本刊记者／赵晓秋
从某种意义上讲，所谓的教育地产，其实就是购房者买单、学校卖品牌、房地产开发商受益的一出剧目。
在中国流传2000多年的“孟母三迁”故事有了现代版本，为了让子女上一所好学校，“现代孟母”不惜代价，以各种方式追逐学区房。商机之下，引入名牌学校的教育资源已成为不少房地产开发项目创造销售神话的不二法宝。但神话一旦突破法律的边界，纠纷和官司也会不期而遇。
楼盘傍名校引发侵权官司
“购房享北大附中（北京大学附属中学简称）国家级重点教育，享最高18万元教育金，买房送学籍，无须择校费”、“项目除了引进北大附中以外，还自配有幼儿园。因此，业主子女上学非常方便。其中，北大附中占地150亩，涵盖了从幼儿园到高中的全部教育阶段”，这曾是“未名1898”房地产项目宣传资料中颇为引人注目的宣传语。
在“联姻名校”的噱头下，由香河富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）、万方城镇投资发展股份有限公司（以下简称万方公司）开发的“未名1898”楼盘受到消费者的追捧。然而，楼盘在销售火爆之后，也迎来了一起侵权官司。2013年6月，富泰公司和万方公司被自己“引进”的名校北大附中告上北京市丰台区人民法院。
在庭审中，北大附中的代理人表示，“北大附中”以及含有“北大附中”文字的校徽图案已分别注册为注册商标，在全国范围以及教育领域内为公众所熟知。
富泰公司、万方公司在没有获得北大附中任何授权也没有其他依据的情况下，在位于北京市丰台区木樨园“未名1898”楼盘售楼处和位于河北省香河县“未名1898”营销中心销售现场以及大量宣传资料中，反复、重点使用“北大附中”文字商标以及图案商标，并对外谎称北大附中入驻“未名1898”楼盘，开办北大附中为明（京东）实验学校（以下简称京东学校）。
打着教育大盘、教育配套的“未名1 898”楼盘借北大附中在教育界累积的声誉吸引购房者买房，误导公众。直到后来，北大附中接到大量社会公众、学生和家长的询问和投诉电话，才知道自己在河北香河“被代言”了。
作为被告上法庭，富泰公司和万方公司觉得委屈。他们表示京东学校是富泰公司、万方公司在北大教育投资有限公司（以下简称北教投公司）授权许可下开办的，是得到北教投公司确认和认可的，不存在虚假宣传。而北教投公司也先后举办北大附中武汉实验学校等7所学校。
同样自认为“躺着中枪”的第三被告人北教投公司在庭审中表示，北教投公司与北大附中签署合作协议的时间是2000年，北大附中取得“北大附中”商标权的时间是2006年。北大附中与北教投公司在合作协议中约定，北教投公司有使用相关名称、标志及“北大附中××学校”的权利。通过北教投公司与北大附中的合作历史来看，双方的合作关系均得到北大附中的许可和确认，北大附中也接受了办学回报款并提高了学校的知名度。
2013年12月24日，富泰公司和万方公司等来了北京市第二中级人民法院的终审判决。法院经审理认为，北大附中对北大附中武汉实验学校等7所学校收取“办学回报款”的行为，并不意味北大附中对京东学校的举办予以认可。富泰公司和万方公司应停止使用北大附中名义进行虚假宣传，共同赔偿50万元经济损失，在《中国教育报》《新京报》非中缝版面刊登声明，为北大附中消除影响。至此，希望通过傍名校获得高额利润的两家房地产企业为自己的行为付出了法律代价。
楼盘为何热衷联姻名校
据中原地产提供的研究报告显示，置业者在购房时，首先考虑的是价格要素，其次就是考虑教育要素，特别是940/0的置业者购房时会考虑在名校附近。不少房地产项目房价暴涨，都和一所学校有关。
