钱盛民
（华中科技大学经济学院湖北·武汉）
摘要：经济适用房是国家的一项旨在解决中低收入群体住房问题的制度，这项制度本是一项较好的惠民政策，但由于执行上的种种困难，目前其去留问题都饱受争议。目前经济适用房出现了两方面的问题，一方面是大量的中低收入群体买不到经济适用房，表现为供给小于需求；另一方面他们又不愿意购买经济适用房，导致大量空置。这两方面构成了一个悖论。笔者从产品的非同质性出发，以规格的高低作为区别属性，将经济适用房市场划分为高规格市场和低规格市场，并做了进一步的分析。在此基础上，笔者认为降低资产专用性是解决经济适用房空置问题的有效途径。
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关键词 ：经济适用房；空置问题；建设规格；产权；资产专用性
“房价、教育、医疗”最近几年一度被誉为这一代人所面临的“新三座大山”。在城市，目前出现了大面积的中低收入人群买不起房，为了解决他们的住房问题问题，国家推出了经济适用房政策。这一政策本该受到符合条件的人群的欢迎，但我们却看到了一个比较奇怪的现象，一方面是经济适用房极度的供不应求，另一方面却又是经济适用房的大面积空置。这样就出现了一个悖论，供给既小于需求又大于需求。供给与需求的这一悖论是如何产生的呢？其是否真正构成一个悖论呢？这一矛盾需要如何解决？本文将对以上问题进行讨论。
一、经济适用房供求矛盾的本质
当下经济适用房供求之间的矛盾，在表面上违背了当下的经济学原理。因此，要解释这一矛盾，我们需要首先对经济学中供求的原理做以解释。经济学的基本理论建立在一个完全竞争市场的基础上，其中一个必备条件就是产品同质。显然，市场上的经济适用房不具备同质性这一条件，也就是产品具有差异性。如果我们根据这种差异性将市场进一步划分，问题将可以得到解释。
市场上的经济适用房可能在多种属性上表现出差异，但为了分析的方便，这里笔者只提取规格这一属性，按照经济适用房规格的不同，笔者将经济适用房市场进一步划分为两个市场，高规格经济适用房市场和低规格经济适用房市场。根据目前学界的一些研究成果，供小于求是高规格经济适用市场上的特征，供大于求是低规格经济适用房市场上的特征。这是两个不同市场上的特征，而不是统一市场上共同出现的特征，上例中显然混淆了这种关系，导致我们认为其中出现了悖论。事实上，在经济适用房整体市场上表现出的是供小于求。
二、高规格经济适用房将导致投机行为
本节将分析价格限制对经济适用房市场的影响，以及价格限制下建设高规格（本节及以后章节仍沿用上节中规格这一属性对经济适用房进行分析）经济适用房所带来的问题。
我们的分析将从没有经济适用房政策时的房地产市场开始。即假设就以商品房的标准建设经济适用房，在进行价格限制之前，其供求曲线即为商品房的供求曲线。如图1。
在进行价格限制之前，经济适用房的价格为PO，供给量等于需求量为QO，在E点供求达到平衡。现在对价格进行限制。价格限制为P2( P2<PO)，此时消费者愿意购买的数量为Q2，但建筑商愿意供给的数量只有Q1，所以消费者只能得到Q1的经济适用房，出现了供给小于需求，此时只要出价高于P2的购房者均有机会买到经济适用房，出价高于P2的购房者之间将出现竞争。产权经济学家巴泽尔将竞争的对象界定为处于公共领域的产权，他认为价格限制会使一部分产权被置于公共领域，只要人们界定产权的成本小于产权所带来的价值，人们就有动力去界定这种处于公共领域的产权，攫取置于公共领域的这种资源。回到本例，在图中消费者只能支付货币P2，愿意支付的货币高于要求支付的货币，这样人们就有动机去花费资源来将出于公共领域的产权据为已有，巴泽尔认为愿意支付和要求支付的这种差额(Pl-P2)将用时间来支付，即通过排队来解决。当然，排队是一种解决办法，但在界定经济适用房购买人资格的交易成本很高的情况下，寻租行为、道德风险行为更是一种普遍的界定产权的方法。这样就导致经济适用房被那些出价较高，且具有寻租能力等的人获得。在图1中他们为出价高于Pl的这一群人，他们大多是一些投机者，真正需要经济适用房的中低收人群体由于不具备寻租等能力而未能购买经济适用房。这个结果显然与国家制定经济适用房制度的初衷相悖。
