中图分类号：F293.35
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2014)25-035-04
中国经济即将进入“新常态”。这种提法具有独创性但其并非无源之水，它的理论根本依然是马克思主义的根本理论观点在中国当前经济社会状况下的碰撞。“新”就新在不仅仅在理论提法上面有创新更重要的是在实践层面有新突破。“常”就常在要创新完善政府现代治理理念和升华政府现在治理能力。保障在于政府这只有形的手和市场的无形的手要科学辩证的结合应用。而中国房地产市场是最考验中国经济能否进入“新常态”的一个标杆。
一、房地产市场的特殊性
房地产市场作为国民经济的一部分，与其他商品和经济部门有共性又有其特殊性。共性在于其也是商品具有价值和使用价值，供求关系影响其价格变化。特殊性则在于房地产市场的复杂性和多样性。首先房地产产的特殊性就在于土地的特殊性。土地是总量一定的资源，尤其在特定区域其更具有稀缺性，例如北京二环以内的土地寸土寸金，其排他性唯一性体现无疑。其次房地产的特殊性在于其既是消费品又是投资品。消费品的意思在于其能通过其居住价值来满足人们居住需求。通过对居住使用价值的消费人们生产再生产劳动力促进整个经济系统正常运行。“安居乐业”很生动的表明了社会稳定的基本要素。投资品的意思在于忽视其使用价值而仅依赖于人们对其稀缺性的推崇从而达到升值获利。在中国和国外大多将房地产归入投资这也是导致房地产市场产生问题的根源。
二、房地产市场非理性发展的危害
从本世纪处中国房地产价格走入快速上升的通道。这种上升虽然在2008年世界金融危机中有被改变的可能，但是随着四万亿刺激计划的实施，中国房地产市场又重新进入疯狂期。一旦形成房产价格将持续上涨的预期并在现实中不断得到加强，导致多数人认为房产投资稳赚不赔的情况，那么房地产的商品本性其使用价值将会被淡化而仅仅成为投资的一种标的，这种状况的出现会导致人们的非理性情绪蔓延，投资会演变为投机。这个时期“炒”就是唯一的主题，最终会演变为庞氏骗局的另一个版本。与中国曾经出现的炒兰花，炒牡丹，炒普洱茶不同的是，对房地产的炒作会严重影响人民的幸福指数。
因为房地产的特殊属性，因土地的稀缺性，一旦房地产成为投机“炒”的对象，那么从最高端的政府以有序开发为名，限制土地的投放加剧供求不平衡来确保土地财政的延续，到开发商囤地圈地，屯而不开发静待升值。房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”，在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。开发商大量囤地只因潜藏巨大经济利益——房企只拿地不开发，数年后地价成倍增长。囤地截留了供给，进一步扭曲了房地产市场的供需结构。开发在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例，风险被稀释在了资本市场和购房者身上。虽然政府对打击“囤地”有着强硬规定，但是开发商规避处罚的手段则更加多样。一块地拿到之后，可以部分施工，可以缓慢施工，还可以在规划方面做手脚，比如多次更改规划，一直拿不到施工许可等，都可以达到囤地而不受惩罚的目的。（引自《房企囤地调查：利润数倍于卖房处置办法难执行?》中国经济网[引用日期2014-07-16]）近期，媒体更曝出长和系在内地的土地储备高达1652万平方米，占近全球储备的8成，若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算，内地项目总值近400亿元人民币。甚至投资客囤积几套数十套乃至上百套房产（2013年1月31日，北京警方证实：经专案组进一步工作，发现陕西省神木县农业商业银行副行长龚爱爱在京拥有41套房产共计9666.6平方米，及奥迪车一辆。），及至普通老百姓把房产作为生活的首要对象而尽力加入炒作的行列。
炒作的结果必然是透支未来，尤其是因预期而炒作，那么更是严重的透支未来的发展。一旦某个环节甚至整个经济环境发生变化都会导致房产泡沫的破灭，即使在各方的努力下，尤其是政府通过各种手段来延缓泡沫破灭的时刻，但是规模是无法改变的。鄂尔多斯、营口等等鬼城的出现是最好的例证。不仅三四线城市多发，一二线城市的局部区域也沦为鬼城。房产过热的另一个严重危害在于极大的伤害了农业的发展。土地总量是一定的，房地产的超额利润会导致房地产开发对于农业用地的侵占。严重威胁国家的粮食安全。现实已经证明，城市扩张过程中尤其是北京等大城市，郊区逐渐被拓展，本来郊区的农业用地等等被用来进行房地产开发，大城市原本自我良好的经济生态发生了变化。蔬菜价格迅速上升从而进一步加重了居民的生活负担。
