陈奕川
摘 要：住房问题是重要的民生问题，住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，是对城镇住房制度改革的补充和完善。建立健全住房社会保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容。加快城市“安居工程”建设，完善住房保障制度是政府科学的社会政策和公共服务职能的体现，是政府必须履行的重要职责。科学有效地对城市“安居工程”建设投资及销售定价的合理性进行分析，是城市“安居工程”建设的必要的前提条件。本文拟对城市“安居工程”投资建设及销售定价展开分析。
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关键词 ：安居工程 建设投资 销售定价 分析
本文主要对漳州市拟规划建设的“安居工程”项目的建设投资及住宅销售定价进行分析。
一、项目建设方案分析
（一）项目建设用地分析
本“安居工程”项目拟征用市农科所现有占用地。
1、市农科所现有占地情况
市农科所现有占地面积（土地证）357.51亩，其中农村用地面积220.67亩，城镇用地面积136.84亩。
2、项目建设用地分析
市农科所现占地面积（土地证）357.51亩。现行政办公区以南及东南片区约200亩农用地已规划为市农产品物流城。另外农科所根据实际需要拟提出保留约70亩作为行政办公区、室内重点试验室和科技咨询服务窗口，以利于农科所有效地开展业务工作。这样农科所可提供作为拟建“安居工程”项目的征用地约为87.51亩。
（二）项目建设规模分析
根据上述项目拟规划用地分析，项目可用于“安居工程”建设的总用地面积为87.51亩（约58340.29平方米）。参照目前市区已建成的安置工程容积率基本上控制在（2.0～2.5），因此拟建“安居工程”项目容积率拟按2.2数值控制，则项目建设规模：总建筑面积128348.64平方米。
（三）项目建设方案分析
1、建设方案分析
根据上述分析：拟建设项目规模为总建筑面积128348.64平方米。项目区需配置其他用房（如：幼儿园、社区卫生所、物业及社区各类管理用房等）按拟建项目总建筑面积的5%计，则其他用配套房建筑面积约为6417.43平方米；“安居工程”住宅面积按项目总建筑面积的93%计，则“安居工程”住宅建筑面积约为119364.24平方米；商业用房面积按项目总建筑面积的2%计，则商业用房面积约为2566.97平方米。
项目住宅建筑（含商业用房，地上一层）层数平均按15层（不包括地下一层）计，其他用房建筑层数平均按4层计，项目建筑占地总面积约为8150.14平方米。
项目绿地率按项目总用地面积的30%计，则项目绿地面积约为17502.09平方米，区内道路广场面积约为32688.07平方米。
项目地下室(人防)工程8150.14平方米，平常可作为停车场。
若项目安居住宅户型平均按85平方米计，则约可安置1404户。
2、主要工程量构成分析
项目主要工程量构成为住宅建筑、其他配置用房、商业用房、地下室（人防）工程、绿地工程、道路广场以及其他配套设施（水、电、燃气管网等）。项目区需配置其他用房（如：幼儿园、社区卫生所、社区各类管理用房等）作为公建工程。项目主要工程量构成见下表1。
二、项目投资费用估算
拟规划建设“安居工程”项目投资费用构成主要包括工程费用、其他费用（包括征地搬迁补偿费）、基本预备费用等。
（一）投资费用估算说明
1、工程费用主要包括：主体建筑工程费用（住宅建筑、商业建筑和其他用房）、区内道路广场建设费用、其他配套设施（水、电、天燃气管网等）建设费用；
住宅建筑工程及其他配套用房造价费用按2500元/平方米计，商业用房工程造价费用按2800元/平方米计；
人防工程平均按3500元/平方米计；
区内道路广场建设费用平均按150元/平方米计，绿化费用50元/平方米计；
其他配套设施（水、电、燃气管网等）建设费用按项目总建筑面积每平方米平均配套230元计。
2、其他费用主要包括：建设单位管理费、项目前期工作及咨询费（包括项目可行性研究报告、环评报告编制费用等）、勘察费、设计费、工程监理费、工程保险费、城市基础设施建设配套费、场地临时设施费和土地费用等。其他费用（不包括土地费用）按工程费用的8%计。
3、项目征地搬迁补偿费用
农科所新试验基地建设费用约2000万元（农科所测算数据）。农科所测算数据说明：保留所部面积70亩建设方案，拟在所外交通方便、有利科研成果推广的地方重新建设200亩试验基地（土地整理、道路建设、水利设施、试验设施、试验管理工作室等），建设约需2000万元（由本项目承担）；
