文／本刊记者 罗文丽
在大力拓展其综合物流港全国网络化布局的道路上，深国际已经低调潜行了两年时间，其大手笔和高速度近期已引起业界侧目
最近，多方面消息曝出，商业地产巨头万达集团在全国范围内大幅度关闭门店。相形之下，物流地产不仅投资热情不减，近两年反而呈现旺势。记者获悉，当前不少企业和投资机构正在大手笔出手物流地产，深圳国际控股有限公司（以下简称“深国际”）便是其中一家。6月11日，深国际发布公告称将投资建设宁波综合物流港。紧接着，深国际又于6月16日宣布签订投资及建设“杭州智慧综合物流港”项目的协议。
五年布局20城
作为深国际全资子公司，深圳市深国际物流发展有限公司（以下简称“深国际物流”）是深国际综合物流港的投资主体。两年来，深国际物流从无到有，目前已经发展到了150人左右的团队规模，并成立了9个项目公司和1个项目工作组，同时还制订了“深国际城市综合物流港”的五年发展计划。
7月22日，深国际物流总经理陶金瑞向记者介绍，近两年集团（深国际）提出加大投资、扩张和发展物流基建相关业务的战略。同时，为重点发展物流这一核心业务，决定大力拓展“深国际城市综合物流港”的全国网络化布局。
种种迹象表明，深国际被命名为“城市综合物流港”的物流园投资战略，正得以高速推进。截至目前，深国际已在沈阳、无锡、武汉、天津、石家庄、长沙、南昌、合肥、宁波及杭州共十个主要物流节点城市签署了综合物流港项目投资协议，签约土地面积近5000亩；另外，还签署了两个项目的投资战略合作协议，涉及土地面积约1200亩。
根据深国际物流的五年发展计划， “深国际城市综合物流港”未来蓝图包括在华东、华南、华中、华北、东北、西南和西北等重要地区布点。至2020年，力求布局全国20—25个左右的枢纽节点城市，其中15～18个园区投入运营，在建项目5—7个。在现有10个城市的基础上，重点布局珠三角、长三角、环渤海地区，优先拓展产业基础好、交通区位好的核心城市与区域中心城市，形成覆盖全国省会城市、经济热点城市和交通枢纽城市的网络。
谈及具体的项目进展情况，陶金瑞向记者透露，在上述签约项目中，目前有沈阳、无锡和武汉三个项目已部分获得土地使用权，地块面积约780亩。其中，沈阳项目已于2014年8月20日正式开工，一期工程将在今年内全部完成，并在12月30日前完成竣工验收手续；武汉、无锡两个项目计划在今年8月份开工。
不少业界人士都知道，“拿地困难”正日益成为国内中心城市物流园项目面临的难题之一。对此问题，深国际物流如何破解？陶金瑞向记者表示，鉴于土地供应紧张，投资机会难求，公司为抓住机遇快速布局，根据具体项目的成熟度和条件匹配度，确定一些重点项目，集中力量，倒排时间，重点攻坚。同时，公司还通过合作形式，充分利用社会优势资源进行项目拓展，从而实现公司的快速发展，达到“1+1>2”的双赢效果。具体而言，深国际物流主要引进大品牌企业，实现强强联合，共同投资、共同经营、共担风险、共同发展。“具备雄厚资金实力和较强投融资能力的品牌企业、业内国际领先企业，能为公司带来先进的管理理念，促进公司人才结构的优化，增强公司的竞争力和创新能力。”他向记者透露，这也是深国际物流下步工作的着力点。
陶金瑞介绍说；两年来，深国际物流针对近20个重点城市，开展了不同程度的项目推介、选址、投资调研、商务谈判、市场法律调研、可行性研究等工作。今年年内，深国际尚有四个项目即将获取部分土地，所涉地块面积约750亩。其中，合肥、南昌两个项目今年8月份部分地块挂牌交易，合肥项目计划今年底开工。杭州项目在今年10月底完成一期土地摘牌；宁波项目12月份完成一期土地摘牌。此外，长沙、石家庄、天津等多个项目已有明显进展。
打造“综合物流港”
对于公司投资物流园的项目定位，深国际描述为“按照中国高端物流领导品牌的战略定位，打造创新型现代综合物流港。”对于这一定位，陶金瑞诠释了四个方面的内容。一是以商流、物流、资金流、信息流“四流”合一为基础，以互联网为手段，以融合区域经济为切入点，助推区域经济转型升级，使综合物流港成为城市综合服务体；二是以金+融、市场、技术创新为推手，打造利益链，以利益链打造产业链，以产业链提升价值链，使综合物流港成为生态园区；三是以38个物流港（包括已经运营的、投资建设的和计划中的园区项目）为基础，以商业模式创新、运营模式创新、创客服务为核心，以物联网为标志，打造年产值超千亿元的物流航母；四是以信息平台、大数据为基础，整合资源，精准定位，打造产品闭环经济，实现上下游产业融合，产品各要素之间形成利益共同体，拓展新的利润增长点。
