安永梅
摘 要：社会的发展进步带动了物业管理的发展，随着市场化的加速发展，企业之间的竞争已经越来越剧烈，物业管理企业的生存环境与发展环境发生了剧烈的变化。目前我国的物业管理公司经营状况不容乐观，整个行业普遍呈现亏损现象。成本管理是物业管理公司盈利与否的关键因素，受多方影响，物业成本管理长期以来都是一个薄弱的环节，传统的成本管理方法已经不能满足当今企业发展的需求，作业成本法为物业管理企业成本的核算与控制提供了新的解决途径。
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关键词 ：作业成本法 物业管理 成本核算 成本控制 企业成本
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业成本管理是国内的一个薄弱环节，传统的成本管理法已经不能满足当今企业发展的需求，国内关于作业成本法的研究大多是借助参考国外的理论和信息，始终受到西方作业成本理论的惯性影响。目前为止，国内的作业成本法依然是以理论为住，缺乏实践，但是，其应用效果虽然比原有的成本体系好，不同的企业可以不同程度的实施作业成本法。企业中对于高科技的应用越来越深入，市场竞争越来越剧烈，顾客的需求越来越多元化，我国对于作业成本法的应用也随之趋向成熟。
一、作业成本法的概念
作业成本法是一种追踪作业活动的动态反应，计算作业与成本对象的成本，对作业业绩和组员的利用情况进行评价的成本计算和管理方法。其指导思想是“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗作业的成本同等的对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品成本更加的准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。作业成本法有一套必要的概念体系作为支撑，它的九个组成部分分别是：资源、作业、成本对象、成本动因、资源动因、作业动因、作业中作业成本池和成本要素。其中作业和成本动因是作业成本法的两个核心部分，他们将直接影响到应用作业成本法的适当性、准确性和有效性。
二、物业管理企业成本管理的现状分析
目前我国物业管理企业实行的一般是定额管理法控制成本费用，但物业管理企业的消耗定额是很难制定的。因此，为了控制总成本的费用，成本计划需要一个替代指标，一般使用收支差额来代替的。但是，企业的外部环境发生了变化，导致传统的成本管理方法已经无法继续使用，否则计算的成本会使信息扭曲，现实问题得不到解决。传统成本计算模式造成了物业管理大量的“隐含成本”，使得提供的物业成本产生了误差，对科学的物业控制造成了困难。传统的会计实践已经不能满足物业管理价值链的改造要求，物业度量的提供也不够。因此，目前的物业管理企业成本管理需要迫切的创新和改革。
三、物业管理企业作业成本核算与控制
（一）物业管理企业作业成本核算
物业管理企业成本管理系统是一个开放式的系统，这个系统的重心是核算和控制，即物业管理企业成本管理系统的核心是成本核算和成本控制。物业管理成本核算体系的构建有三个原则：第一，在集中核算和扁平化的条件下，建立一个二级的成本核算组织体系，即二级成本核算制，将管理处作为一个独立核算的会计主体。第二，改变原本的封闭式物业管理成本系统，使其向开放的动态物业管理成本系统发展。第三，物业管理成本核算系统应改进传统的系统模式，实现全程管理和管理效益的统一。如果不能先明确企业成本核算的成本对象，那么企业成本核算的成本计算就失去了其原本的意义。以作业作为资源与产品之间的连接点或代理，是作业成本法中以作业为中心的核算方法的核心思想。例如，计算物业管理中卫生保洁服务项目的总成本，首先要计量和确认其人工费、动力费、材料费、折旧费和业务费。其次，确认其成本动因即清洁面积。第三步，根据工时计算其成本动因分配率。最后计算出卫生保洁项目实际消耗的资源价值。
（二）物业管理企业作业成本控制
成本管理系统中有一个不可缺少的重要组成部分，那就是成本控制。控制成本能够使企业对于成本制定的运作目标更加准确，还可以保证法分析成本运作责任的准确性，企业的决策者可以因此得到改进企业工作流程方面的帮助。作业成本控制有别于传统的成本控制方法，它还有一个重要的“作业管理”功能。所谓作业管理，将成本动因作为作业控制的基础，可以有效的降低成本。作业成本控制的原理综合了现代管理科学的基本原理，包括目标管理原理、作业管理原理、信息反馈原理、责任追踪原理。物业管理企业实行作业成本控制的关键是对于成本控制标准的确定。全面分析整个物业管理企业生产经营过程中的作业项目是作业成本控制标准制定的基础。通过对于作业的全面分析，可以知道企业生产经营所需要的作业及作业所需要的资源。企业生产经营的总体目标和全面作业分析的结果是各项作业人员配备和物资等资源条件分配的重要依据。对于各项作业应完成的作业量和应耗用的成本数额进行明确的规定，根据作业动因分解成本，将其转化为固定部分和变动部分，可以据此编制出作业成本预算，作为作业成本控制的重要参考因素。
结束语
作业成本法在我国物业管理企业成本问题的应用中有着显著的效果，随着行业的发展，企业之间的竞争日益激烈，传统的成本管理法已经无法满足现如今国内的企业发展需求。利用作业成本法对物业管理企业成本进行核算与控制，是符合现今企业发展趋势的必要手段。
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（作者单位：北京亿方物业管理有限责任公司电梯分公司
北京市 100029）