本“安居工程”项目征用地87.51亩的田间设施和作物搬迁费用（包括苗木死亡补偿）约需105万元；项目征地费用暂按10万元/亩计取，征地费用需875万元；
项目征地搬迁补偿费用约为2980万元。
4、项目拟申请银行贷款按20000万元计，贷款利率按5.76%计取。
5、基本预备费用按工程费用和其他费用的5%计。
（二）投资费用估算
项目总建筑面积约为128348.64平方米、总投资金额49807.4万元，单位综合造价3880.6元/平方米。项目投资费用测算见下表：项目投资费用估算表2。
（三）资金筹措与使用计划
项目估算总投资为49807.4万元，所需资金由业主单位自筹29807.4万元，申请银行贷款20000万元，项目建设资金拟按3年计划进行使用安排。
三、项目住宅计划销售单价测算
（一）测算说明
项目属为民造福的“安居工程”项目，依据其建设性质和目的要求：项目建设是不以盈利为宗旨。因此，项目计划投资净利润率拟控制在6%（与筹资费用率6%持平）。根据计划投资净利润率控制值对住宅计划销售单价进行测算。
（二）测算基础数据
1、住宅出售：项目住宅可出售总面积为119364.24平方米，出售期按4年测算，第1年销售率按可出售总面积的15%计取、第2年销售率按可出售总面积的30%计取、第3年销售率按可出售总面积的35%计取、第4年销售率按可出售总面积的20%计取；
2、商业店面出售：项目商业店面可出售总面积2566.97平方米，根据项目区相关情况综合考虑销，售价拟按每平方米9500元计取，出售期按4年测算。
3、各项税费的取值执行现行规定：项目土地增值税按增值部分的30%计，营业税税率5%，城乡建设维护税税率7%，教育费附加税率4%，企业所得税率税率执行25%计取；
4、销售费用按销售收入的2.5%计，管理费用按销售收入的1.5%计；
5、工资福利费：该费用建设期计入建设单位管理费中；在经营期计入销售费用；
6、经营期贷款利息计入财务费用；
7、筹资费用率按6%计取。
（三）住宅计划销售单价测算
通过项目计划投资净利润率控制值6%（与筹资费用率6%持平），测算住宅计划销售单价。
项目住宅销售单价测算过程见表3（计划投资净利润率控制下的销售收入测算表）、表4（总成本费用测算表）、表5（税费测算表）、表6（计划销售单价测算表）。
经以上测算：项目计划投资净利润率控制在6%（与筹资费用率6%持平）时，
住宅计划销售收入为74617.69万元，住宅计划销售单价约为6250元/平方米。
四、项目住宅保本销售单价测定
为了比较合理确定项目住宅最低的销售单价，下面拟对项目住宅进行保本销售单价测算，以作为项目住宅销售的最低参考单价。
（一）项目保本销售收入（盈亏平衡点）测算
假定其它因素不变，则保持盈亏平衡要求的销售收入点为：
项目BEP（保本销售收入）＝项目总投资/（1－筹资费用率－销售税金及附加费率）
=49807.4/（1－6%－5.55%）
＝56311.36（万元）
注：销售税金及附加费率=营业税税率+营业税税率×（城乡建设维护税税率+教育费附加税率）
=5%+5%×（7%+4%）=5.55%
（二）项目住宅保本销售单价测定
1、项目销售保本率测算：
项目销售保本率＝项目BEP（保本销售收入）／项目计划销售收入×100%
＝56311.36／77056.31×100%＝73.1％
即销售收入需达到计划销售收入的73.1%，则项目可保本。
2、项目住宅保本销售单价测定：
项目住宅保本销售单价=（项目保本销售收入-商业店面保本销售收入+业主自筹建设资金成本）/住宅可销售面积
=（56311.36-2438.62×73.1%+29807.4×6%）/11.9 = 4733（元/平方米）
五、结束语
综上，通过对上述拟规划建设的“安居工程”项目的建设投资及住宅销售定价的分析。项目总建筑面积约为128348.64平方米、总投资金额49807.4万元，单位综合造价3880.6元/平方米。本工程为拟规划建设的“安居工程”项目，依据其建设性质和目的要求：项目建设是不以盈利为宗旨。建议本“安居工程”项目建成后住宅销售单价定位：略高于4733元/平方米（保本销售单价）。
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（作者单位：漳州市工程咨询中心 福建漳州市 363000）