、工程量重复计算的情况时有放生。
三、强化房地产开发企业财务成本管理的主要措施
（一）重视针对成本控制的流程设计，提高相关内容的可行性
房地产开发项目具有建设周期长、流程复杂、专业性强等特点，更重要的是，每个房地产项目的施工环节既是唯一的，也是交互的。鉴于此，房地产企业唯有真正将财务成本管理工作深入到日常施工的方方面面，才能够更加全面、细致地了解整个开发项目的成本状况，继而实现将成本控制的关键节点具体落实到每一个施工环节上，这不仅是强化成本管理的基础，更是提高成本管理流程设计可行性的关键。房地产开发企业需要准确地把握关键的成本控制节点，一点带面，将财务成本管理工作的各项内容进行推广。当然，鉴于房地产开发企业日常经营管理业务的复杂性，财务成本控制的方式也不能过于单一，更不能仅仅只停留在制度性的文字规定上，而是需要有意识地满足企业各层次管理人员和各类型岗位员工的实际需求，因此控制形式要灵活多变，图表、文字、表单等方式都可以采用，尽量控制文字内容的篇幅，提高各项控制措施的实际可操作性。随着现代企业财务成本管理制度的不断发展，全面成本控制成为了企业提高控制措施的可操作性的重要途径，能够促进房地产开发企业成本控制的不断完善，早日实现财务成本管理的目的。
（二）重视对财务预算管理工作的强化
客观来看，由于房地产开发企业的项目开发周期较长，所涉及的内容也较为复杂，导致其财务预算的编制、执行工作都需要面临较多的不确定性，而这些不确定性容易诱发各类经营管理风险，对项目开发的最终效益和企业发展都有着直接而深远的影响。通常来说，企业的财务管理部门应该将资本预算、项目预算作为基础，以便对企业经营活动中所涉及的资金进行最为恰当的配置。具体来说，针对项目预算来说，财务管理部门对项目前期的情况进行全面的了解和分析，主要内容包括开发成本测算、制定借款计划、分析项目实际可行性、费用支配、预期收益、税收费用等等，采用整体预算策略，将有助于房地产开发企业提高自身投资决策的针对性和准确性，对于防范财务风险，确保开发项目顺利推进有着积极意义。针对资金预算，房地产开发企业应该在充分分析自身经营状况、发展阶段、资金实力的基础上，结合开发项目的实际资金需求量，制定出详细、全面的资金使用规划方案，在具体的实施过程中，为了便于工作人员将预算方案落到实处，还需要建立健全相应的预算指标考核体系来保障预算管理工作的顺利实施。除此之外，房地产开发企业还应该加强对预算执行工作的评价与考核，可以采用月度分析、绩效考核等方式，将各个部门的预算执行成果同最终的年度总评相挂钩，从而为实施全面预算管理工作打下基础，最终实现对自身经营管理行为的定量约束，将财务风险控制在可接受的范围之内。
（三）重视对施工过程的成本控制与审核
面对新的发展形势，房地产开发企业应该重视对施工过程的成本控制与审核，尤其是在工程建设出现变动的情况下，更需要对所涉及到的人工费用、材料费用等进行仔细核算。根据相关统计，项目开发成本中，材料成本占比最大，因此重视对施工现场的材料管理工作，是房地产开发企业降低工程成本的重要渠道之一。具体来说，在施工现场，管理人员要将控制的重点放在大宗材料的流转上，严格执行寻比议价、招标等方法进行采购。其次，还需要在施工现场关注材料的用量标准，仔细核对每一类材料的批次和批量，力争实现材料物流成本和仓储成本的共同降低。最后，房地产开发企业还需要建立健全工程施工的变更管理制度，将相关责任、要求进一步明确，需要完整的变更手续，包括变更内容、变更时间等，要重视施工变更资料的收集和保管。
四、结语
综上所述，财务成本控制是所有房地产开发企业日常经营管理过程中的关键环节，涉及到开发项目的各个流程，具体包括土地竞买、项目设计、招投标、施工、竣工等等。抓好房地产发开企业的财务成本管理工作，一方面能够提高项目的投资效益，同时也有助于促进企业管理水平的提升，对企业的长远健康发展有着十分积极的影响。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要想获得更加广阔的发展空间，必须深刻认识优胜劣汰的市场法则，力争实现成本的不断优化，增强自身的市场竞争力。
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[4] 潘晴.浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].东方企业文化 2014（1）.
（责任编辑：刘娇娇）