在中国最早试水楼盘联姻名校的“首吃蟹者”是广东顺德人杨国强。1992年，做建筑包工头发迹的杨国强在广东省顺德市碧江与桂山交界处兴建了4000余套别墅，取名为“碧桂园”。可惜，随着国家针对房地产泡沫进行调控，该项目出现滞销，4000余套房只卖出3套。后受广州一所私营贵族学校的启发，杨国强决定把优质教育资源搬进小区。
1993年，杨国强开始筹办广东碧桂园学校，聘请时任广东省高教出版社副总编辑的廖秉权出任校长。廖秉权与北京景山学校校长崔孟明是大学同窗，而崔孟明也有将景山学校打造成“北京景山学校国际教育产业集团”的想法。借此机会，三人一拍即合，在碧桂园小区创办景山学校在北京以外的全国第一所分校。
1994年9月，碧桂园学校开学，，共招了1300多名学生。杨国强从每个学生身上收取30万元的储备金，撬动楼盘销售，转危为安。
就在杨国强品尝“名校+名盘”新销售模式的甜头时，一名与之远隔千里的侨资企业家王琳达也看到了“以办名校拉动楼盘销售”的商机。
1995年，王琳达率团在北京市丰台区开发建设项目怡海花园小区。1997年，王琳达引进北京市名校北京八中和北京实验二小，陆续建设了北京八中怡海分校和北京实验二小怡海分校。
“买房上名校”让怡海花园小区在北京相对偏远的地域创造了销售奇迹。声名鹊起的怡海置业集团又组建了怡海幼儿园、北京八中怡海分校国际部、怡海老年大学、怡海培训中心等民办教育机构。“怡海模式”成为北京社区办学的一块品牌。
广东与北京，这一南一北“名校+名盘”的成功让敏锐的房地产开发商找到了赚取高额利润的灵丹妙药，或自办学校或引进名校，或者干脆兴建学校然后转赠给有关教育部门。一时间，联姻名校的楼盘在全国遍地开花。而一些诸如“本小区拥有重点小学”、“项目紧邻名牌大学”的宣传语频频见诸报端，甚至还有发展商打出“买房即可上大学”的煽情广告。教育地产红遍中国。
纠纷与暴利并存的教育地产
所谓教育地产，大致分为三类：第一类是房地产开发商将项目建在名校附近，开发商以出资建楼等合作形式与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。第二类是开发商引入名校，由开发商出地出资兴建校舍、购买设备并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。第三类是开发商合办名校，名校与开发商合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，这是一种深度合作模式，对业主子女免收赞助择校费。
自2009年教育地产的概念被首次提出来后，开发商通过这张主打牌，可谓赚得盆满钵满。但教育和地产联姻也并非总是完美无瑕，在部分房地产开发商逐利教育地产背后，由此引发的纠纷也不绝于耳。除了上述富泰公司、万方公司与北大附中的侵权官司外，更多的法律纠纷主要集中在开发商与购房者之间，如承诺的教育配套，因教委与开发商之间的互相推诿而迟迟不能建成；开发商售房时承诺的名校，业主子女却不能无条件入学；名牌学校小区开设分校，教学质量不尽如人意。
对此，一些学者在公开报道中表示，学校有其特殊性，需要有长期稳定的生源作为后盾。一个楼盘的销售周期是以时间计算的，当楼盘开发期过后，如何保证生源就成为一个重要问题。而且，由于名校的分校扩张过快，已经无法保证教育质量和师资条件，很多名校也开始陆续宣布与分校脱离。购房者在花费重金购买所谓的“学区房”时，不要轻信开发商的宣传，可以去附近房产中介、网络收集信息，或者去所在街道办事处、居委会以及当地教委询问，通过多方面的信息得到印证，以免掉进楼盘傍名校的暴利陷阱。
名校加名盘，蜜糖还是砒霜？面对楼盘联姻名校后的高昂价格和销售暴利，消费者与开放商情愿“一个愿打，一个愿挨”。从某种意义上讲，所谓的教育地产，其实就是购房者买单、学校卖品牌、房地产开发商受益的一出剧目。