向建华
（重庆富力房地产开发有限公司，重庆 400020）
摘 要：房地产行业的发展速度在以往的十余年间可谓是一日千里，创造了巨大的财富。 但是由于国家政策的调整，以及外部环境的不景气，使得房地产企业的经营风险也在日益增加，再加上外部融资环境的恶化，导致房地产企业内部费用的可节约空间越来越小。而且由于富产业范围广、资金需求量大的特点，使得其涉及的税种多，数额大。所以，税收作为房地产企业的外部成本，在其总成本中占据着相当一部分的比例。所以，如何在符合相关法规的情况下，进行合理的纳税筹划以有效降低税收负担，对于房地产企业的发展有着重要意义。
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关键词 ：房地产企业；土地增值税；所得税；纳税筹划
中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0123-02
收稿日期：2015-02-20
作者简介：向建华（1975），女，四川省资中人，财务经理，会计师。主要从事房地产企业财务成本管理，税收筹划，资金融资管理。
一、引言
由于房地产企业在经营方式和财务状况和其他行业有着很大的不同，这也决定了针对房地产行业税收的特殊性。首先是需要缴纳的税种较多，从前期的准备阶段产品的销售，再到后面的管理，整个开发过程的不同阶段都会涉及到不同的税种。其次就是缴纳的税款数额巨大，房地产企业投资大、商品售价也高，一般一个项目所涉及的金额高达几亿甚至十几亿，再加上税种较多，这就导致其缴纳的税额都很大。再加上中央对房地产行业的大力度的调控政策趋于稳定，产业链条长，资金投入大，融资困难，使得房地产行业开发成本高而且经营风险大。在这种情况下，高额的税款在开发成本中占有很大比例，已经成为影响行业发展的决定性因素。因此，熟悉房地产行业的税收体系，了解各流程中涉及到的税收，涉及科学合理的税收筹划方案，有效的降低税负，已经越来越重要文章简单分析了房地产行业涉及到的税种进行了简单分析，并分析如何对其主要税种进行筹划。
二、房地产企业开发项目各流程涉税事项
（一）在各阶段涉及到的税种
房地产开发项目的整个过程可以划分为三个环节，即在建工前的准备阶段、完工后的销售阶段以及后期保有阶段。在第一个阶段，就是为项目的开工做好各种准备。比如，如果是房地产企业自己施工，那么就需要取得施工许可证，如果是委托别的施工单位，那么就需要寻找符合条件的合作单位，还有一个更为关键的是要在这个阶段取得土地的使用权。所以这一阶段在整个项目中占据着举足轻重的作用，在该阶段所涉及到的税种有契税以及城镇土地使用税。在销售阶段，目前的房地产企业主要是采用预售的方式。所谓预售就是在工程竣工之前就进行销售，而现售则是在产品达到可使用的状态之后才进行销售的一种方式。由于房地产项目需要大量的资金，所以现在大多数房地产企业都采用预售的方式，以便能够更快的回笼资金。在销售阶段主要涉及到的税种有营业税、土地增值税以及企业所得税。而对于在交易的时候签订的产权交易合同，则根据交易的金额征收0.05%的印花税；而在房地产企业将房屋销售之后取得的收益，则需要讲所得收益纳入到利润总额并对其征收25%的所得税。在房保有阶段所涉及到的税种包括：如果是以自有的形式持有的房产，则需要根据房产的余额对其征收1.2%的房产税；如果将房产出租或是出借，则租金为依据对其征收12%的房产税。
（二）房地产企业税收的特点
首先就是项目资金流转的环节较多，而在需要缴纳的税种较多。目前房地产行业逐渐趋向于一体化，包括生产、流通、销售和服务等，经营的业务范围也从简单的自住房向城镇土地开发、商业房屋销售、绿化包养等业务，涉及到的税种较多。而且房地产行业一般都需要巨额的资金，资金需要在各个环节流转，这种情况使得房地产经营在资金流动性方面面临着很高的风险。其次，各项费用较高。在前期，为了取得土地所有权，需要付出的费用由土地出让金、拆迁安置费以及可行性研究费等，而在安装的时候还需要付出城建费用、安装工程费用、建设监理费以及预备非等。在工程竣工的时候，还有附属的公共配套设施费用以及基础设施费。最后，在会计核算方面，和其他企业不同。由于房地产企业不能像一般的企业那样进行批量的生产，所以在计算成本、利润以及税负的时候都需要采用单件计算法；而且一般经营周期较长，很多跨年的项目需要采用完工百分比的方法来进行计算收益和成本。
三、房地产行业如何进行纳税筹划
（一）土地增值税的筹划
在涉及到的所有税种当中，土地增值税是影响最大的，也是国家进行调控的重要手段。企业可以通过研究税率特点以及国家在这方面的税收政策，在遵守法律法规的情况下，采取措施使得企业的收益和税负达到最佳的比例。下面介绍一些相关的筹划方案：一是收入分散筹划法。也就是说如果房地产企业能够采取合理手段分散销售价格，那么也就可以降低适用税率，进而降低税收负担。可以将房屋中独立的设施单独处理，可以在房屋初步完工，还没有安装设备的时候就和购房者签订合同。之后在对房屋进行装修以及安装设备的时候，可以再签订一个合同。如此一来，企业在纳税申报的时候，对于第二个合同所涉及到的金额就不需要再纳税了，仅仅对房屋本身的金额纳税。二是费用转移筹划法。根据规定，在房地产项目开发期间所支出的费用，除了利息支出按照己发生金额进行扣除之外，其他费用的支出都是按照土地价款以及开发成本的一定比例来进行扣除。一些期间费用，比如管理人员的工资、办公费以及差旅费等，是不能列入开发成本的，其实际发生的数额原本是对土地增值税产生什么影响的。