三、低规格经济适用房将带来政策效率
当降低经济适用房的建设规格之后，一个很明显的变化就是每一价格下经济适用房的需求量的降低，表现为需求曲线的向内移动，新需求曲线为图2中的Dl。此时，供给量仍为Q2，消费者能够购买到的经济适用房数量仍为Q1。但有一点发生了变化，此时凡是出价高于P3的购房者均可以买到经济适用房。较之高规格下的P1，此时购房者群体的收入已大为降低，即政策惠及到了收入相对较低的群体。此外，此时出价高于P4的这部分群体再购买经济适用房已无收益，所以他们会退出该市场，投机群体数量减少。这对于实际需求者是有利的。
除了能达到政策目标外，较低规格的经济适用房也更有效率。在高规格的情况下，以排队、寻租、道德风险支付的价格为图中的P1-P2部分，这部分实际上并未生产出新的产品，是效率的直接损失。当规格降低之后，这部分的损失减少为P3-P2部分，效率损失也大幅度减小。
综合以上两点分析，我们可以得出，低规格建设经济适用房可使政策更多惠及到低收人群体，且更有效率，因而是一项较好的制度。
四、解决经济适用房空置问题的途径探讨
低规格建设经济适用房导致的一个结果是每一价格水平下经济适用房的需求量的减少，即需求曲线内移，这使许多真正需要经济适用房这也放弃了对经济适用房的购买。我们还是用图来说明。如图3，在低规格情况下，需求曲线仍为D1，但在此规格下，我们可以制定一些制度来使需求曲线绕点P4旋转，比如旋转到D2处，此时在每一价格下需求的数量都将增加。但由于低规格的建设标准依然存在，仍可达到排除那些收入较高的投机者的效果。如此既可使政策惠及到低收人人群，又可解决经济适用房的控制问题。当然，图3只是一个理论的设想，其是否具有可操作性还有待论证。
根据我国《经济适用住房管理办法》第三十条：
经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
从该条中我们可以解读出经济适用房的资产专用性：首先，购买后不得上市出售，也就是说用于购买经济适用房的这笔投资不再能够用于其他用途，而大部分中低收人群体购买经济适用房仅仅是为了一个过渡，过渡期之后，甚至购买后较短一段时间都有可能有意向将这笔钱投向完全产权房的购买或其他用途，但这显然受到限制；其次，转让的对象必须是政府，而转让条件也是由政府制定，权利与义务的高度不对称导致政府有较强的投机行为，对购房者造成合法伤害。这两点是经济适用房资产专用性的主要表现。
对于专用性资产，如果能建立有效地合同结构专用性资产的投资依然能够进行，但对于经济适用房，合同的主体是购房者和政府。前者的投资具有高度的资产专用性，后者在合同签立之后具有较强的道德风险，这显然不利于建立较好的合同结构，专用性资产很难得到投资，经济适用房的空置随之出现。所以，要解决空置问题，降低资产专用性是的必然选择。
五、对策与建议
综合前文的分析，笔者对解决经济适用房的空置问题提出如下建议：
(1)继续保持经济适用房的低规格建设，以排除投机行为，保证中低收入者能够买到经济适用房，保证经济适用房的政策效率。
(2)在第一条基础上，放宽对经济适用房交易年限和对象的限制，降低经济适用房的资产专用性，以增强中低收入人群购买经济适用房的积极性，达到经济适用房的市场效率。
作为市场行为与政策行为结合的产物，经济适用房不仅要达到市场效率，更要达到政策效率，这两个要求之间常常出现矛盾。以上提出的两点建议，能够在较大程度将这一矛盾化解，即达到了经济适用房政策的效果，又为解决目前经济适用房的空置问题提供了途径。
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参考文献
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（责任编辑：兰卡）