三、限购政策的优点
限购政策的核心就是通过改变需求从而调整供求关系。2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。当实行了房产限购之后，房产的需求方被很大的改变。限购使得房产投资需求受到一定的限制，本地居民往往已经拥有数套住房，这部分人群失去继续购买住房进行投资的资格。这种限购尤其是通过房贷政策的设计，二套房不予贷款或进行利率惩罚使得需要贷款才能拥有二套房产进行投资的普通居民无法形成有效需求，事实上只要中国房地产能够健康理性发展，破除房产投资稳赚不赔的神话，改变人们对于房产价格非理性上涨的预期，这部分需求自然会极大减少。尤其是在以租养贷并不现实而只是以租补贷的现实状况下。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而中国北京等大城市远远超出这个指标。这部分投资所用资金如果从房地产市场转向生活消费的话会很好的刺激经济发展也是有益的发展因为多种需求才能刺激各个行业的发展，单纯的房产需要乃至房产引致需求毕竟相对于人们的生活衣食住行各个方面的需求要狭窄许多，更不要说因投资房地产而产生的挤出效应。在当今中国贫富差距足以产生了一个“土豪”阶层。以温州炒房团为例，这部分人以发现市场价值为名，吸取终端消费者的消费者剩余。限购政策有利打击了这部分投机需要，而恰恰是这种投机是中国房地产市场非理性不健康发展的催化剂，他们的示范效应很大的影响了普通消费者的心理预期。
限购的最大优点在于其筛选机制，限购将“刚需”筛选出来。这部分房地产需求者与房地产的供给方进行博弈虽然依然不占据任何优势，房地产开发商利用非对等资源和非对等信息而获得的优势而设置种种营销手段来压榨消费者剩余（对此唯有政府这只有形的手才可以加以调控)但是刚需们有其最简单也是最有效的博弈手段，一旦房产超出其承受能力范围，那么这部分刚需仅仅成为房地产的需要方而不能转换为房地产需求方至多是潜在的需求者。
限购最终要影响的是房地产开发商的预期，房地产开发商资本雄厚，因此他们具有更多的博弈能力和空间。现在各地放开限购很大程度上得益于房地产开发商形成的利益集团所拥有的话语权，他们营造出的经济氛围和社会氛围在迎合了地方政府保经济显政绩的内在需要之外进一步强化了房地产开发商的信心，从而加强了其预期，信心的自我强化是很可怕的。所以目前放开限购需要值得重新审视，因为限购并没有达成其预期效果的情况下半途而废要比不实行依靠市场自我修正更恶劣。
限购政策还有一个优点就是有序缓释住房需求，并保证房地产市场不会出现较大幅度的下跌并因此而产生连锁反应导致市场崩盘。
促使限购放开的因素分析。原因有二：一是房地产利益集团营造出的社会经济氛围。不解除限购政策，中国房地产市场将逐步进入正常发展轨道。房地产利益集团将无法获得超额利益，这是他们不能容忍的。二是地方政府土地财政和政绩显示的需要。地方政府的政绩是地方官员执政的第一指挥棒。而产生政绩的最好办法往往是市政工程形象工程民心工程等等。而所有这些工程都需要资金。资金的来源依靠中央财政不切合实际。所有地方政府债务俨然已经成为一颗定时炸弹，只要这颗炸弹不在本任期内爆炸就好。
房地产利益集团与地方政府相互作用促使限购政策中途而废不利于中国经济“新常态”的顺利健康发展。
四、几点建议
首先依然是教育普通居民对于房地产发展的正确认识。让房地产更加回归使用价值，发挥其解决“住”的功能。普通居民作为房地产的最终消费者，也是市场非理性的直接和首要受害者。教育人民增强对政府管控经济的信心，增强对未来房产市场的信心才能使其不参与房产投机并成为击鼓传花的最终接棒者。
其次是要从根本上改变土地财政和当前政绩观。这个是中国房地产市场非理性不健康发展的根源所在。所以要继续深入和准确贯彻科学发展观，理解“中国梦”体会“治理体系现代化”等先进观念。唯有去除土地财政，唯有改变落后政绩观才能从根本上保证房地产市场的健康发展。
再次是限购要逐步放开而非一步到位。这是退而求其次。在取消限购方面要缓行渐行。放松限购但绝对不可以放松信贷。因为现阶段去杠杆依然是一个主导思想，因为去杠杆就是去风险的过程。
最后在当前情况下应逐步由政府管控向更多依靠市场自身力量来达到房地产市场的健康发展。为了市场能够更有效的作用于房地产时候，政府需要做的是完善相关法制、采取配套措施、使得市场环境更加优化合理。
作者简介：崔志宏（1977-），男（满族），北京人，讲师，从事体制改革研究。
（北京物资学院）
(责任编辑：赵蕾)