企业可以采用适当的人员分配方法将这些费用可以作为开发成本列支，增加可扣除数额。比如，对于总部某单位的管理者，在不影响工作的情况下参加房地产项目的开发，那么针对这位相关人员的费用就可以分摊一部分到开发成本中来。如此一来，将部分期间费用分摊到开发成本中来，可以增加税前能够扣除的金额，从而达到降低税负的目的。三是建房筹划法。根据我国现行税法的规定，只有房地产权属发生变更，才属于土地增值税的征收范围，企业可以利用这一点进行筹划。比如，可以采用代建房的方式来开发项目，在开发结束后，房产所有权归委托方所有，仅收取报酬。由于这种行为不涉及权属的变更，不仅较少了土地增值税的缴纳，而且还节省了自建销售行为所需要缴纳的，销售不动产5%的营业税，税收负担明显降低。所以，房地产开发企业在开发项目之处，就应该积极发展代建客户，根据客户需要进行开发，减少企业的资金压力和税收负担。
（二）营业税筹划
首先，将相关业务合理的进行拆分，将将一些可以分离的价外费用从交易金额中区分开来。销售房产的行为属于不动产销售行为，按照规定属于营业税的征收范围。但是在销售房产的时候，往往还要代收天然气装修费、有线电视初装费用等。所以，如果企业把上述各种代收的价款都计入到销售收入中来，无疑是加大了企业的税收负担。所以，企业应该将上述款项从销售价格中剥离出来，这样就可以适当减少计税，以便达到节税的目的。其次，房屋的装修以及设备的安装单独签订合同。根据销售的房屋是否装修可以分为精装修和毛坯房，当开始销售房屋的时候，如果只签订一个购房合同，那么装修费用以及设备费用都会计入到销售收入中。但是如果分开签订的话，将销售房屋和装修房屋分离开的话，在征税的时候就只需对房屋按照销售不动产5%征收营业税，对于装修部分的费用则按照建筑业征税，节约了税收支出。最后，改变收入性质。比如某房地产集团现有一价值500万的饭店，打算将其出租。，最后将其承包给本公司的员工，租期为5年，该员工需每年向集团交纳租金50万，而且可以完全自主决定经营策略，在财务上也不受集团的干涉。在不考虑城建税和附加的情况下，房地产企业需要缴纳营业税2.5万，缴纳房产税6万，共8.5万。但是如果在将饭店租出去的时候，即不签订合同，也不办理相关登记，只是讲饭店作为集团的一个机构，那么该员工交纳的租金就可以不被视为集团的租金收入，那么就可以免交营业税，而对于租金部分也可以不用缴纳房产税。在这种情况集团只需要缴纳房产税：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通过这里例子我们可以看出，改变企业收入性质，也可以达到节税的目的。
（三）企业所得税的筹划
在收入方面，企业可以选择合适的投资方式，来尽可能多的获的免税收入，比如可以将限制的资金用来购买国债而不是存入银行。还有就是利用分期确认收入来进行筹划，企业可以通过正当的操作将收入的法定确认时间在实际取得收入之后，至少也应该两者保持同步，这样可以通过延缓交税的方式来间接达到节税的目的。对企业所得税方面的筹划，还包括尽量增加在税前可以扣除的费用，尤其是对企业三费支出的筹划，筹划原则是：在不违法的情况先，尽可能的增加可以扣除的费用额度，而对于有扣除限额的费用，要用够标准。可以以下三个方面来进行筹划：一是设立独立核算的销售公司，提高费用扣除的数额。根据规定，三费都是根据营业收入为基础来计算扣除限额的，如果将企业的销售部门成立一个独立的销售公司，然后将企业的产品销售给该公司，然后再对外销售，这样以来就增加了一次的销售收入，扣除标准也会提高。二是讲业务招待费和会务费、差旅费分开核算。根据相关规定，企业发生的差旅费以及会务费，只要是和经营相关并能提供合法凭证的，就可以根据实际发生额在税前扣除，如果将这些费用混入到业务招待费，则就不能完全扣除，对企业是不利的。当然，也不能讲业务招待费混入到上述费用中，否则就属于偷税的行为。
（四）对房产税的筹划
对房产税的征收分两种情况，一种是保有环节，根据房产的余值从价计征，税率为1.2%。另一种情况是从租计征，税率为12%。对于从价计征，筹划的关键就是合理的减少房产的余值。最常用有效的方法就是将能够和房屋主体分开的设备或建筑分开核算。而对于从租计征，则应该在不影响自身利益的情况下，尽量减少租金的金额。很多房地产企业在签订合同的时候往往将水费、电费等费用都和房屋租金一起纳入到租赁金额中，这样以来无疑增加了计税基础。所以在签订租赁合同的时候，将税费、电费等费用从租金中扣除，由承租人自己承担。这样以来就减少了房产税的计税基础。及时由于某种原因由出租人负责水费和电费，也应该在合同中明确为代收代扣，并在会计核算的时候按照“其他应收应付款”来进行核算。
四、小结
文章只分析了对房地产行业影响较大的税种，并对其如何进行税收筹划进行了讨论。应该认识到，纳税筹划不是简单的节税行为，作为经营管理的重要组成部分，房地产企业应该在制定筹划方案的时候需要考虑自身财务管理的目标。所以，企业应该从长远利益出发，综合考虑各种税负和企业经营之间的关系，通过各种节税技术，实现企业价值的最大化。
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参考文献：
[1] 鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].注册税务师，2013（10）.
[2] 陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中
国外资，2013（02）.
（责任编辑：陈喜辉）