王为中
（徐州市白蚁防治管理处，江苏 徐州 221005）
摘 要：房地产税是现代税收制度不可或缺的部分，其在抑制房产投机行为，平抑房价地价和增加地方财政收入方面有着重要作用。本文从我国房产税现状、国外部分国家征收房地产税情况和房地产税的作用等方面进行分析论述，提出房地产税改革的必要性以及具体措施。
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关键词 ：房地产税；改革；措施
中图分类号：DF432.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）05-0158-01
收稿日期：2015-02-07
作者简介：王为中（1967-），男，江苏丰县人，本科，高级会计师、高级经济师。研究方向：经济管理、财税政策。
十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》进一步提出：“加快房地产税立法并适时推进改革。”遵从市场经济规律，逐步放开限购措施的同时，如要避免再次出现房价快速上涨的局面，就必然会用税费政策进行市场调节。
一、不同于现行房产税的一个新概念
1.现行房产税
现行房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行房产税征收标准有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的计税依据为房产原值的90%--70%；从租计征是指在房产出租的情况下，以该房产所获取的租金收入为计税依据。从价计征90%--70%的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府确定。如徐州市房产税从价计征的标准为房产原值的70%。房产税税率采用比例税率，从价计征情况下，年税率为1.2%；从租计征的年税率单位为12%，个人为3%。现行房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府决定。
2.试点房产税
两市在房产税征收政策上并不一致。重庆征收对象是个人拥有的独栋商品住宅和高档住房以及无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%，4倍（含4倍）以上的税率为1．2%；无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。按此规定，重庆首笔申报入库的个人住房房产税为6154.83元。上海征收对象是指本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。
3.房地产税的提出
2011年开始的重庆和上海试点的房产税已经失败，其模式是在其他房地产税收制度和政策不变的前提下，在居民的住宅保有环节增加的税种。而本届财政部提出的模式是在减少交易环节房地产其他税收的条件下，增加居民住宅保有环节的房产税。
二、房地产税改革势在必行
目前，无论在土地公有制的少数社会主义国家还是土地私有制的资本主义国家，关于房地产税的实施于我国都没有可以借鉴或参考的法律或历史经验，我国房地产税的立法与改革仍需要在理论上和法理上进一步研究。但是在不同国家和地区，房产税的成功实施也可以为我们提供一些思路和方法。
财产税与消费税、所得税是国家赋税结构中的三大支柱，房地产税是财产税的重要组成，也是现代税收制度不可或缺的部分。从其他各国的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房地产税都是大势所趋。
三、房地产税具体措施的几点建议
房地产税能否对高房价起调节作用，主要在于房地产税制度本身是否公平公正合理。结合其他国家的做法，从中国实际情况出发，笔者建议我国在征收房地产税时应该注意以下几点：
第一，避免重复征税。相对于之前的房产税，房地产税主要是把土地的部分加进去，其中最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题，这主要体现在土地出让金的缴纳。现状是，开发商向政府一次性缴清70年的土地使用租金，这就是“土地出让金”，之后开发商将这部分费用作为开发成本摊入房价，亦即转嫁到购房者身上。而房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，这二者具有相通性，存在重复征收。所以应首先调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，将土地出让金并入房地产税分期缴纳。
第二，以房屋人均占有面积作为房地产税征收的衡量标准。这个标准的制定，应充分考虑人民生活水平的不断提高、改善居住条件的需要和提高居住舒适度等因素。以房屋人均占有面积为标准，超过了平均占有面积的就需要缴纳房地产税。可实行累进税率制度，人均占有面积越大，相应的税率越高。另外，还应综合考虑各方面情况，根据房屋的不同使用性质、持有者不同的收入水平、持有者持有房屋的多少，制定相应的减免政策，区别性征收。
第三，对于长期空置二年以上、明显带有投机性色彩的房屋，可以提高应缴纳房地产税的税率，以有效避免房产投机。
完善成熟的房地产税制度具有调节社会财富分配不公、保证土地及附属物的溢价合理分配、减少房地产投机等功能，其在遏制房价过高方面的作用不容置疑。目前，我国加快房地产税立法与改革的进程虽然将面临一个复杂、长期、任重的过程，但其必将成为维护房地产市场持续稳定发展的一个重要手段。
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参考文献：
[1]刘方.结构性减税与税制改革协调性分析[J].当代经济管理,2015(3):72-79.
[2]王丽辉.推进新型城镇化的税制改革顶层设计研究[J].当代经济管理,2015(3):87-93.
（责任编辑：张娟）