张苑 建业住宅集团(中国)有限公司
摘要：本文对房地产企业多业态产品开发的各个阶段所涉及的税务事项进行分析，研究事前、事中、事后各环节的税务控制，提出财务工作者要参与产品开发的全过程，作好成本费用控制，合法有效控制税务成本，增强房地产企业的财务管控能力，提升运营效率和效益。
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关键词 ：房地产 多业态 纳税筹划 税务成本
我国房地产迄今已有二十多年的历史，在经历了起步、摸索、发展、调整的过程中逐步趋于成熟。随着产品业态和商业模式的进一步细分，房地产产品物业形态日渐丰富多元。对于多业态产品开发，如何合理地进行纳税筹划，在合法的前提下使得企业利益最大化，是财务工作者面临的新课题。
一、取得土地阶段
随着城市化进程的推进，越来越多的招拍挂土地要求建设自持经营学校、幼儿园、酒店等作为拿地的附加条件。房地产开发商可以以加快发展该市的建设发展，增加就业机会，发展教育基础设施、改善当地居住环境等招商引资的名义，在签订土地出让合同时争取优惠政策。涉及税务优惠可包括以下方面：
第一，土地出让合同的土地必须是建设用地，出让的土地价格中已包括耕地占用税或已缴纳过耕地占用税。即：招拍挂取得的土地不再是耕地；或者为耕地，但政府征用后已缴纳过耕地占用税。
第二，招拍挂土地以建设酒店、教育、医疗等为附加条件的，因此部分建设投资金额较大、对企业来讲盈利性较差，但在推动地方城市建设发展、提供就业机会、促进教育事业发展等方面都有所贡献，可争取就企业纳税地方留成部分在一定年限内按比例给予企业奖励。
第三，因教育用地、酒店用地、商住用地的土地市场价格是不同的，在土地出让环节应分开签署合同，以降低出售部分物业及日后自持物业的税负；若不能分开签署土地出让合同，应在合同中对不同业态土地面积、价格作出明确约定。例如某公司通过招拍挂形式取得土地，其中包括教育用地（未来自营）和商住用地（销售），土地合同总价未分别指明教育用地及商住用地的单价和总价。实际操作中，教育用地的土地成交价格要明显低于商住用地，若土地出让合同能分开签署，不仅能够增加销售部分物业成本，从而降低销售物业的土地增值税及所得税税负，而且能够降低未来自持教育物业的土地使用税和房产税税负。
第四，企业应就所拿地块根据规划物业形态单独出让土地并单独办理土地使用证。
二、规划、设计、报建阶段
规划、设计及报建阶段应明确所建物业形态的占地面积，对于自持物业尽可能按照占地面积最小化原则，通过灵活的设计达到功能需求的实现，以降低日后土地使用税和房产税的税基。
三、建设、竣工阶段
第一，及时、合理确认成本对象。同时开发销售物业及酒店、教育等自持物业的，对同一施工单位的施工合同应分开签订，明确销售物业与自持物业的成本界定，以合理的成本分摊原则分摊销售及自持物业成本，可有效的降低土地增值税和企业所得税。会计核算方面，房地产开发企业需合理确定已完工开发产品的成本对象，并将确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关；同时明确，成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
第二，关注甲供材的处理。甲供材，是指甲方（开发商）供应乙方（施工方）施工使用的材料设备。一般甲供材是指房地产企业采购的材料交由施工单位（主体结构）施工的材料，比如钢材、混凝土、水泥、外墙面砖、屋面瓦、不属于税务机关目录范围内的设备。对于一般甲供材，应该由房地产企业直接向材料供应商采购，取得增值税专用发票或普通发票，记入“开发成本”，并将材料发票复印件交给施工方。上述材料的发票复印件交给施工方后，由施工方缴纳各项税费，并取得建筑安装业发票或完税证明。施工方未将甲供材并入建筑安装营业额缴纳营业税并开具发票的，房地产企业不能就取得的甲供材增值税专用发票或普通发票作为成本在税前扣除。因此，在签订施工合同应明确甲供材供应的范围，并明确施工单位对该甲供材开具建筑安装业发票及完税的责任。
第三，关注土地增值税、所得税等重点税源会计核算管理，完善发票管理，保证各项成本的足额税前扣除。例如在工程竣工后，施工单位保留的质保金，因未到支付节点，施工单位不开据发票，而土地增值税规定未支付的质保金未取得发票的不能计入成本扣除。对于这种情况，公司可以采取支出部分质保金，要求施工单位缴纳税金的办法从公司先取得发票，优先保证成本在土地增值税清算中足额扣除。
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参考文献
[1]范以玲.房地产企业纳税筹划问题研究[J].当代经济,2013(12)
[2]尹传勇.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代物业?现代经济,2013(6)
[3]豆怀贵.房地产开发企业的纳税筹划研究[J].甘肃科技,2012(12)
作者简介
张苑，1981—，女，河南郑州人，财务经理，会计师，从事企业财务管理研究。