日前，甚至有媒体在报道中形容，深国际巨额资金投向物流园区，立志于做“中国的普洛斯”。但事实并非如此，两者至少在功能定位上是有区别的。按照功能分类，物流园区通常被分为仓储型物流园区、运输型物流园区和综合型物流园区，与普洛斯以仓储功能为主的“仓储型物流园区”定位不同，深国际综合物流港在功能定位上是综合型，这一点从其八项产业功能的定位便可获知。其八项产业功能包括：一是现代仓储配送中心，主要为制造业、第三方物流企业、商贸企业提供标准化、现代化的仓储设施；二是甩挂运输中心，主要为中小物流企业和专线联盟提供标准作业场地，组建甩挂运输网络联盟，开通覆盖全国主要城市、网络化运作的卡车航班；三是集运分拨中心，主要为快递快运、配送企业及分销企业提供区域仓储、干线运输、配送场站的服务；四是交易展示中心，为企业提供商品展示及交易平台，为物流港的增值服务提供相关服务产品的展示空间；五是电商产业中心，为中小电商企业提供办公研发、商品展示、包装、仓储等设施，为中大型电商企业提供仓储分拨、包装及加工场地；六是信息及供应链管理中心，聚焦大数据中心、物联网技术、物流信息研发、供应链管理等，可作为第三方物流、金融、保险企业的区域运营中心；七是区域总部基地，建设大型物流企业区域总部，为中小型物流企业、物流设备、咨询、广告等提供办公设施；八是配套服务中心，为人驻企业和商户提供公共配套和生活配套等综合服务，实现对进驻商户生产、经营、商务及员工生活的全方位支持。
在园区运营及管理方面，深国际物流在其母公司深国际已有的运营经验基础上，同时开展了对标管理工作。陶金瑞对此直言，公司将一些国际性先进企业作为标杆，对它们进行实地考察和座谈交流，并形成了对标管理报告，为项目的运营、市场定位和规划提供参考。此外，深国际物流对无锡、武汉、天津、重庆、石家庄等签约项目所在地的目标市场进行了调研，走访了当地的优秀物流园区，并与关联企业进行了多次业务交流，以期为园区运营模式提供借鉴。目前，深国际物流已经初步建立了园区运营流程及管理办法，规划了综合物流港运营模式和运营核心竞争力构建等重要方案。
众所周知，在物流园区提供增值服务产品可谓一举两得，既有利于增加客户粘性，又有利于园区创收。据陶金瑞介绍，在增值服务方面，深国际物流目前已初步完成了团购、融资租赁和应收账款保理业务等三大增值服务的实施途径和落地方案，达成了与多家业界知名增值服务商的战略合作。今年年内，深国际物流还计划针对叉车租赁、屋顶光伏、一站式展销平台等增值产品进行对接和可行性研究。总而言之，深国际物流力求在园区物流功能平台基础上，完善产业链服务产品体系，以实现产业闭环及客户价值的最大化。
机遇和挑战并存
尽管深国际一直保持低调的姿态，在大力拓展物流园网络化布局的道路上已潜行了两年，但深国际进军城市综合物流港战略的大手笔和高速度，无疑已经引起了业界的侧目。 “深国际物流承载着发展集团（深国际）综合物流港的重要使命，形势严峻，任务艰巨。”陶金瑞向记者直言，尽管项目已经取得了明显的阶段性进展，但对于深国际物流来说，综合物流港战略既是历史的机遇，也面临着大的挑战。
他向记者介绍，深国际物流为实施好综合物流港战略，还有很多工作要做。比如，下一步综合物流港还要继续加快拓展、建设，尽快形成一批彰显战略效应和综合物流港形象的示范性项目，同时进一步推进综合物流港的网络化布局。“我们必须保持一种积极应对的姿态，集中注意力，利用集团公司的优势，快速占领重要区域，寻找各种机会使项目落地；必须设定更高的目标，明确责任，加快建设，积极争取政府支持，寻求项目建设绿色通道，做好项目各环节的良好衔接。”说到这里，陶金瑞用坚决的语气提出，综合物流港要尽快在全国范围形成一定程度的网络化，实现核心经济区内至少一个基地。
与此同时，深国际物流在园区招商上下功夫，为园区的顺利运营做好准备。首先，公司强化目标招商，形成一批具有高度粘合力的客户群体，做好重点目标客户的拓展，为项目的招商做足准备。比如，在及时了解客户的需求变化、不断分析和挖掘客户的物流需求潜力方面下功夫；对重要客户加强走访沟通，通过利益捆绑，优惠政策、优质服务等措施，促成一批全国性企业、上市公司、网络型企业、区域领导型企业成为公司的长期客户与合作伙伴。目前，公司已与40余家业内知名企业签订了战略合作协议。与此同时，公司还开展了沈阳项目的招商工作，一期认筹率达到170%。
此外，陶金瑞还提出，为建立“深国际综合物流港”高端物流品牌的发展目标，公司今后要在建立标准化、规范化、配套完善的管理服务体系、增值服务产品开发等两方面下功夫。一方面，园区必须为客户提供好数据信息服务、客户访问服务、处理投诉服务、支援与辅导服务，宿舍、食堂、商务办公等配套服务，保安、保洁、停车场管理等物业服务，以及协调提供工商、税务、法律等一体化行政服务，为有效提高客户的满意度与忠诚度，必须在园区管理、客户服务等方面建立标准化、规范化的服务体系及服务标准；另一方面，还要继续加大增值服务产品的开发力度，丰富深国际综合物流港的内涵。比如，通过信息平台打破物流信息孤岛，汇集各园区及客户的运营、业务、资金等大量信息，控制上下游物流运营环节，积累物流运营数据，统一客户资金结算，实现物流全过程的可视化，从而叠加出更多的增值服务。